【正文】 ，貸款經(jīng)辦行應緊 密跟蹤所購房產(chǎn)的預告登記或房屋他項權證情況，待 房產(chǎn)具備辦理房屋產(chǎn)權證的條件時，經(jīng)辦行應督促協(xié) 助借款人及時辦妥房屋所有權證并落實抵押登記，取 得 《 房屋他項權證 》 后， 5個工作日內(nèi)完成抵押證明 材料的歸檔。 85 操作流程（審批發(fā)放） 1. 審批通過并按規(guī)定落實有效抵押或有效階段性 擔保后可根據(jù)借款人需要向其提供 《 貸款承諾書 》 ， 承諾 “ 借款人在簽署正式 《 購房合同 》 并繳納首付款 后，經(jīng)我行審核，如借款人所提供的購房資料與申請 貸款時所提供的的購房信息無誤，借款人信用狀況無 重大不利變化，我行將按約定發(fā)放貸款 ” 。 84 操作流程（調(diào)查要點） 申請直貸式個人住房貸款，還應重點核實以下內(nèi) 容： （ 1） 借款人所購樓盤 “ 五證 ” 是否齊全、真實、有 效； （ 2）借款人與開發(fā)商達成購房意向的書面證明材 料是否真實可信。 直客式個人房屋貸款在申報審 批時可暫不提供首付款收據(jù)，貸款發(fā)放前補充提供。所購住房的商品房銷（預）售 合同 或意向書 ，明確所購房產(chǎn)的基本情況，包括總價、面 積，地址等要素。 AA級以上優(yōu)質(zhì)企業(yè)（機構）正式員工，在我行代發(fā) 工資 ,工作年限滿 2年。 82 貸款擔保 自然人保證條件： 無任何違法行為及不良信用記錄，具有保證能力，具有固 定職業(yè)，在當?shù)負碛凶杂蟹慨a(chǎn)，能夠提供產(chǎn)權證明且未設定抵 押，并滿足下列條件： 、公立醫(yī)院正式編制醫(yī)務人員、公 立學校正式編制教師，以及其他事業(yè)編制單位職工，工作年限 滿 2年。 非本筆貸款所購房產(chǎn)抵押階段性擔保。 以本次所購房產(chǎn)抵押的，在所購房產(chǎn)尚未 取得房產(chǎn)證前， 應辦妥預售合同備案登記或預 告抵押登記手續(xù)， 并提供以下階段性保證擔 保： 81 貸款擔保 質(zhì)押階段性擔保。 直客式個人房屋貸款在申報審批時可暫不 提供首付款交納證明，貸款發(fā)放前補充提供 。意向書需明確所購房產(chǎn)的基本情 況，包括總價、面積，地址等要素。 ④我行或他行抵押擔保方式個人貸款客戶（含已結清客 戶），實際還款時間在 2年（含）以上，還款期間無不良信用 記錄的； ⑤擁有自有資產(chǎn)（動產(chǎn)和不動產(chǎn)）達 200萬元（含）以上。 ②郵政、電力、電信、金融、報業(yè)、廣播電視、民航等行 業(yè)的正式員工，工作年限滿 2年。 由此，擴展后的直貸式業(yè)務主要適用于： ●購買未與我行建立合作關于的樓盤的散戶（零售） 個人住房貸款業(yè)務的批量營銷（批發(fā)） 77 貸款條件 （一）借款人條件 （ 1）能夠提供擔保公司階段性擔?；蚰軌? 直接提供本人房地產(chǎn)抵押的借款人， 只要具備 申請個人房屋貸款的基本條件 即可申請直貸式 個人住房貸款。只能 作為補充 76 含義、背景（擴展） 背景： 越來越多的開發(fā)企業(yè)（尤其是上市企業(yè)）不愿 在為借款人提供階段性擔保。 總行定義 ： 直客式個人住房貸款是指借款人未通過 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推介直接向銀行申請辦理的個人住房 貸款。 “ 直客式 ” 業(yè)務是我行根據(jù)市場需求，針對客戶自身的 信用情況而設計的個人住房貸款營銷操作模式，是對我行 原有以房地產(chǎn)開發(fā)商及中介合作機構為主導的間接營銷模 式的拓展和延伸，體現(xiàn)了以 “ 客戶 ” 為中心的經(jīng)營理念。角色：支行簽約人。角色：風險經(jīng)理。 （四）簽署合同。 （三）簽署簽批意見。授信審批部門將資料移貸款經(jīng)辦行 風險經(jīng)理，進行移交登記。授信審批部門負責。 審查 環(huán)節(jié)實行電話核實制度。 、成數(shù)、期限、利率、還款方式等是否合理。 、當?shù)亍⑼愇飿I(yè) 的市場價格水平相符。 、婚姻狀況是否真實；償債能力是否充 足；信用是否良。 調(diào)查主要包括以下內(nèi)容： 、完整、合法、有效。 68 （五）貸款操作流程（貸款受理） （二）所購房屋資料 1.《 商品房銷（預）售合同 》 業(yè)開具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復印件。即借款人雖未按合同約定的還款日償還貸款， 但只要在隨后的 10個寬限日之內(nèi)償還，均不計違約， 也不產(chǎn)生違約記錄。 65 （附加服務） 1. “自定還款日 ” 是指借款人可根據(jù)自身收入狀況 自由選擇固定的每期還款日。本金寬限期一般為從貸款發(fā) 放之日起至購房合同中約定的交房日止； ； 5. 對存在質(zhì)量問題或資金不到位的項目不得發(fā)放個人住 房入住還貸款； 6. 對監(jiān)測發(fā)現(xiàn)存在爛尾或延期交房風險的，要提前結束 本金寬限期或提前收回貸款。 適宜人群：適合剛剛步入工作崗位，當前收入較低但有較 大發(fā)展?jié)摿Φ目蛻羧后w。 產(chǎn)品優(yōu)勢：入住之前只償還貸款利息，暫不歸還本金，從 而減少了月還款額，以前期較少的資金投入順利完成購房心 愿。 62 （入住還款法） 功能描述：借款人購買產(chǎn)權房或購買與我行簽訂了按揭合 作協(xié)議且開發(fā)商為貸款提供階段性保證擔保的期房時，可在所 購房產(chǎn)入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息的還款 方式。 適宜人群：適宜各個層次的消費群體。 60 （隨心還款法） 功能描述：借款人在合同約定的還款期內(nèi)，以等額本息還 款法計算的還款金額作為每期最低還款額，當還款帳戶中資金 大于最低還款額時，超過部分銀行自動做提前還款處理。 適宜人群：適合收入較高，比較成熟的消費群體。借款人在總的還款期內(nèi)所承擔的總利 息支出減少。即突 破了傳統(tǒng) “ 按月 ” 為周期的還款方式，實現(xiàn)了按 1周、 2周或 3周 為周期的還款方式。 57 （等額本金及等額本息還款） 等額本金（按月計息和按日計息） 和等額 本息 特點對比分析： ⑴等額本金首月還款額大于等額本息首 月還款額； ⑵等額本金總還款利息小于等額本息還款 總利息； ⑶等額本金還款法的本金償還速度快于等 額本息。 （四）利率換算。 標準：貸款實際執(zhí)行利率水平上加收 3050％。固定利率期限 累計最長不超過 10年，分為 3年期、 5年期及 10年期三 個檔次。 55 （固定） 三種模式：全程固定利率模式 ；分段固定利率組 合；固定利率及浮動利率組合 ” 。 適用客戶條件：（ 1）個人住房貸款。 ●對貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率由貸款 行和授信審批部門根據(jù)同業(yè)競爭情況，并在綜合考慮客戶 風險狀況及綜合收益水平的基礎上，在央行規(guī)定的個人住 房貸款利率上下限浮動空間內(nèi)自主確定利率浮動比例 。貸款期 限 1年以上的，遇法定利率調(diào)整，次年 1月 1日調(diào)整。 53 （浮動） （一）浮動利率方式。 ●對其他申請貸款購買第二套及以上住房的， 首付款比例不得低于購房款的 40％，且首付款比 例應隨購房套數(shù)增加而逐步提高，具體上浮比例 由貸款行及授信審批部門合理確定。對已貸款購買 一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸 款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，允 許比照執(zhí)行首次貸款購買自住房的優(yōu)惠政策。 以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女） 為單位。 （二）以現(xiàn)房抵押的，貸款人應協(xié)助抵押人辦理抵押 登記，取得房屋他項權證；如售房單位未辦妥房屋所有權 證，應辦理預告登記手續(xù)，并確保自能夠進行不動產(chǎn)登記 之日起三個月內(nèi)辦理正式登記手續(xù)，取得房屋他項權證。一般為房屋的交易價 格。 47 （ 三）貸款擔保（正式抵押登記） ● 一手房貸款原則上以本次所購房產(chǎn)設定抵 押。 （主要適用于直貸式） 非本筆貸款所購房產(chǎn)抵押階段性擔保。 專業(yè)擔保公司和其他法人階段性保證。所以 不能因為辦理的 “ 預告抵押登記 ” 就不再提供階段性擔保 46 （三）貸款擔保（階段性擔保） 一手房的階段性保證擔保包括： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位的階段性保 證。 ●擔保方式：抵押、保證、質(zhì)押、組合。 與 ” 個人房屋抵押貸款 “ 的區(qū)別 45 （三）貸款擔保 ● 一手個人住房貸款擔保方式包括： “ 抵押登記辦妥 前的階段性擔保 ” 和 “ 正式的抵押登記 ” 。所購住房必須主 體結構已封頂。購買或建造的 商品房、經(jīng)濟適用房或車位等必須符合國家有關規(guī)定且 產(chǎn)權清晰。嚴禁發(fā)放無確定貸款用途的個人 貸款，嚴防貸款資金被挪用，防范流入證券市場 。 42 （一）貸款條件（償債能力） 款本息的能力； (房屋貸款的月還款額 +月物業(yè)管理費 )/月均收 入 ≤ 50％ ； (房屋貸款的月還款額 +月物業(yè)管理 費 +其他債務月均償付額 )/月均收入 ≤ 55％ 利用上述公式計算還貸比時，主借款人與 共同借款人的收入以及負債應一并計算。（工銀辦發(fā) 【 2022】 161號） 41 （一）貸款條件（信用） （ 3）對因欠繳信用卡年費而出現(xiàn)違約記錄的 客戶，如客戶能補繳年費并由發(fā)卡機構出具違約 原因說明，可為其辦理個人住房貸款業(yè)務。 “ 禁入 ” 類客戶，各 級機構不得與其發(fā)生新的授信業(yè)務； “ 關注 ” 類客 戶，原則上不得與其發(fā)生新增授信業(yè)務，否則必 須提供充分理由和說明，并經(jīng)過有權人批準。 幾個特殊情況 37 一手個人住房貸款業(yè)務（間客式） ● 貸款條件 ● 貸款用途 ● 貸款擔保 ● 合同要素確定 ● 操作流程 38 貸 款 條 件 借款人條件 貸款用途 貸款擔保 身份證明 婚姻證明 償債能力證明 信用證明 購一手 /二手房 購車位 置換債務 （一）貸款條件（基本結構） 39 （一）貸款條件（身份、婚姻） ，年齡在 1865周 歲（含）之間；外國人以及港、澳、臺居民應在境內(nèi)居 住滿一年并有固定居所和職業(yè)； （居民身份證、戶口簿或 其他有效的身份證明）； （結婚證明或離婚證明或單身 聲明或其他證明借款人婚姻狀況的證明）； 40 （一）貸款條件（信用） 。 （一）省行與名單內(nèi)企業(yè)就其獨資企業(yè)及控股企業(yè)年度內(nèi)開 發(fā)的按揭項目簽署全面按揭協(xié)議，各經(jīng)辦行可不再單獨簽簽署。 幾個特殊情況 35 （一）開發(fā)企業(yè)注冊資本 5000萬元（含）以 上，開發(fā)資質(zhì)二級（含）以上； （二）項目區(qū)位環(huán)境良好，建筑品質(zhì)優(yōu)良，總 建筑面積達到 5萬平方米以上；對地段和建筑品質(zhì) 特別優(yōu)良的項目可適當放寬總面積限制； （三）明確貸款資金由借款人授權直接劃入開 發(fā)企業(yè)賬戶； （四）能夠辦妥合法有效的預告登記； （五）確保項目能夠正常交付使用。 幾個特殊情況 34 之六：大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（含其控股51% （含）以上的項目公司）及其項目的準入管理要 求。 幾個特殊情況 33 之五：現(xiàn)房按揭項目的準入要求。無 重大異常變化，所需企業(yè)、項目資料可不重復提 供。 之二：準入名單內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 、 房地產(chǎn) 評估公司 、 房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的分公司 ， 無需申報合 作機構準入 ， 直接納入名單 。 按揭項目準入（審查） 30 按揭項目檔案內(nèi)容包括 : ； 2.《 按揭貸款業(yè)務合作協(xié)議 》 ； ； 。 ● 有權審批人審批通過后 ， 貸款經(jīng)辦行與開發(fā)企業(yè) 簽訂 《 按揭貸款業(yè)務合作協(xié)議 》 ；審查審批不符合貸款 條件的按揭項目 ， 應將有關材料退還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 。 按揭項目準入（調(diào)查） 29 ● 審查工作由二級分行個人信貸業(yè)務部門負責，審 批工作由二級分行行長或經(jīng)授權的副行長負責。項目調(diào) 查人在收妥資料后，應在規(guī)定工作日內(nèi) 約見申 請人 ，對按揭項目進行 實地考察， 對資料進行 核查與分析，提出調(diào)查意見，并在 《 按揭項目 申請審批表