【正文】 ； 企業(yè)界領(lǐng)軍人物； 商界精英人士； 投資客； 公寓類： 園區(qū)企業(yè)中產(chǎn)階層； 企業(yè)職員（租賃為主）； 投資客； （ 3）商業(yè)物業(yè)： 商業(yè)街： 投資及經(jīng)營者； E網(wǎng) 形象定位： 空間設(shè)計(jì)夢工坊 “ 產(chǎn)學(xué)研 ” 產(chǎn)業(yè)鏈 項(xiàng)目案名： 慧谷 國際空間站 E網(wǎng) 第四部分 產(chǎn)品規(guī)劃初步思路 E網(wǎng) 一、空間布局： 商業(yè)街區(qū) LOFT辦公 別墅區(qū) 考慮到充分利用山體資源，將別墅區(qū)分布在地塊東北部山腳邊緣，綠樹蔥蘢，建筑掩映在綠色中，使其具有絕對的私密性，且北部地勢高，擁有著高瞻遠(yuǎn)矚的視野。而本案所處的幕府山景區(qū)正是這樣的一個(gè)方向，具有十分強(qiáng)的 市場競爭力和廣闊的發(fā)展前景。 E網(wǎng) 項(xiàng)目總結(jié)： 通過對本案地塊的地理位置、自然風(fēng)貌、人文底蘊(yùn)、區(qū)域特征、交通環(huán) 境、地塊特征分析，及對南京經(jīng)濟(jì)環(huán)境、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策等的 綜合分析，對于本案地塊投入打造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是具備產(chǎn)業(yè)支撐和政策支 持的，同時(shí)，本案地塊優(yōu)越的環(huán)境資源和地塊特點(diǎn)，是辦公和居住的佳 境，是真正意義上的生態(tài)辦公和綠色生活，這將是對城市中寫字樓型辦 公革命性的變革和升級，如美國科羅拉多州的水園辦公園區(qū)（ Waterpark） 、美國加州的硅谷（ Silicon Valley）、澳大利亞的北瑞德、愛爾蘭都柏 林的西區(qū)花園（ Park West）、德國慕尼黑的伊薩辦公園區(qū)等。 一股“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”之風(fēng)正在興起。目前除了本案，南京已有數(shù)家 企業(yè)正在積極籌備創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園：總投資 12億美元、占地面積 1300畝， 國內(nèi)目前投資額 最大的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園也已落戶浦口 。南京景泰藍(lán)工藝畫創(chuàng)作室已培訓(xùn)會員３００多 人，作品遠(yuǎn)銷美國、新加坡等地，還在杭州、鎮(zhèn)江、贛州等地開展了連 鎖經(jīng)營。 同時(shí)，市政府特別承諾將用地范圍內(nèi) 20%的土地用于商業(yè)開發(fā)，也 將是項(xiàng)目建設(shè)資金的一個(gè)重要補(bǔ)充。 下關(guān)區(qū)全力支持曙光園區(qū)的創(chuàng)建，同時(shí)也在積極支持園區(qū)享有國家有 關(guān)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的同時(shí)，在城市建設(shè)投資商向園區(qū)傾斜，財(cái)政上也給 園區(qū)很多優(yōu)惠。 南京成立建立由市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)的全市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，在 資金投入、立項(xiàng)、用地、稅收、價(jià)格、信貸、融資、生產(chǎn)、進(jìn)出口、社 會捐助以及社會保障等方面對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)予以扶持重點(diǎn)打造六方面產(chǎn)業(yè)園 區(qū)：影視創(chuàng)意基地、傳統(tǒng)書畫藝術(shù)創(chuàng)意基地、民間工藝創(chuàng)意基地、現(xiàn)代 藝術(shù)創(chuàng)意基地、網(wǎng)絡(luò)游戲與動漫創(chuàng)意基地以及綜合型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地建立 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)評估體系，定期發(fā)布 《 南京創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展年度報(bào)告 》 等， 為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供科學(xué)決策服務(wù)。 人才及機(jī)構(gòu)： 高校、科研機(jī)構(gòu)眾多，人才優(yōu)勢明顯 —— 全市３８所高校 （不含部隊(duì)院校）、 兩院院士 80人，在校學(xué)生 在校學(xué)生，５ ８所科研機(jī)構(gòu)、２９．１萬專業(yè)技術(shù)人員（軟件人才０．７７萬人）。南京城市的 綜合實(shí)力 也 顯著提高， 05年 GDP2413 億元，人均 GDP40919元。南京尚未形成規(guī)模，多數(shù)項(xiàng)目處于籌備階段。 機(jī)會分析（ (Opportunity)： 市場機(jī)遇： 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園屬于世界新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，無論在國外還是國內(nèi)，都 屬于新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展不超過十年，其建設(shè)方興未艾，而其巨大的產(chǎn)業(yè)贏 利能力使國內(nèi)諸多城市紛紛上馬，誰都不甘示弱。故，在該區(qū)域打造新型商業(yè)將面臨消費(fèi)客源的引入問題。 E網(wǎng) 第三部分 項(xiàng)目研判及定位 E網(wǎng) 一、項(xiàng)目 SWOT分析： 優(yōu)勢 （ Strength） ： 自然資源優(yōu)勢： ? 生態(tài)植被豐富，綠蔭成蓋，天然的森林氧吧； ? 地塊空間開敞，既可登高處遠(yuǎn)瞰山巒，一覽心境闊，亦 可仰望蒼穹，極目天舒； ? 地塊南低北高，坡地、山地、三大平地結(jié)合，形成空間 的參差錯(cuò)落感， 便于借勢開發(fā)，打造宜動、宜靜、私密 與公共的空間格局； 地塊資源優(yōu)勢： ? 地塊形狀呈“喇叭狀”，南入口為口，內(nèi)部空間開闊， 易營造出“小徑通幽，別有洞天”的美妙意境； ? 地塊完整，總占地面積達(dá)到 （ 75000平方米），易于規(guī)劃； ? 地塊內(nèi)有十多座舊廠房及其他建筑可改造利用； E網(wǎng) 地塊周邊配套優(yōu)勢： ? 東北山體臨靠政府規(guī)劃在建的生態(tài)公園，外部環(huán)境得以升 級； ? 西鄰仙人湖度假區(qū)，其內(nèi)的娛樂、休閑、酒店、康體等設(shè) 施與幕府路共享； ? 置于幕府山風(fēng)景區(qū)邊緣的丘陵地帶，厚重的人文韻味，卓 然的景區(qū)資源，皆可為園區(qū)享有； 地塊交通優(yōu)勢： 地塊緊鄰城市主干道幕、東路，居于南京長江大橋和南京長江二橋的中段，三條路徑直達(dá)園區(qū)： 曙光 — 幕府東路 — 中央路 — 鼓樓 — 珠江路 — 新街口 曙光 — 幕府東路 — 和燕路 — （邁皋橋地鐵站） — 紅山路 — 南京站（玄武湖） 曙光 — 水吉路 — 神農(nóng)路 — 和燕路 — 燕子磯 E網(wǎng) 劣勢分析（ Weakness）： ? 工礦企業(yè)林立，生活配套落后； 地塊位于下關(guān)工業(yè)區(qū) ,集聚著眾多企業(yè)，如江南化工廠、礦山機(jī)械 廠、華寧汽修廠、南京第二電磁線廠等，工業(yè)氛圍濃郁；區(qū)域內(nèi)商業(yè) 配套嚴(yán)重不足，幕府東路多為汽車直銷店和修理店，雖有旭日景城 等新開發(fā)住宅，但入住人口少，老式住宅及棚居戶多，商業(yè)難形成氣 候。 產(chǎn)業(yè)園比之主題商業(yè)項(xiàng)目有類似之處，即對后期商業(yè)經(jīng)營、管理、招商、營銷推廣等環(huán)節(jié)具有較高要求。 █ 不僅是產(chǎn)業(yè)定位創(chuàng)新，更是開發(fā)運(yùn)作及經(jīng)營思路的創(chuàng)新： 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園不能簡單理解為：將一些前沿時(shí)尚產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)聚在一起，再加上適當(dāng)?shù)呐涮咨虡I(yè)和地產(chǎn)開發(fā)，就能使整個(gè)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)機(jī)能有效運(yùn)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目運(yùn)作成功還需在前期開發(fā)思路及后期經(jīng)營理念上，體現(xiàn)創(chuàng)新思維。 鎖定產(chǎn)業(yè)需具有關(guān)聯(lián)性、互補(bǔ)性、共生性和統(tǒng)一性。 八、項(xiàng)目特征歸納及對本案的啟示： E網(wǎng) 九、對項(xiàng)目定位及經(jīng)營定位的啟示： █ 項(xiàng)目定位遵循的原則： 產(chǎn)業(yè)定位必須具有鮮明的個(gè)性特征。如創(chuàng)意倉庫的產(chǎn)業(yè)定位包括城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)藝藝術(shù)，此三個(gè)產(chǎn)業(yè)具有明顯的互補(bǔ)特征，它們既分屬于獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，又能形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)營上的互補(bǔ)作用，總體又形成一個(gè)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈條。 同屬地段優(yōu)勢不強(qiáng)的本案，在未來的經(jīng)營上，也會面臨短期內(nèi)投入和產(chǎn)出比例不對稱的情況，這便對后期經(jīng)營思路創(chuàng)新及運(yùn)作資金鏈提出了高要求。 天以下，與上海中檔寫字樓相比，目前上 海大多數(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金水平偏低，據(jù)相關(guān)資料顯示，租金水平處在 2～ /平方米 ?天之間，如第一批 18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，如時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園、虹橋軟件園、 M50、田子坊、周家橋等，目前租金都是這個(gè)水平。