【正文】 物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標(biāo)投標(biāo)的方式來確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同。委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。《合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。所謂委托人的事務(wù)，一般是指與委托人有利害關(guān)系。 對應(yīng)物業(yè)管理合同的內(nèi)容和特征，不難看出二者存在以下主要區(qū)別： 委托人和受委托人可以隨時解除委托合同。 受委托人在處理委托事務(wù)時，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。 委托合同有有償、無償之分。 受委托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。 受委托人的主要義務(wù)是處理委托人的事務(wù)。 合同由委托人和受委托人簽定，此兩方當(dāng)事人為委托合同的主體。根據(jù)該章的其他條款的規(guī)定，我們可以從以下方面明確委托合同的特征。先看委托合同。試論物業(yè)管理合同與相似民法制度服裝廠的行為中有遲延通知之過。（2）服裝廠未能及時通知中學(xué)提取提存物，應(yīng)為自己的遲延通知負(fù)責(zé)。15天后才通知屬于不及時通知，故某中學(xué)不應(yīng)為此承擔(dān)責(zé)任?！北景钢?，債務(wù)人提存的原因是債權(quán)人的領(lǐng)導(dǎo)班子處于調(diào)整之中，暫無人負(fù)責(zé)工作造成校服無法送達(dá)，屬于債權(quán)人遲延受領(lǐng)而非債權(quán)人下落不明。（2）服裝廠的行為中有無不當(dāng)之處？ （3）此案如何處理？ 答題要點： （1）某中學(xué)拒絕支付提存費用的理由有法律依據(jù)。七、案例分析：某中學(xué)與某服裝廠在1999年11月簽訂了一份服裝加工合同。（7）按照合同約定的履行方式履行。（6）按照合同約定的履行期限履行，履行期限是指債務(wù)人履行債務(wù)和債權(quán)人接受履行的時間，履行期限一般都有明確規(guī)定，債的主體應(yīng)依照規(guī)定的期限履行債務(wù)和接受履行。（5）按照合同約定的履行地點履行。價款或報酬是合同的重要內(nèi)容，它是交付的商品、完成的工作或提供的服務(wù)的對價。不按照合同約定的質(zhì)量履行，不可能準(zhǔn)確而完整地履行合同，有時甚至?xí)购贤兊煤翢o意義。沒有明確確定的合同標(biāo)的，就沒有合同的存在。 （2）按照合同約定的標(biāo)的履行。因此，合同的履行只能是作為該合同當(dāng)事人的債務(wù)人向作為該合同另一方當(dāng)事人的債權(quán)人履行自己的義務(wù)。六、論述題試述全面履行原則答：（即除經(jīng)債權(quán)人同意外,債務(wù)人必須在債的標(biāo)的物以及其數(shù)量、質(zhì)量、格、債的履行期限、履行地 點、方法等各方面嚴(yán)格按照債的內(nèi)容,全面履行自己的義務(wù)。借款合同是雙務(wù)合同。 簡述借款合同的概念和法律特征答：借款合同是借款人向貸款人借款,到期返還借款并支付利息 的合同。債權(quán)人須通知債務(wù)人。出讓人須有有效的合同權(quán)利存在。沒有國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按合理的標(biāo)準(zhǔn)確定。五、簡答題 講述合同法基本原則的法律意義答：1,凝固和體現(xiàn)了立法的根本精神 2,是合同法具體規(guī)范的總的指導(dǎo)思想 3,提供了最高的行為尊則,確立了一般性的行為模式 4,是實施法律的根本依據(jù) 簡要回答強(qiáng)制締約的特點有哪些？答：強(qiáng)制締約的特點如下：（1）強(qiáng)制締約依然要采取要約和承諾的程序來進(jìn)行，只是一方當(dāng)事人負(fù)有必須承諾的法定義務(wù)。 運輸合同：是承運人將旅客或者貨物從起運地點運輸?shù)郊s定地點，旅客、托運人或者收貨人支付票款或者運輸費用的合同。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體不得作為保證人。保證主要有兩種方式：一是一般保證，即只有在就借款人財產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行仍不能履行債務(wù)時，保證人才承擔(dān)保證責(zé)任。 不可抗力:是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況. 拍定：是指拍賣人在競買人的所有應(yīng)價中選擇最高那一個予以接受的意思表示，在法律性質(zhì)上它其實就是承諾，拍賣人一旦拍定，拍賣合同即告成立。主要有平等原則、自愿原則、公平原則、誠實信用原則、公序良俗原則、合法原則。承租人并不具有對租賃物的所有權(quán)，當(dāng)然無權(quán)處分租賃物，轉(zhuǎn)讓是處分的一種，自然不被允許。要約撤回的條件是撤回的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時到達(dá)受要約人。 C, 寄存人未按照約定支付保管費以及其他費用，保管人對保管物有留置權(quán)，將保管物拍賣后所得的價款扣除保管費用與其他費用的剩余部分應(yīng)返還寄存人。 B　　當(dāng)事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定： 　?。ㄒ唬?biāo)的物需要運輸?shù)?，出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運人以運交給買受人；具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道義義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。 未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。 B, 第34條　承諾生效的地點為合同成立的地點。 最后，在物業(yè)管理關(guān)系中，物業(yè)管理公司與業(yè)主或業(yè)主委員會簽定物業(yè)管理合同后，物業(yè)管理公司從事的物業(yè)管理活動是以自己的獨立意志為前提的，在具體事項的 管理操作中并不需要依照業(yè)主或業(yè)主委員會的意思行事，這一點也與代理存在重大差異。物業(yè)管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來代理，而且物業(yè)管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進(jìn)行代理。 首先，一般情形下，委托合同是產(chǎn)生委托代理授權(quán)的原因和基礎(chǔ)，其二，理論通說皆認(rèn)委托合同并不必然地產(chǎn)生代理權(quán)，只有在委托人作出授權(quán)的單方行為后，代理權(quán)方才發(fā)生。實踐中有些人認(rèn)物業(yè)管理合同為代理的委托合同，也有人認(rèn)為物業(yè)管理合同為代理權(quán)設(shè)定行為之一種，并得出物業(yè)管理行為為代理行為的結(jié)論，這其實也是一種比較典型的對物業(yè)管理合同性質(zhì)的誤解，以下從物業(yè)管理合同的性質(zhì)和物業(yè)管理行為的具體內(nèi)容兩個方面予以澄清。代理為一項民法上擴(kuò)張和補充民事主體行為能力的重要制度。 （二）物業(yè)管理合同與代理權(quán)授予行為 從以上的諸多方面，可以明顯看出物業(yè)管理合同與委托合同存有若干重大差異，物業(yè)管理合同遠(yuǎn)非委托合同之一種，現(xiàn)在實踐和理論中以委托合同為物業(yè)管理合同定性的做法曲解了物業(yè)管理合同的本質(zhì)特征，混淆了基本的法律關(guān)系