【正文】 加推1號樓及加推2號樓 SD10 4號樓三房一衛(wèi) SD5加推 SD10 3號樓 萬科城市花園 07年銷售計劃表 。 銷售配合： 樣板展示間、銷售政策 SD SD4的銷售模型、銷售資料（城花形象拉升資料）到位 推廣配合： 媒體：楚報 /晚報 確保每周有一篇報廣，針對每個節(jié)點有報廣 戶外：形象廣告和產(chǎn)品廣告交叉進行（不同時段、不同地點） 網(wǎng)絡：億房、搜房網(wǎng)絡論壇 短信：加推信息等 現(xiàn)場展示：樣板間或建筑耗材展示與優(yōu)劣對比說明書產(chǎn)品或概 念單張 外展 /直投：外展學生派單（ 如可以），否則就改用直投 活動：以“萬科城市花園戶外拓展行”和“武昌萬科城市花園 三周年慶典”配合項目行動宣傳 平穩(wěn)去化期 時間： — 加推情況： 無 階段任務：正常去化 150套，自然去化情 T； 銷售配合： 用引導性折扣去化庫存滯銷房源 推廣配合： 媒體：楚報 /晚報（除加推節(jié)點外，確每周半版，以宣傳項目或品 牌形象為主） 網(wǎng)絡：億房、搜房網(wǎng)絡論壇 外展：新的外站點盡可能落實 活動 ： 萬科城市花園攝影展 、品位城花 電臺系列講座等配合 萬科 RS產(chǎn)品說明會 年度第二波強銷期 時間： — 加推情況： 9月 1號加推上東十 4號樓， 10月 1日加推上東五， 11月 17號加推 上東六。 營銷推廣策略 \銷售策略 PART 4 階段執(zhí)行方案 2021年 3月推出 2021年 9月推出 2021年 5月推出 2021年 6月推出 07年推案節(jié)奏 2021年 2月推出 2021年 4月推出 2021年 10月推出 整盤營銷節(jié)奏： 1 3 2 6 4 5 7 8 9 10 11 12 06余房掃尾期 一、依時間之推盤演進線（確保 2房、 3房同時存在且配比合理） 年度第一波強銷期 平穩(wěn)去化期 年度第二波強銷期 掃尾調整期 主力去化上東一、二、三、七余房 主力去化 SD SD8區(qū)高層； SD10的 3號樓 主力去化第一波強 銷期余房，同時為第二個強銷期蓄水 主力去化 SD SD6和 SD10區(qū)的 4號樓 通過銷 售政策和活動促銷尾房 整盤營銷節(jié)奏： 月份 階段 推出房源 面積 目標房源 目標房源面積段 1月 （ 15000平米） 東八高層三房 70套 9450平方 25套 4000平方 銷售剩余房源 上東 MY 40套 4000平方 2月 （ 3000平米） 銷售剩余房源 東八高層三房以及上東 MY庫存 20套 2021平方 東七、八高層兩房 69套 7000平方 10套 1000平方 3月 （ 10000平米） 銷售剩余房源 東七、八高層兩房、三房及其它庫存房源 45套 5000平方 加推上東四 上東四 128套 45套 5000平方 整盤營銷節(jié)奏： 月份 階段 推出房源 面積 目標房源 目標房源面積段 4月 （ 10000平米） 銷售剩余房源 東四及其它庫存房源 45套 5000平方 加推上東四剩余 56套 5880平方 45套 5000平方 5月 （ 15000平米） 上東十開盤，加推 3號樓 280套 30000平方 100套 12021平方 持續(xù)銷售 上東十、上東四庫存房源 20套 3000平方 6月 （ 7000平米） 全月 正常去化 \ 70套 7000平方 整盤營銷節(jié)奏： 月份 階段 推出房源 面積 目標房源 目標房源面積段 7月 （ 5000平米） 全月 正常去化 \ 50套 5000平方 8月 （ 5000平米） 全月 正常去化 \ 50套 5000平方 9月 （ 12021平米） － 加推上東五146套 16174平方 70套 8000平方 銷售剩余房源。 07年整盤節(jié)奏將延續(xù) 06年的方式，不斷的制造“熱點”刺激時常；但鑒于周邊競 案房源大多將會在下半年推出，建議盡可能的在上半年推出，留出一小部分位臵較 好的 2房或者 3房在黃金周刺激市場，營造“熱點”，確保人氣和成交量。 07年度階段性 SP活動將在后面做專門的舉例匯總和闡述。 營銷推廣策略 \通路組合 年度運營策略分解 —— 通路組合 活動營銷： 活動一直是推廣的重要載體和刺激銷售的重要輔助手段，尤其是 07年必須 拉升項目整體形象，但廣告卻無法作更多的形象時活動尤顯重要。 樣板區(qū)： 銷售永遠是感性的，產(chǎn)品必須通過包裝展現(xiàn)來打動客戶，樣板間是打 動客戶的重要因素之一，為方便帶看和縮短距離，建議把樣板間放在臨近的 位臵。 營銷推廣策略 \通路組合 營銷推廣策略 \通路組合 外地巡展： 在對去年的成交客戶分析中，我們發(fā)現(xiàn)，外地買房的客戶的比例占到了 總成交客戶的 20%，一部分是大客戶單位，一部分是武漢臨近城市的客戶。 3. 短信： 在政府沒有明文禁止的情況下，配合其他渠道，在各節(jié)點用足數(shù)量； 4. 網(wǎng)絡： 加大對網(wǎng)絡的投入，可考慮以懸幅的形式擴大項目的影響力，或者在億房、搜房開辟城花專欄（炒作 06年城花為什么成為點擊率最高的樓盤，07年的城花將會是什么樣子） 營銷推廣策略 \通路組合 市心外展： 繼年初將撤掉中南等外展點的情況下，要求必須重新布臵外展點，以 擴大 項目影響，且作為城市花園為數(shù)不多的窗口，必須高標準執(zhí)行，能達到拉升項目 形象的目的；原有外展建議以戶外代替，并在前期保留班車的設臵，給老客戶留 足適應和轉變期。 良好的品牌積累下的客戶資源依然是 07年度必須深度挖掘的課題 . 在全年可售資源總量為 11方左右的背 景下，全年實現(xiàn) ，銷售 率 87% 再看看我們 07年將面臨的整體經(jīng)營目標： 如何達到這個目標 ? 對于核心問題的思索 QUESTION 1: 推廣工作如何在城市花園三期的整體形象的基礎上進行突破拉升 ? QUESTION 2 : 一旦短信被禁止或者其效應遞減，我們該通過哪些通路才能保證支撐項目去化的足夠來人量？ QUESTION3：怎么確保與去年相近和更高的成交率？ 針對上述項目總結及 07年度面臨的內(nèi)外環(huán)境 , 07的項目整盤運營我們必須解決如下幾個問題 : 基于核心問題的綜合解決辦法 以聲造勢 以情動人 推廣上全面撒網(wǎng) 重點突破 價格上繼續(xù)樹立片區(qū)標桿 戰(zhàn)略上突破光谷片區(qū)的局限 站在大武昌、新光谷的高度 通過品牌力、項目形象力、社區(qū)內(nèi)質支撐 加大對小眾媒體的投入和重視力度 不斷制造社會熱點，深化事件營銷 PART 3 營銷推廣策略 D 策略總綱： 一個中心 兩條主線 四個基本點 一個中心 ：以銷售任務為中心，所有工作圍繞銷售展開 兩條主線： 以 產(chǎn)品線 和 形象線 (品牌線 )作為訴求主線索，并交叉使用 四個基本點： 在銷售目標的統(tǒng)帥下，通過企劃新定位、平面表現(xiàn)與訴求、通路組合、銷售策略進行整盤運營 產(chǎn)品線 形象線 (品牌線 ) 營銷階段 一、圖解年度運營策略總綱 銷售任務 ● ● ● ● 企劃新定位 平面表現(xiàn)與訴求 通路組合 銷售策略 營銷推廣策略 \企劃新定位 光谷旗艦 〃 優(yōu)越社區(qū) 營銷推廣策略 \企劃新定位 光谷旗艦 優(yōu)越社區(qū) 點出項目的具體區(qū)位 點出項目在片區(qū)中地位 點出目標客群的階層與生活狀態(tài) 突出項目品牌 減少項目與大眾的疏離感，突出規(guī)模 訴求 形象主線 ：成熟活力 恒久品味 平面 表現(xiàn)