房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險管理案例分析博商課件-文庫吧資料
2025-01-15 04:37本頁面
【正文】 上市要高，但再融資成本低，靈活性強，這是吸引很多中資公司到海外上市的重要原因之一。有些房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)而采取“借殼上市”的方式，而這些借殼上市的公司，較難獲得再融資。今年國際投資者接受了上海復(fù)地的快速周轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)模式，以這樣一個模式，公司可以保持一個持續(xù)的增長。發(fā)展到一定規(guī)模之后，為了保持公司的平衡，增加資產(chǎn)的抗風(fēng)險能力，才選擇做一部分收租物業(yè)。現(xiàn)在國內(nèi)大多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)，資本規(guī)模都比較小，根本沒有能力像海外房地產(chǎn)機構(gòu)那樣去大量收購并持有收租物業(yè)，所在在資本規(guī)模較小的情況下，要想快速增長，必須要快速周轉(zhuǎn)。 ? 在國際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個所謂“三七開”的慣例，一個是給房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款余額的 30%，其余行業(yè)占 70%；二是發(fā)放給開發(fā)商開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的 30%，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占 70%。 ? 美國的房地產(chǎn)金融業(yè)很發(fā)達，融資種類多，在房地產(chǎn)企業(yè)使用資金總額中銀行貸款只占 15%左右，貸款總額占銀行資產(chǎn)的比重不到 10%。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前被普遍視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。銀行信貸仍然是中國現(xiàn)在房產(chǎn)界資金主力。 ? 銀行貸款 ? 121文件后，盡管各種不同的房地產(chǎn)融資渠道都有所增強，比如全國房地產(chǎn)信托的數(shù)量增長很快，但 2022全年募集的資金不超過 100億元。所調(diào)查，不省北京開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度竟達到 90%以上。 目前我國房地產(chǎn)企業(yè)有 3萬多家，但是以單個項目開發(fā)公司為主，規(guī)模小且缺乏持續(xù)開發(fā)能力，資產(chǎn)負(fù)債率大多在 70%以上，自有資金所占的比重相當(dāng)小，主要依靠銀行貸款和項目銷售回款來周轉(zhuǎn)。 ? 抵押貸款支持證券（ MBS）是由許多抵押貸款的組合作保而發(fā)行的一種債券或其它的債務(wù)投資形式。《房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險管理案例分析》 溫馨提示： 掃一掃，加關(guān)注！更多實用、前沿的企業(yè)管理資源第一時間發(fā)布，盡在博商微信。 ? 一項商業(yè)行為的目標(biāo)可能往往包括： ? 使股東的財富人長遠來說達到最大 ? 短期的財務(wù)目標(biāo)，比如現(xiàn)金流的要求 ? 或者非金融性質(zhì)的目標(biāo)，例如 ? 友好工作環(huán)境，機會均等的雇傭政策 ? 困難的時期留住高素質(zhì)的雇員 ? 擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn) ? 擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商 ? 開發(fā)商的目標(biāo)： 將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項目上，與其它可選投資比較時必須考慮到風(fēng)險因素并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 ? 投資家的目標(biāo)： 以小于其內(nèi)在價值（即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值）的價格來購買不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)證券 ? 計算程式 ? 估計毛租金 ? 減去估算的空置損失 ? 加上其它收入 ＝實際的總收入 ? 減去運營費用 ＝凈運營收入或“ NOI” ? 減去債務(wù)還本付息 ＝稅前現(xiàn)金流（“ BTCF”） ? 把抵押償還本金加到 BTCF上 ? 減去折舊 ＝須納稅的收入 ? 減去應(yīng)繳稅金或者加上節(jié)省的稅款 ＝稅后現(xiàn)金流（“ ATCF”） 應(yīng)對上述各項參數(shù)投資期 5到 10年的變化進行估測 ? 重要的金融比率（用于決定投資的可行性） ? 毛租金乘數(shù) ? 貸款價值（ LTV）比 ? 債務(wù)覆蓋率（ DCR） ? 盈虧平衡點 ? 費用比 ? 稅前股本回報率 ? 稅后股本回報 ? 資產(chǎn)回報 ? 內(nèi)部回報率 ? 轉(zhuǎn)售價格 ? 有關(guān)財務(wù)杠桿和運營的比率（用于風(fēng)險管理） ?
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