【正文】 樓層 面積 B,C,L,棟 30% 彎板 30 4*35 18% 12 140 G,H,K,M,D,A棟 70 % 五金配件 120 4*25 70% 12 100 海綿 20 4*25 11% 12 100 商務(wù)系統(tǒng)配套 銀行 數(shù)量：無(wú) 餐飲區(qū) 面積：無(wú) 寫(xiě)字樓 面積 /規(guī)模：暫無(wú) 住宅 數(shù)量： 200 超市 數(shù)量：無(wú) 名稱(chēng)： 交通情況 公交： 龍江至鶴山 地鐵： 無(wú) 高速路：佛開(kāi)高速 物流 一棟 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 容積率 使用率 占地面積 建筑面積 70% 18萬(wàn)平方米 23萬(wàn)平方米 建筑層數(shù) 建筑層高 公攤面積 商鋪類(lèi)型 2 復(fù)式商鋪 3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅 市場(chǎng)供應(yīng)分析 | Page 42 | 龍江豪俊家具材料城 租售情況 出租率 95% 商鋪年限 50年 租賃政策 整棟 2層出租，每年租金 6萬(wàn)至 10萬(wàn) 銷(xiāo)售政策 市場(chǎng)狀況 龍江鎮(zhèn)豪俊材料城位于 325國(guó)道與龍洲公路交匯處，是一個(gè)交通便利，四通八達(dá)，設(shè)施配套齊全，用地面積 180000㎡ ，建筑面積 230000，開(kāi)設(shè)商鋪 170多家，本市場(chǎng)于 2022年 5月 16日正式營(yíng)業(yè) ,主要經(jīng)營(yíng)類(lèi)別有五金、夾板、化工油漆 ,海綿等過(guò)萬(wàn)種家具原輔材料。商務(wù)會(huì)展中央?yún)^(qū)（在建），由六棟高層商務(wù)辦公樓和近20萬(wàn)平米的會(huì)展會(huì)議中心組成，集會(huì)展、商務(wù)、信息、研發(fā)等功能于一體，并擁有酒店、銀行、餐飲、娛樂(lè)等各類(lèi)配套服務(wù)設(shè)施，為家具企業(yè)在辦公、商貿(mào)、研發(fā)、管理、營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié)提供綜合性解決方案，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略升級(jí)，以應(yīng)對(duì)更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)可為各類(lèi)相關(guān)行業(yè)組織提供辦公、會(huì)議等服務(wù)。同時(shí)，亞洲國(guó)際D區(qū)（物流貨運(yùn)中心），近 300家大型物流貨運(yùn)企業(yè)高速運(yùn)轉(zhuǎn)，遍布全國(guó)各省市 。近 1500個(gè)展貿(mào)式商用旺鋪，改變傳統(tǒng)市場(chǎng)商鋪結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、功能單一的不足；展貿(mào)結(jié)合，融展示、銷(xiāo)售、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)為一體。 | Page 39 | 3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅 市場(chǎng)供應(yīng)分析 業(yè)態(tài)分區(qū) 大業(yè)態(tài)品類(lèi) 業(yè)態(tài)比 小品類(lèi) 商鋪數(shù) 商鋪尺寸 比例分額 樓層 面積 A區(qū) 30% 皮革 200 5*25 50% 13 125 布藝 200 5*25 50% 13 125 B區(qū) 30 % 皮革 100 5*30 50% 13 150 布藝 100 5*50 50% 13 150 C區(qū) 15% 皮革 20 10*60 20% 16 600 五金配件 80 10*60 80% 16 600 D區(qū) 25% 物流 200 13 120 商務(wù)配套 銀行 數(shù)量： 3 交通情況 公交： 鶴山至龍江 地鐵： 無(wú) 高速路：佛開(kāi)高速 物流 物流中心 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 容積率 使用率 占地面積 建筑面積 1． 2 60% 100萬(wàn)平方米 120萬(wàn)平方米 建筑層數(shù) 建筑層高 公攤面積 商鋪類(lèi)型 3 4 復(fù)式商鋪 亞洲國(guó)際家具材料城 ? 亞洲國(guó)際是目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)代家具材料市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目，也是本項(xiàng)目需要重點(diǎn)參考的項(xiàng)目?，F(xiàn)當(dāng)?shù)販?zhǔn)備建一個(gè)大型的物流園區(qū)。 | Page 38 | 勝芳材料市場(chǎng) 3. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 租售情況 出租率 95% 商鋪年限 租賃政策 30005000元 /月（大鋪） 15003000元 /月（小鋪） 銷(xiāo)售政策 20223500元 /平米 市場(chǎng)狀況 經(jīng)營(yíng)家具材料為主，經(jīng)營(yíng)戶(hù)主要是本地的和東北的。 ? 預(yù)期老市場(chǎng)將進(jìn)行拆遷，其現(xiàn)有商戶(hù)必將成為本項(xiàng)目的主力商戶(hù)來(lái)源。此市場(chǎng)商業(yè)氛圍比較成熟，市場(chǎng)的配套設(shè)施比較完善。 ? 區(qū)域 | Page 35 | 香河老家具材料市場(chǎng) 業(yè)態(tài)分區(qū) 大業(yè)態(tài)品類(lèi) 業(yè)態(tài)比 小品類(lèi) 商鋪數(shù) 商鋪尺寸 比例分額 樓層 面積 沙發(fā)布 28% 植絨布 60 8*15 % 3 360 麂皮絨 55 8*15 % 3 360 雪呢爾紗 60 8*15 % 3 360 皮革 % 真皮 30 8*15 % 3 360 仿皮 40 8*15 % 3 360 環(huán)保皮 40 8*15 % 3 360 超纖皮 35 8*15 % 3 360 五金 28% 家具鋼材五金 70 8*8 40% 2 150 家具板材五金 65 8*8 % 2 150 五金螺絲總匯 40 8*8 % 2 150 綜合 % 木工機(jī)械 30 8*8 23% 2 150 木制品配件 50 8*8 % 2 150 油漆涂料 30 8*8 23% 2 150 包裝材料 20 8*8 % 2 150 ? 香河老家具材料市場(chǎng)的業(yè)態(tài)分類(lèi)及比例與本項(xiàng)目相仿，鋪面面積與本項(xiàng)目的街鋪標(biāo)準(zhǔn)店（ ）類(lèi)似。 ? 地處環(huán)渤海核心的香河在 08年以來(lái)，也呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，尤其是與本項(xiàng)目密切相關(guān)的地產(chǎn)及家具行業(yè)，利好因素不斷。項(xiàng)目位于縣家具制造業(yè)基地內(nèi)，是集家具研發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、物流于一體的家具生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 110月， 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)： ? 全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 28440億元，同比 增長(zhǎng) %； ? 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 ㎡ ，同比 增長(zhǎng) %； ? 全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 66369萬(wàn)平方米，同比 增長(zhǎng) %； ? 商品房銷(xiāo)售額 31529億元，同比 增長(zhǎng) %； ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源 44034億元，同比 增長(zhǎng) %； ? 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng) “ 國(guó)房景氣指數(shù) ” ）為 ，比 9月份提高 。 區(qū)域 華北 香河 華南 華東 華中 西南 合計(jì) 招商蓄客量 業(yè)態(tài) 比率 數(shù)量 數(shù)量 數(shù)量 數(shù)量 數(shù)量 數(shù)量 30000 含（戰(zhàn)略客戶(hù)） 布藝 34% 2040 1530 2040 2040 1224 1224 皮革 19% 1140 855 1140 1140 684 684 五金 14% 840 630 840 840 504 504 綜合 14% 840 630 840 840 504 504 旗艦店 15% 900 675 900 900 540 540 其它功能區(qū) 4% 240 180 240 240 144 144 總量 100% 6000 4500 6000 6000 3600 3600 戰(zhàn)略客戶(hù) 業(yè)態(tài)數(shù) *15 14 14 10 10 6 6 60 銷(xiāo)售蓄客量 無(wú)需按業(yè)態(tài) 劃分 3750 2250 2250 1125 1125 4500 15000 類(lèi)別 打造中國(guó)北方家具之都的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，成為華北最大最規(guī)范的大家居材料市場(chǎng)航母； 確保一期家居原輔料市場(chǎng)銷(xiāo)售、招商成功，并確保入駐商家品質(zhì)及經(jīng)營(yíng)收益。 銷(xiāo)售基本目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)不低于財(cái)務(wù)策略中的規(guī)劃均價(jià)，并在開(kāi)業(yè)前達(dá)到 100%的銷(xiāo)售率，并期待向溢價(jià) 15%甚至更高的價(jià)格沖刺； 2. 項(xiàng)目梳理 基本目標(biāo) | Page 29 | ?招租 amp。 根據(jù)香河本地及北方市場(chǎng)家具原材料市場(chǎng)需求實(shí)際情況科學(xué)、合理搭配業(yè)態(tài)比率； 1 2 3 | Page 28 | 基本目標(biāo) 財(cái)務(wù)基本目標(biāo)： 2022年年底前，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前期規(guī)劃利潤(rùn)； 發(fā)展基本目標(biāo)：追求資金快速滾動(dòng)、支撐發(fā)展版圖快速擴(kuò)張。 ? 項(xiàng)目一期定位于亞太家具材料總部集群基地，因此一期業(yè)態(tài)主要規(guī)劃為布藝、皮革、五金及綜合區(qū)，整體布局呈線狀模式，利于后期的各業(yè)態(tài)擴(kuò)容。 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目業(yè)態(tài) | Page 25 | 1. 項(xiàng)目理解 總結(jié) ? 業(yè)態(tài) ? 產(chǎn)品 ? 區(qū)位 ? 本項(xiàng)目地處中國(guó)家具之都、環(huán)渤海核心 —— 香河，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚、地理交通優(yōu)越；項(xiàng)目地塊位于兩條主干道交匯處，局部通達(dá)性較好。 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目業(yè)態(tài) | Page 23 | 三層業(yè)態(tài)分布圖 酒店用區(qū)： 26%（家紡區(qū)） 地毯區(qū) : 24% （家紡區(qū)） 輔料區(qū)： 50%（輔料區(qū)） 集群式商鋪 —— 三層業(yè)態(tài)分布 ? 集群式三層經(jīng)營(yíng)面積約 ，共 204個(gè)鋪； ? 主要分布輔料區(qū)，家紡中的地毯區(qū)及酒店用品區(qū)，分別占 50%、 24%、 26%。 | Page 21 | 麻紡區(qū)： 50%（品牌面料） 棉紡區(qū) : 50%（品牌面料） 一層業(yè)態(tài)分布圖 集群式商鋪 —— 一層業(yè)態(tài)分布 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目業(yè)態(tài) ? 集群式一層經(jīng)營(yíng)面積約 ，共 198個(gè)鋪； ? 主要分布品牌面料區(qū)中的麻紡區(qū)、棉紡區(qū)，各占 50%。 | Page 19 | 一期街鋪部分業(yè)態(tài)比例 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目業(yè)態(tài) 亞太城一期街鋪業(yè)態(tài)比例分布表 分區(qū) 總面積 （㎡） 總鋪數(shù) 分區(qū)占比 二級(jí)業(yè)態(tài) 面積（㎡） 面積比 數(shù)量 布藝區(qū) 54 7% 品牌面料區(qū) 100% 54 皮革區(qū) 216 29% 真皮 25% 54 25% 54 人造革 50% 108 五金區(qū) 155 21% 緊固件 % 36 零部件 23% 36 五金工具 23% 34 木工機(jī)械 % 49 綜合區(qū) 153 20% 化工 % 63 填充料 % 36 包裝材料 % 36 其它 % 18 旗艦店 84 23% 皮革 % 42 五金綜合 % 42 合計(jì) 662 100% 662 備注：本表格計(jì)算數(shù)據(jù)以?xún)裘娣e為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ? 項(xiàng)目一期街鋪部分總建筑面積將近 14萬(wàn)平米，共 662個(gè)鋪； ? 分布藝、皮革、五金、綜合四種大業(yè)態(tài)，其中包括街鋪、旗艦店商鋪兩種形式； ? 街鋪業(yè)態(tài)布局呈線狀模式，利于后期的業(yè)態(tài)擴(kuò)容。 | Page 12 | 一層 二層 三層 四層 項(xiàng)目主要戶(hù)型－旗艦店－ A戶(hù)型 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目產(chǎn)品 層數(shù) 建筑面積（㎡） 層數(shù) 建筑面積（㎡） 一層 三層 二層 四層（含陽(yáng)臺(tái)） 凈面積合計(jì) ㎡ | Page 13 | 項(xiàng)目主要戶(hù)型－旗艦店－ B戶(hù)型 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目產(chǎn)品 一層 二層 三層 四層 層數(shù) 建筑面積（㎡） 層數(shù) 建筑面積（㎡） 一層 三層 138 二層 60 四層（含陽(yáng)臺(tái)） 凈面積合計(jì) ㎡ | Page 14 | 項(xiàng)目主要戶(hù)型－旗艦店－ C戶(hù)型 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目產(chǎn)品 一層 二層 三層 四層 層數(shù) 建筑面積（㎡） 層數(shù) 建筑面積（㎡） 一層 三層 二層 四層（含陽(yáng)臺(tái)） 凈面積合計(jì) ㎡ | Page 15 | 層數(shù) 建筑面積（㎡） 一層 二層 三層 凈面積合計(jì) 項(xiàng)目主要戶(hù)型－普通商鋪－ D戶(hù)型 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目產(chǎn)品 普通商鋪剖面圖 一層 二層 三層 | Page 16 | 層數(shù) 建筑面積（㎡） 一層 二層 三層 凈面積合計(jì) 普通商鋪剖面圖 一層 二層 三層 項(xiàng)目主要戶(hù)型－普通商鋪－ E戶(hù)型 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目產(chǎn)品 | Page 17 | 項(xiàng)目主要戶(hù)型－集群式商鋪 1. 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目產(chǎn)品 F G H I J K L 商鋪類(lèi)型 凈面積 建筑面積 數(shù)量 配比 F 28 % G 10 % H 2 % I 2 % J 4 % K 4 % L 281 % M 427 % 合計(jì) 758 100% 備注：集群式商鋪按實(shí)用率 57%為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) H | Page 18 | ? 項(xiàng)目一期總建筑面積將近 21萬(wàn)平米， 1420個(gè)鋪； ? 分布藝、皮革、五金、綜合四