【正文】 新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制，②項目開發(fā)公司領導層經(jīng)營思想應以營造精品品牌，為海鹽縣人民，海鹽縣政府作出貢獻。（2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模①項目的自然環(huán)境，在海鹽市得地獨優(yōu)，其遠離市中心，但又離市心較方便；②項目可作為縣城企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；③項目占地規(guī)模適不大，可作為經(jīng)濟住房，是置業(yè)的理想地方。③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。①國家宏觀經(jīng)濟逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)還將進入一個上升繁榮期，本項目的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于項目住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。經(jīng)營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。第四章項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，在后期的繼續(xù)操作中，我們將對價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標客源等８個方面進行調(diào)查統(tǒng)計情況。大橋新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展目標是規(guī)劃總面積50平方公里，到2010年形成功能配套、設施齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務一流的國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。規(guī)劃建成上海南翼的先進制造業(yè)基地、杭州灣畔的綠色濱海新城，區(qū)域核心城市的物流口岸。浙江省評為十強經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查海鹽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，1994年省政府批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。無專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設施。邊上有一汽車北站正在建設之中，公交線路有3號線在元濟中學下。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于海鹽縣城北，滬杭快速公路橫穿開發(fā)區(qū)，離滬杭高速公路出口15KM、乍嘉蘇高速公路出口各7KM。（在后期的實際操作中，我們將對縣城各主要樓盤做更為詳細的調(diào)研）。其主要的城市休閑區(qū)域是在董家路與文昌西路交界這一帶，此區(qū)域為其城市的主要休閑區(qū)域，相當于杭州的河坊街，其城市主要的商業(yè)中心區(qū)域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。西向視野開闊，可見正在施工的宜家花城（也是本項目的最大競爭對手），印入眼簾的元濟中學，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環(huán)境。滬杭高速路在北上方橫貫而過。一直往南為秦山核電站基地。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：一條長安路直通城市繁華腹地，遠眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，能隱約感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達。該地塊位于長安路西側海興路北側，遠為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為30畝地，建議開發(fā)商與政府協(xié)商取得這30畝的開發(fā)權，周邊市政配套有：元濟中學，城交中心小學、縣公安局、交警大隊、信用聯(lián)社分社等。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。而從整個縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢將依然良好，現(xiàn)在本項目同一區(qū)塊內(nèi)的樓盤——由當?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元／平方米，是海鹽縣內(nèi)目前口碑售價最高的樓盤，也將是本案的主要競爭對手，現(xiàn)該項目已進入三期的開發(fā)銷售中。廣場典型商鋪結構為：門面寬24米，進深24米，明顯比一般沿街商鋪更優(yōu)秀。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關注。據(jù)了解，定位為國內(nèi)首家縣級shopping－，集購物、住宿、餐飲、娛樂、商務、休閑、旅游度假為一體。在投資猛增、人口數(shù)量和消費力提升的情況下，海鹽特別需要綜合性購物消費廣場。美國邁特、方圣國際、英國維京、輝煌國際、印度TVS集團、大連實德等企業(yè)，都與海鹽簽訂了投資協(xié)議，總投資超過2億美元。農(nóng)民收入也高于嘉興地區(qū)平均水平，并正以每年兩位數(shù)速度增長。商業(yè)物業(yè)：引領新一輪投資行情據(jù)了解，引領海鹽新一輪房地產(chǎn)行情的項目，很可能是商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計報顯示：%，%。%，%。房地產(chǎn)業(yè)商品化水平空前提高，全縣個人購買住宅率接近100%。1998年至2002年，%。 由于受到經(jīng)濟發(fā)展和大橋建設的雙重利好，今年海鹽房地產(chǎn)住宅的平均價格翻了一番，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢頭。該項目位于海鹽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對海鹽房地產(chǎn)市場作簡要的概述。第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。房價的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟實力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。人們在看到城市的房價節(jié)節(jié)上升的同時，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動廣場，每天享受著美輪美奐的環(huán)河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團錦簇之間，一個個以人為本的現(xiàn)代化建筑小區(qū)向人們招手。隨著杭州灣地區(qū)高速公路的一一貫通，三小時交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業(yè)開發(fā)價值。杭州、溫州、金華和臺州的房價漲幅低于全省平均水平，%、%、%%。16月，；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在10個百分點左右；杭州、溫州、。土地開發(fā)投資額、新開工房屋面積及銀行貸款增幅分別比15月回落了4同時，在國家一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，我省房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長態(tài)勢開始放緩，16月全省開發(fā)投資額502億元，%，增幅比15月回落了整整9個百分點。（三）杭州灣區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展影響從全省房地產(chǎn)價格的變動來看，“漲”是絕對的趨勢，無論從房屋銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標來看，絕大多數(shù)城市都表現(xiàn)出價格“上漲”的態(tài)勢?！　“購娍h的另一個特點是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實的貫徹落實，部分縣初步實現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展，基本普及高中教育，農(nóng)村社會保障體系初步建立，三農(nóng)問題得到較好解決。 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展走在前列，三農(nóng)問題得到較好解決 規(guī)模以上企業(yè)個數(shù)達到37344家，銷售收入達到2萬2千億元。　　據(jù)統(tǒng)計，%。 經(jīng)濟結構調(diào)整取得較大成效，強勢產(chǎn)業(yè)得到確立，形成了一批有國際競爭力的著名企業(yè)和著名品牌 　　2003年，縣均貸款余額112億元，分別比上年增長73%、37%、46%。 投資活躍，出口強勁，發(fā)展充滿活力 縣域通訊設施、市政建設、環(huán)境美化也達到很高水平，每百戶擁有電話109門。其他指標如通訊設備擁有率、高中入學率等也已達到小康水平。以購買力平價換算，人均GDP接近中上收入國家?！　∫匀司鵊DP衡量，前十強及部分百強縣的經(jīng)濟發(fā)展水平接近甚至超過京、津、滬以及江、浙、粵等地級以上城市的平均水平。 　　全國百強縣2003年縣域平均GDP總值達到163億元。 從總體上看，百強縣綜合實力強勁，國富與民富兼顧，充滿活力，既各具特色，又均衡發(fā)展，為縣域經(jīng)濟的發(fā)展樹立了優(yōu)秀的榜樣。1—10月份，%；，%。今年1—10月份，%。消費需求明顯加速，投資和出口增勢趨緩，三大需求結構更趨合理，物價漲幅在合理范圍之內(nèi)，國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性增強。但2003年政府適度微調(diào)政策的作用將在2004年中顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟增速趨緩，全年經(jīng)濟增長呈倒“Ｖ”型，一季度增速穩(wěn)定，二季度受上年同期基數(shù)影響沖高，三、四季度走低。四、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析（一） 國家宏觀經(jīng)濟的影響2004年中國經(jīng)濟將仍保持高速度增長的良好勢態(tài)，消費結構將繼續(xù)升級，消費需求將明顯加速，企業(yè)投資活力依然強勁，出口增勢趨緩，三大需求結構更加合理，物價漲幅在合理范圍之內(nèi)。海鹽山海湖風光秀麗，名勝古跡眾多，社會各項事業(yè)全面發(fā)展。 海鹽縣英杰踵接、賢才輩出，鐘靈毓秀、名勝薈翠。山核電三期、四期工程已相繼建有中國第一座自行設計、建縣城內(nèi)的綺園玲瓏于一體，北湖素享“小西湖”的美譽，地方特色。地表承載力一般為8－12噸/平方米，地質(zhì)結構穩(wěn)定。陸地部分坐落在海鹽－錢清凸起上，此凸起形成于二疊紀末，距今250萬年，現(xiàn)代地層主要是海相沉積、灰黑色粉砂質(zhì)粘土。海鹽縣地處亞熱帶季風性氣候，季風顯著，四季分明，氣候溫和。④空運：距上海虹橋國際機場、上海浦東國際機場、杭州蕭山國際機場均為100公里。海寧客運站、貨運站距開發(fā)區(qū)30公里。2006年杭州灣大橋建成后，海鹽將成為滬、杭、蘇、甬黃金區(qū)域的區(qū)位中心和滬杭、蘇甬雙線交匯的交通樞紐，