房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)訓(xùn)論文同緣錦城天下項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)流程-文庫吧資料
2025-06-13 20:01本頁面
【正文】 月份分別是 %、 11%， 3%，東部地區(qū)關(guān)于空置率的增長基本上控制住了。 我們再 看看需求市場方面也是很多業(yè)內(nèi)人士，包括市場甚至于整個(gè)不同層面的人很關(guān)心，空置面積的變化，我們看到了銷售面積還是持續(xù)增長，但是各大城市的空置面積，我們看到了雖然這個(gè)趨勢是增長的，但是還是敵不過供應(yīng)方面的增長，空置方面的問題還是有的。特別是年終以后，但是我們看到一個(gè)特點(diǎn)，在最近這兩年，北京已經(jīng)取代上海，占據(jù)了投資額的首位。 第二部分 ，我簡單講講關(guān)于住宅市場，主要是從供應(yīng)、需求、二手房方面跟大家說一下。最后一方面，土地供應(yīng)市場將逐步趨于程序化、法制化。 另外一方面， 從購置面積方面，也是有所增長的，特別是普通商品房的供應(yīng)是大幅增長， 2021 年國家政策是明顯向普通商品房供應(yīng)來傾斜的，普通商品房的供應(yīng)是趨勢主導(dǎo)未來住宅的市場。我們再看到另外一點(diǎn)，土地交易市場的活躍也能看到開發(fā)面積是增長的，我們看到從數(shù)據(jù)上，我們收集回來 1到 11 月份，全國完成土地開發(fā)面積達(dá)到 萬平方米，同比增長達(dá)到 %，但是增長的幅度比前十個(gè)月是有所回落的。普通住宅用地還是呈上升的勢頭。其實(shí) 2021 年開始，全國的土地就開始全面實(shí)行招標(biāo)、掛牌、拍賣，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲幅度比較大，好象北京去年 12 月份拍的價(jià)格也是非常高的，它的地價(jià)跟同區(qū)其他項(xiàng)目有一段距離。西部地區(qū)在土地開發(fā)面積是 1600 萬平方米，同步增長跟東部差不多，是 31%。關(guān)于土地區(qū)域的不平衡方面，我們看到東部地區(qū)還是占土地市場投資主導(dǎo)地位，中西部地區(qū)逐步提高土地購置面積比率。第三個(gè)方面土地交易市場比較活躍。在房地產(chǎn)中人力資源最應(yīng)該得到有效充分的利用。 。因此，長遠(yuǎn)而言，北京古城保護(hù)的重點(diǎn)和關(guān)鍵，正是國家行政辦公區(qū)的遷移。 1950年代和 1990 年代兩次較大規(guī)模的中央政府機(jī)構(gòu)辦公樓建設(shè)均因缺乏規(guī)劃而造成分散布局的加劇。北京現(xiàn)有中央政府機(jī)構(gòu)的分布格局是在解放初期至 1960 年代中期，國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)能力很弱的背景下形成的。 （五） 項(xiàng)目經(jīng)營管理與可持續(xù)發(fā)展 ， 制定適合公司自身特點(diǎn)的發(fā)展規(guī)劃， 多年來，北京城市功能與首都功能高度重疊，城市發(fā)展因此存在許多難解之題。由于房地產(chǎn)商品集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、代理商或現(xiàn)場銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。 三是人員推銷。 這也是一種促銷手段。 此外，還有樣品房，這是一種實(shí)體的，看得見摸得著的廣告。 其三是產(chǎn)品廣告。 其二是產(chǎn)品廣告。 房地產(chǎn) 營銷 上分有三種： 一是廣告： 其一是商譽(yù)廣告。廣告是房產(chǎn)促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。在前期預(yù)算中，我們大概估計(jì)了我們的銷售率，做了我們的預(yù)算價(jià)格普通住宅是 5988 每平方米，下表就是我們 2021 年的預(yù)算表： 2021 年財(cái)務(wù)收支報(bào)告表 收 入 預(yù)算收入 實(shí)際收入 期初現(xiàn)金（ a） 1億 新貸款額（ b） 25500000 銷售收入（ c） 132449979 支 出 預(yù)算支出 實(shí)際支出 市場調(diào)研費(fèi) 100000 土地價(jià)款 46080000 設(shè)計(jì)費(fèi) 829440 建安費(fèi) (或結(jié)構(gòu)費(fèi) ) 26321760 小區(qū)配套設(shè)施 4976640 裝修費(fèi)（含設(shè)備） 19906564 園林工程 0 利息 2021500 項(xiàng)目報(bào)建 110592 地質(zhì)勘探 110592 工程監(jiān)理 358434 小區(qū)智能化 1382400 營銷策劃 1655562 廣告宣傳 3311125 銷售代理 3311125 綜合管理費(fèi) 3311125 測量鑒證費(fèi) 827781 確權(quán)費(fèi) 331112 營業(yè)稅及附加 9105592 不可預(yù)見費(fèi) 1316088 支出合計(jì)（ d） 125348232 預(yù) 算 實(shí) 際 利潤 e=cd 7096747 新還貸款 (f) 25500000 現(xiàn)金余額 g=a+b+ef 107096551 未還貸款 (h) 0 存貨估價(jià) (i) 29800120 凈資產(chǎn) j=g+ih 136896671 房地產(chǎn)促銷的目的是通過詳細(xì)的介紹、生動的描述來塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購買欲。 4. 財(cái)務(wù)分析。 3. 項(xiàng)目融資 ，注重資金鏈管理，科學(xué)的進(jìn)行項(xiàng)目融資，提高資金利用率。 2. 成本控制 ，通過計(jì)算土地獲取成本和土地開發(fā)成本，加 強(qiáng)成本控制，提高成本利潤，我們總得資金是一億兩千萬，在第一期我們沒有銀行貸款，就只有拆解資金，拆借資金我們獲得了 2021 萬元。 土地，住房，金融 稅收，城市規(guī)劃，環(huán)保等有關(guān)國家政策改變都可能會引起房產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)層面。項(xiàng)目管理者未按照規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當(dāng)，技術(shù)落后，偷工減料等會影響項(xiàng)目質(zhì)量，三是工期拖延風(fēng)險(xiǎn)，工期拖延會錯(cuò)過最佳銷售時(shí)期，增加管理費(fèi)用，提高工程成本。該風(fēng)險(xiǎn)來源于地塊的工程地質(zhì)條件，水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不群定性，征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)指客觀存在的惡劣自然條件， 惡劣氣候條件可能給項(xiàng)目帶來威脅。 周邊設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)，城市急促設(shè)施和配套公用設(shè)施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項(xiàng)目帶來可能風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境指的是一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)戰(zhàn)略方針，戰(zhàn)略布局，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等，經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場蕭條。 社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，社會環(huán)境包括社會安定情況，風(fēng)俗習(xí)慣，公眾素養(yǎng)等。當(dāng)然了房地產(chǎn)是不動產(chǎn) 而且土地的資源是有限的，它必定會面臨一些風(fēng)險(xiǎn)。 2021 年開發(fā)計(jì)劃表 建筑面積 27648 ㎡ 設(shè)計(jì) 裝修（含設(shè)備） 園林工程 多層面積 高層面積 地下面積 裝修 單價(jià) 級別 單價(jià) 級別 單價(jià) 20736 6480 432 C 30 四星 800 戶型及地下車位計(jì)劃表 序號 套數(shù) 戶型 單套面積 每戶地下車位數(shù) 單車位面積 車庫總面積 1 8 兩室一廳 72 2 66 兩室一廳 72 3 66 兩室一廳 72 4 66 兩室一廳 72 5 66 兩室一廳 72 288 6 32 兩室一廳 144 合計(jì) 378 （四） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 1. 風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)控制 。我們的同緣詮釋了幸福，幸福就是一家人快樂的生活在一起，哪怕那只是一個(gè)小小的蝸居，和家人在一塊就是幸福，這就是我們的設(shè)計(jì)水平和項(xiàng)目概念。 2. 市場分析與項(xiàng)目定位，深入分析不同客戶群的需要，從而為擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行
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