【正文】 空間， 就可以吸引顧客停留和休息，進而消費，這樣每一個店鋪 的收益會更大。 所以，購物中心空間開闊，適合 設(shè)計成一個開放型的社區(qū)中心，或 SHOPING MALL的形 式，以此打破常規(guī)的商業(yè)布局理念，營造新杭州頂級的國 際購物中心。所 以，一個時尚、旺氣商場必須是一個暢通的活動場所，一 個良好的休憩空間，能夠給人一種良好的舒適感。 初此之外，在戶型配比上，一般五星級酒店 70%客房的面 積（不含衛(wèi)生間）不小于 20 平方米，為迎合國際商務(wù)需 求，我們建議對一般客房的面積可做到 36平方米以上，設(shè) 置 5個以上的總統(tǒng)套房，彰顯白金五星品質(zhì)。 ●高爾夫推桿練習場： 建議設(shè)置室內(nèi)高爾夫推桿練習場（不少于 9洞），以培養(yǎng) 客人高尚情趣和素養(yǎng)。讓客人出 入觀景，與風景同在。 ●展示廳： 建議設(shè)置一個不少于 2022平方米的展示廳，為入住客人展 ] 示各種時尚名品、精品 ●宴會大廳： 設(shè)置一個宴會大廳，大約能容納 500—800人同時用宴。因此， 我們需要以差異化競爭來突出其優(yōu)勢。除此之外，酒店內(nèi)各類設(shè)施一律按照五星級標準或超 五星級配置，并嚴格采用五星級服務(wù)。 ②針對中小企業(yè)，可適當設(shè)施一些中小戶型的單位寫字 間，面積控制在 90——250平方米之間，做到大小兼顧。 ● 戶型配比： 針對寫字樓戶型的設(shè)置，一方面針對企業(yè)總部需求考慮， 另一方面可根據(jù)中小企業(yè)的實際需要為其量身定做。 ● 物業(yè)管理與服務(wù)標準： 物業(yè)管理與服務(wù)是寫字樓檔次提升的重要因素，一個高品 質(zhì)的寫字樓必須擁有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，所以我們建議引進 國際知名物業(yè)管理公司，提供高品質(zhì)的服務(wù)。但是隨著科技的發(fā)展，這種空調(diào)系統(tǒng)已越來越 不適合健康環(huán)保的要求，而且在使用上也存在不能 24小 時辦公的局限性，同時高昂的使用費用也加重了中小企 業(yè)的負擔。所以我們 建議，項目寫字樓的車位配比（包括車庫和停車場）應(yīng) 達到 1： 2，甚至更多。 ② 車位： 車位問題越趨成為寫字樓市場競爭勝負的重要籌碼之 一。所以，我們建議： ①會議室： 寫字樓應(yīng)設(shè)置會議層次，設(shè)置大、中、小會議室，并將 其統(tǒng)一安排在整棟大樓的同一樓層內(nèi)，供大樓內(nèi)所有企 業(yè)使用。 ● 室內(nèi)功能配套 一個國際化商務(wù)寫字樓，必須擁有完善的功能配套。所以我們建議：根據(jù)本 項目地處錢江新城的核心區(qū)域，毗鄰行政中心和文化中 心，矗立于錢塘江畔，因此寫字樓在規(guī)劃設(shè)計的時候應(yīng) 充分考慮這些外部景觀優(yōu)勢，從視覺寬度和高度上做到 最大限度的“納景”，營造舒適的景觀視覺效果。 ● 室內(nèi)外景觀的營造 良好的景觀可增加寫字樓的檔次系數(shù)，提升寫字樓的附 加值。就 此，我們提出以下合理化建議。 單體設(shè)計建議 由于項目由辦公寫字樓、五星級酒店、商場和服務(wù)性公寓 各個建筑單體組成，不同的物業(yè)形態(tài)應(yīng)該擁有自身不一樣 的質(zhì)量檔次，不一樣的功能配套，不一樣的物業(yè)管理與服 務(wù)標準，不一樣的戶型配比等等。 營造觀景平臺 由于項目毗鄰錢塘江一線江景和文化中心廣場，具有良好 的自然景觀和人造景觀。 立面營造 由于錢江新城是杭州未來之城，因此在建筑設(shè)計外形上必 須擁有一定的創(chuàng)新性和超前性，不僅能夠與區(qū)域內(nèi)城市規(guī) 劃相吻合，還需與國際品位相對接，這需要在建筑風格以 及立面上采用創(chuàng)新的設(shè)計元素。 所以，我們建議 : 項目的整體規(guī)劃以半圍合式街區(qū)的設(shè)計規(guī)劃模式，以中 央廣場為項目原點和景觀核心，并滲透到個單體建筑中 去，將各部分有機聯(lián)系起來，形成一個時尚、開放、包 容、休閑的商業(yè)空間 。所以，在項目的整體規(guī)劃設(shè)計上我們建議： 采用半圍合街區(qū)的規(guī)劃 由于項目地塊方正規(guī)整，總占地面積 40355平方米，因此 項目具有開闊的空間，有利于項目整體規(guī)劃布局。特別是本項目周邊一些公建同樣“標新立異”的時 候，更需要我們花更多的心思，在建筑風格和建筑外形上 做出創(chuàng)新的構(gòu)架。 項目規(guī)劃設(shè)計建議 凱德置地在拿地初期就志在將其建造成全球地標性品牌綜 合項目 ——“來福士”。 除此之外，由于“商業(yè)”囊括了“商務(wù)、購物消費、娛樂休 閑、旅游”等與人們工作生活有關(guān)的動向，所以商業(yè)本身 就是一種文化，即通過商業(yè)來詮釋新時代人們的生活理 念、消費理念，詮釋一種時尚的空間、一個精彩的空間。因此，本項目的綜 合定位應(yīng)該表現(xiàn)以上幾個方面的訴求，同時注重與 杭州特有的人文環(huán)境相結(jié)合，使凱得置地和“來福 士”品牌在中國內(nèi)地發(fā)揚光大。 作為錢江新城核心區(qū)塊內(nèi)一個集商務(wù)辦公中心、五 星級酒店、購物中心和服務(wù)性公寓于一體的綜合性 商業(yè)項目，其表現(xiàn)了對財富、商務(wù)、購物、消費以 及時尚生活的訴求。 凱德置地也希望以此重生凱德在上海和新加坡的成功模 式。因此擁有豐富的商業(yè)項目開發(fā)經(jīng)驗和商業(yè)管理品牌模 式。 第三部分 項目定位以及規(guī)劃設(shè)計建議 項目綜合定位 作為亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一嘉德置地集團，在中國 已建成綜合商業(yè)物業(yè) 270000平方米，擁有和管理著 28家購物中心。特別隨著杭州國際化大都市形象 的進一步明顯，世界 500 強企業(yè)的先后進駐，以及錢江新 城 CBD商務(wù)中心的的崛起，進一步催生了對服務(wù)性公寓的 巨大需求。 ● 鳳凰成（產(chǎn)權(quán)式酒店） 區(qū)位：秋濤路與飛云江路交匯處 總面積： 13萬平方米 戶型面積： 38——77平方米 開發(fā)商：浙江鳳凰城房地產(chǎn)開發(fā)公司 ●錢江國際商務(wù)中心（酒店式 SOHO ） 區(qū)位：上城區(qū)中河南路與飛云江路中間地塊 (復(fù)興大橋邊 ) 總面積： 戶型面積： 40——120平方米 開發(fā)商：杭州休士卡房地產(chǎn)開發(fā)公司 ● 萬象城酒店式公寓 區(qū)位：慶春東路與錢江路交匯處 總面積： 25萬平方米 戶型面積： 40——200平方米 開發(fā)商：華潤集團 ● 華聯(lián) 其中包括已經(jīng)建成的 鳳凰城、錢江國際商務(wù)中心和錢 江新城核心區(qū)內(nèi)的萬象城、華聯(lián) 2022年，華潤西子中心、世貿(mào)麗 晶城正式開盤銷售； 2022年 3月份，鈦合國際、深藍廣場先 后正式開盤銷售，目前已都全部銷售完畢。其中，直接把物 業(yè)定位為“酒店式公寓”的樓盤有近 10個，包括世貿(mào)麗晶城、 華潤西子中心、鈦合國際、東方金座、紫晶商務(wù)城、深藍廣 場、龍禧硅谷、凱恩西湖金座等，總建筑面積共 11萬平方 米， 1700多套。所以，要在未來競 爭中處于優(yōu)勢，需要在酒店質(zhì)量檔次、配套標準、服務(wù)、 理念上做到與國際商務(wù)接軌，并將運營眼光投入國際環(huán) 境中去，實現(xiàn)國際經(jīng)營路線。因此，未來這些酒 店針對的市場范圍不應(yīng)僅限于錢江新城或杭州，而應(yīng)該著 眼于整個國內(nèi)市場，甚至國際市場。UDC時代五星大酒店、浙江光彩國際廣場五星級酒店、杭州萬象城五星級酒和國際時代廣場的四 星級商務(wù)酒店，加上本項目規(guī)劃的五星級賓館，總建筑面積大約在 20萬平方米左右。 面積：約 12萬平方米 投資商：杭州市錢江新城建設(shè)管委會 工程進度：預(yù)計于 2022年全面建成投入使用 五星級酒店 作為杭州的未來 CBD中心，真正的主角應(yīng)該是商務(wù)樓和各種公建設(shè)施，因此酒店是其不可或缺的組成部分。其中： ● 萬象城購物中心 區(qū)位：錢江新城 CBD核心區(qū)域，慶春東路與錢江路交匯處 面積：總建筑面積 80萬方，商場 24萬平方米，共 9層 業(yè)態(tài)分布：商業(yè)、娛樂、休閑康體、餐飲等 投資商：華潤集團 工程進度： 2022年開始全球招商 2022年 9月開業(yè) ● 高德商業(yè)廣場 區(qū)位：錢江新城的核心區(qū)域內(nèi)，東至富春路，南至新業(yè)路，西至市民街，北至丹桂街 。萬象城、高德商業(yè)