【正文】 或工作在吉州區(qū)、青原區(qū)。 良好的教育使他們更注重知識的積累和觀念的更新。 ?本區(qū)域內(nèi)未來項目放量增加，競爭更加激烈 市場進(jìn)入整固期，投資需求被抑制區(qū)域發(fā)展 ?政策風(fēng)險 ?本區(qū)域高端同質(zhì)化品和多層產(chǎn)品物業(yè)的強(qiáng)力競爭分流客戶； ?項目周邊生活配套不成熟、出行不便捷； ?由于本案擱淺了 1年多未持續(xù)開發(fā)，造成開發(fā)商的品牌魅力和項目知名度嚴(yán)重下降； ?高層產(chǎn)品的市場客觀抗性、容積率較高； ?產(chǎn)品戶型無創(chuàng)新、產(chǎn)品競爭優(yōu)勢弱！如非南北朝向結(jié)構(gòu)戶型； ?項目規(guī)模小，而產(chǎn)品本身就難于打造成為精致樓盤 營銷升華定位 營銷升華定位 ◆ 目標(biāo)客戶定位 ◆ 項目整合定位 2022年度營銷策略推廣分析 營銷核心策略 項目 2022年營銷回顧分析 市場背景分析 項目綜合分析 營銷推廣策略 營銷促進(jìn)策略 9號樓營銷細(xì)解 策略階段 執(zhí)行階段 客戶升華定位 都市精英 他們是社會棟梁，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅分子 他們掌握著社會80%的財富，影響著其他人的消費取向。以及城市生活配套的不斷完善，成就成熟生活區(qū)。目前一期四棟已交房，二期 4號樓已見到 8層， 9號樓正在下地基。 ?項目東側(cè)為地稅局。 ?項目南臨吉州大道；為城市外環(huán)線主干道，與城市南北主干道（井岡山大道）相連， 吉安河西城區(qū)主要的交通大道。所以城北板塊在未來兩個月里，區(qū)域競爭將進(jìn)入“白熱化”的競爭局面，故我們水岸名都二期必須搶在 4月下旬的前頭，做到先入為主的營銷先點。 2022年發(fā)展形勢 1 2 3 4 5 9 7 8 11 10 12 15 16 18 17 19 24 22 21 23 20 城北分區(qū) 城南分區(qū) 河?xùn)|分區(qū) 6 13 14 25 26 27 28 本案 鷺洲府邸 江岸新城 國際華城 29 同昇國際花園 時代廣場 31 30 總體量將超 70萬 平米 片區(qū)， 區(qū)域內(nèi)樓盤多、開發(fā)量大 ； ， 城北區(qū)域優(yōu)勢將進(jìn)一步被弱化 ； 新入市項目 增多 、 老盤新推、項目后期 房源推了等因素影響，未來 市場供應(yīng)量將非常之大； 不乏高素質(zhì)樓盤 ，本項目若 無突出特別優(yōu)勢 ，將 很難 打開銷售局面； 、潛在供應(yīng)巨大， 供過于求，競爭激烈， 將長期處于 買方市場 ；同時供給產(chǎn)品類型同質(zhì)化嚴(yán)重； 產(chǎn)品同質(zhì)化 ，絕大部分是（?。└邔赢a(chǎn)品，戶型區(qū)間集中在 80100平米的兩房和110130平米的三房。因出現(xiàn)了這樣的市場現(xiàn)象，致使在未來一段時期內(nèi)，出現(xiàn)了多個項目并發(fā)上市，目前包括本案在內(nèi)的就有 8個項目，總量約在 100萬平米。 回過頭看吉安 09年的樓市發(fā)展歷程，初步可以總結(jié)出以下幾種現(xiàn)象： 一是供不應(yīng)求的不均衡現(xiàn)象： 受 08年樓市環(huán)境的影響， 08年和 09年市場基本上沒有什么新項目入市，有的也是搭上 09年最后市場的末班車，如城南的凱旋華府；其他就是 08年及 08年以前推出市場的在售項目，從而形成了市場放量相當(dāng)減少，所以在很大程度上導(dǎo)致 09年樓市出現(xiàn)了供不應(yīng)求的市場現(xiàn)象； 二是房價快速攀升的非理性現(xiàn)象： 受市場供求關(guān)系的作用和國家樓市政策不穩(wěn)定的雙重刺激下，吉安 09年房價在 612月份月月攀漲，平均每個月的漲幅高達(dá) 80— 120元 /平米，有的樓盤半年內(nèi)價格上漲幅度高達(dá) 1200元 /平米； 三是市場銷售去化快速熱銷現(xiàn)象： 因 08年消費者對市場觀望心態(tài)的釋放和 09年市場供不應(yīng)求的市場關(guān)系，共同刺激了吉安 09年樓市火爆熱銷的現(xiàn)象； 四是多層越來越稀缺、高層逐步發(fā)展成為市場的主力產(chǎn)品： 無論是從目前在售樓盤項目的后期開發(fā)還是到即將入市的項目，多層產(chǎn)品已經(jīng)越來越稀缺，高層產(chǎn)品將逐步占有市場絕大部分的比例。 片區(qū)整體均價最高多集中在 3000元左右。 文勤華庭 東方蘭園 和濟(jì)春天 濱江學(xué)府豪園 天集青原明珠 小區(qū) 天府花園 系列 1 2600 2600 2350 2700 2100 1950050010001500202225003000單價 河?xùn)|塊板 河?xùn)|板塊穩(wěn)步增長，商品住宅均價隨著吉安市場的整體增長，片區(qū)均價也攀升至 2500元左右。 當(dāng)前在售樓盤 即將推出樓盤 ?一江兩岸，三大分區(qū)，城北板塊最為成熟，片區(qū)供應(yīng)量最大，競爭也最為激烈；城南發(fā)展最快，迅速崛起；河?xùn)|占據(jù)一隅，穩(wěn)步增長。從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林的表示來看 “其實現(xiàn)在才剛剛開始，金融、稅收等措施還沒出來，土地管理措施只是第一步，還有市場管理、經(jīng)營管理，都還沒出來。 國務(wù)院連續(xù)釋放調(diào)控信號和出臺一系列政策措施，是希望控制資產(chǎn)泡沫過度膨脹，同時增大供給使過快增長的房價降溫，以維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展。所以我們下階段的媒體建議為： 適度加大手機(jī)短信投放強(qiáng)度和廣度；改善和提高項目現(xiàn)場的外在形象包裝；加強(qiáng)與新老客戶的情感營銷，提高業(yè)主們對項目的忠誠度；擴(kuò)大銷售員直銷的密度等。 317221051110143323916 020050100150200250300350來電客戶 317 22 105 0 11 1來訪客戶 323 20 143 9 16 0吉州區(qū) 青原區(qū) 周邊縣市 在外務(wù)工 外地 其他媒體效果分析 分析： 從上圖表各大廣告媒體效果評估可以看出，此 3個月來電來訪客戶對本案獲知途徑主要通過手機(jī)短信、現(xiàn)場路過。短信、戶外的投放重點區(qū)域就是控制在吉州區(qū)和周邊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如吉水縣等）；其次就是青原區(qū)和在外務(wù)工、外地等區(qū)域客戶。之所以出現(xiàn)如下的戶型面積首選曲線圖，這也是與水岸名都 2期推出的產(chǎn)品特性和廣告宣傳相關(guān)聯(lián)，如花園一房，輕松有一套；城市精英的首選府邸等，都是面積較小、總價偏低的小面積戶型。 2022年度營銷策略推廣分析 營銷核心策略 項目 2022年營銷回顧分析 市場背景分析 項目綜合分析 營銷推廣策略 營銷促進(jìn)策略 9號樓營銷細(xì)解 策略階段 執(zhí)行階段 客戶分析 客戶年齡分析 來訪客戶量11825411026050100150200250300來訪客戶量 118 254 110 262030歲 3140歲 4150歲 5 1 6 0 以上分析： 從下圖表可以看出，此 3個月來訪客戶的年齡段主要集中在3140歲的城市年輕精英們，這個年齡階段的客戶都結(jié)婚成家，在事業(yè)上均有一定的成就，是城市購房的主力軍；其次 2030歲的青年一族，受本案小戶型產(chǎn)品的廣告宣傳引導(dǎo)，吸引了許多剛參加工作或新婚夫婦們