【正文】 ； 他們有著充裕的公積金，青睞于按揭的付款方式； 他們有存款，但是需要一種能引起他們共鳴的投資品或?qū)嵱闷罚? 他們就是本案的目標客戶群。 道路縱坡最大不超過 11%，坡長小于 70米；道路最小縱坡 % 總結(jié) Part6. 戶型分析 住宅類型每戶建筑面積從 58160平方米不等，設計多種戶型以滿足不同的需求。局部地段加以改造，設擋土墻、護坡。 由于基地內(nèi)高差較大，在處理不同標高的場地、道路、綠地間的銜接時，對硬質(zhì)護坡進行處理，圖案處理護坡或種植草皮，以求達到較好的視覺和環(huán)境效益。 交通系統(tǒng) Part6. 規(guī)劃景觀配套分析 建筑布局與道路設計依山就勢順應地形，確定建筑物室內(nèi)外地坪標高 ,廣場和活動場地的設計標高及場地內(nèi)道路的標高和坡度，力求填挖總量最小 ,并接近平衡。商業(yè)停車采用港灣式停車位，地面嵌植草磚或透水磚，地上種樹遮蔭，增強綠化效果。步行道盡可能就地取材，用當?shù)孛?，卵石加工砌筑，達到可持續(xù)發(fā)展目標。 規(guī)劃地塊中央景觀綠化中心為主要景觀步行系統(tǒng)及非機動車系統(tǒng)，周圍建筑宅前路環(huán)繞中心綠化，環(huán)境優(yōu)美。 幼兒園結(jié)合沿街商鋪位于小區(qū)東南角，遠離住宅，既不受高層住宅遮擋而獲得充足的陽光，同時對住宅的噪聲影響也降到最低，且靠近城市道路，接送便捷。結(jié)合地形高差，建筑南低北高，最大限度地引入南側(cè)陽光，極大改善了小區(qū)的微氣候環(huán)境。三個 ，既結(jié)合現(xiàn)狀地形，創(chuàng)造出變化豐富的地景形態(tài)，又不易遮擋視線，保正了整個小區(qū)景觀視線的完整通透性。 地塊中央的集中綠地，標高與蘭花路相同，為居民步行出入創(chuàng)造良好的條件?？傮w設計概念強調(diào)“人車分流”，步行與車行標高錯位，使居民臵身于小區(qū)當中，達到“舉目見綠 ,出門踏青”的意境。 3 運用新材料、新技術，追求綠色生態(tài)設計，筑造可持續(xù)發(fā)展的特色小區(qū)。 Part6. 規(guī)劃景觀配套分析 1 充分保持原有生態(tài)地貌及人文環(huán)境，創(chuàng)造具有地域特色的山地居住空間。新市東街以北為規(guī)劃中的大型居住區(qū) , 地塊西側(cè)有在建的小學 ,周邊配套設施齊全，是未來的繁華集聚區(qū) Part6. 項目概況 本工程項目居住區(qū)用地面積44651平方米，規(guī)劃為 5棟 25層住宅、 1棟 21層住宅、 1棟 18層住宅， 1個配套幼兒園并結(jié)合配套商業(yè)、物管等輔助用房。另外保潔、水、暖、燃氣、景觀綠化等也較受關注。 Part5. 付款方式： 一次性： % 分期： % 按揭： % Part5. 建筑風格： 調(diào)查結(jié)果顯示，不同人群對樓體建筑風格有不同的喜好。從戶型配比上看兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳受大眾的青睞。 5080萬這部分人群最符合本案的客戶群體。 Part5. 所能承受的房款總價： 由圖標可知，晉城市場房價由于 09年的過快增長使得絕大部分人無法短時間接受目前的價格。 住宅綜合滿意度193283175182175162205140208179 1821847449 49111 11512660%3 7 . 0 8 % 3 8 . 5 6 % 3 7 . 0 8 %3 4 . 3 2 %4 0 . 8 9 %050100150200250300房屋質(zhì)量 地理位置 小區(qū)環(huán)境 房屋價格 生活配套 物業(yè)服務0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %滿意 不滿意 一般 滿意度Part5. 購房考慮因素 : 價格、位臵是晉城人買房首要考慮的因素，兩相選擇均超過 50%，因此我們的項目在銷售推廣中需要突出較高的品牌價值，以及未來規(guī)劃中區(qū)域位臵的價值。 晉城市目前住房大多以 6層多層住宅和獨家小院為主，對于小區(qū)的環(huán)境也沒有太多體現(xiàn)?！? 銀基花園 Part4. 本案與競爭項目對比 項目名稱 金城 香港城 佳潤尚城 本案 建筑規(guī)模 32萬平方 80余萬 30萬平方 不足 12萬平方 外部配套 博物館、大劇院、蘭花酒店、萬通商業(yè)廣場 建材市場 博物館、澤州公園、文博植物園 玉龍?zhí)豆珗@、心腦血管醫(yī)院、皇冠酒店 內(nèi)部配套 水系景觀，入口臺景觀、4大園區(qū) 40%綠化，專業(yè)園林規(guī)劃設計團隊 商業(yè)、會所、小學、幼兒園 6000平米商業(yè)、籃球場、羽毛球場、建生會所等 園林、坡地落差、幼兒園、會所 主力戶型 9 132適中 8 8 10 112 13 158偏大 90130適中 建筑形象 版式高層建筑、簡約洗練都市現(xiàn)代風格 框架剪力墻、現(xiàn)代建筑風格 框架剪力墻； 3段式墻體色彩立面歐式風情 中式圍合式建筑風格 物業(yè)服務 深圳之平物業(yè)：酒店式服務管理理念、 IC卡式門禁、語音對講系統(tǒng)、自動化智能車庫管理 專業(yè)化物業(yè)管理服務 蘭花物業(yè)：大門警衛(wèi)、24小時巡更、安全防盜入戶門 專業(yè)物業(yè)管理：車庫智能化、電子巡更、社區(qū)廣播、電子巡更、出入警戒（建議） 開發(fā)團隊實力 開發(fā)商實力雄厚 營銷團隊專業(yè) 開發(fā)商實力普通 營銷團隊專業(yè) 開發(fā)商實力雄厚 營銷團隊專業(yè) 開發(fā)商實力雄厚 營銷團隊一流 工程進度 封頂 封頂 入住 打樁 附加值 投資升值空間日益增強 大型社區(qū) 公園住宅、投資空間 社區(qū)文化、投資空間 市場環(huán)境定價 Part4. 綜合性價比 項目名稱 滿分 金城 香港城 佳潤尚城 本案 均價 P1=4800 P2 =4300 P3 =4500 P4 =？ 建筑規(guī)模 12 11 優(yōu) 12 優(yōu) 11 優(yōu) 10 良 外部配套 14 13 優(yōu) 13 優(yōu) 13 優(yōu) 13 優(yōu) 內(nèi)部配套 14 13 優(yōu) 12 良 13 優(yōu) 13 優(yōu) 主力戶型 12 11 優(yōu) 11 優(yōu) 8 一般 11 優(yōu) 建筑形象 10 9 優(yōu) 8 良 9 優(yōu) 9 優(yōu) 物業(yè)服務 12 11 優(yōu) 9 良 10 優(yōu) 10 優(yōu) 開發(fā)團隊實力 12 10 良 9 一般 10 良 11 優(yōu) 工程進度 6 4 良 5 良 6 優(yōu) 3 一般 附加值 8 6 良 5 一般 7 優(yōu) 7 優(yōu) 總分 100 Q188 Q284 Q387 Q487 市場環(huán)境定價 Part4. 競爭導向定價 P1’ =Q4/Q1*P1=4745 P2’ =Q4/Q1*P1=4450 P3’ =Q4/Q1*P1=4500 按照上述樓盤對我項目參照價值取 W1=20% W2=30% W3=50% P4=P1’ W1+P2’ W2+P3’ W3=4530元 /平米 綜合本案與其他競爭項目比較：建筑規(guī)模、外部配套、內(nèi)部配套、主力戶型、建筑形象、物業(yè)服務、開發(fā)團隊實力、工程進度、附加值等，得出本案目前市場定價為 4530元 /平米，通過恒達世行的專業(yè)能力可在市場價格基礎上上調(diào) 5%，實際價格可達到 4725元 /平米 項目操作起始價格 46004800元 /平米，形象成熟期價格 5200元 /平米，預期實現(xiàn)項目平均價格約為 5050元。 結(jié)論 Part4. 本案周邊區(qū)域市場可比性項目特征分析 Part1. 對市場競爭環(huán)境的了解 是項目形象包裝、推廣工作的入門課 Part4. 案名：新界香港城 位臵：澤州北路 516號瑞信街兩側(cè) 開發(fā)商：山西盛華房地產(chǎn)與重慶一城臵業(yè)聯(lián)合開發(fā) 承建商：河南國安 項目占地： 總建面積： 838449㎡ 開發(fā)規(guī)劃：分為三期開發(fā)，其中住宅面積 745037㎡ 。主要原因是由于供應量的增大以及政府政策的導向在一定程度上影響了消費信心 ? 從價格漲幅來看， 由過快增長變?yōu)橄鄬Ψ€(wěn)定。全市上下正在進行的新農(nóng)村建設，城中村改造整體搬遷，房地產(chǎn)開發(fā)提供了相當大的市場機遇。跟其他大中城市相比，晉城市城市規(guī)模較小，導致晉城市房價相對經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的房價較穩(wěn)定。 14%31%31%24%國內(nèi)貸款 企業(yè)自籌資金 其他資金 定金及預售款房產(chǎn)市場分