【正文】 總體而言，濟(jì)南 2020 年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)接近 1994 年北京的比例，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)； 人均 GDP 超過(guò) 2020 年北京的 2801 美元； 人均可支配收入排名全國(guó)副省級(jí)以上城市第六位，人均消費(fèi)性支出排名第八位，接近 2020 年北京的水平； 消費(fèi)結(jié)構(gòu)接近 2020 年北京的比例。 2020 年末，城市 (不含章丘市、平陰縣、濟(jì)陽(yáng)縣、商河縣，下同 )人口 萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诒戎氐?%，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)；城市非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %，成為全國(guó) 15 個(gè)超大城市之一； 全國(guó) 18 個(gè)生產(chǎn)總值過(guò)千億元的城市 之一：經(jīng)濟(jì)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)效益不斷提高。 濟(jì)南宏觀經(jīng) 濟(jì)小結(jié) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的 2020 年度全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市綜合實(shí)力測(cè)評(píng)結(jié)果中，濟(jì)南市以綜合指數(shù) 排在百?gòu)?qiáng)城市第 13 位 (居副省級(jí)城市第 9 位，省會(huì)城市第 7 位 )。交通建設(shè)工程重點(diǎn)完成公路 “ 兩座大橋、三條高速路、四大出入口 ” 的建設(shè)和改造，新建和改造城市道路 1000 公里。 本項(xiàng)目處在經(jīng)一路沿線，交通便利，發(fā)展北部片區(qū)的北跨戰(zhàn)略規(guī)劃亦將擴(kuò)大區(qū)域的零售需求。 濟(jì)南城市規(guī)劃總圖 消費(fèi)經(jīng)濟(jì)元素 消費(fèi)價(jià)值體現(xiàn) 消費(fèi)生活需求 消費(fèi)行為興起 收入 房屋持有率 汽車(chē)持有率 品牌認(rèn)識(shí)度 品質(zhì)要求度 日常生活需求提升現(xiàn) 渴望接觸新產(chǎn)品 ,用語(yǔ)嘗試 ,追求認(rèn)同 開(kāi)始 關(guān)注教育、 中高檔消費(fèi)品的品質(zhì)或?qū)︼嬍骋笮迈r度 開(kāi)車(chē)購(gòu)物次數(shù)增多 生活雜貨家電 品牌價(jià)值商品 文化健康環(huán)抱或體驗(yàn)性商品 汽車(chē)展示 ,商場(chǎng)須有停車(chē)場(chǎng) 根據(jù)以上城市發(fā)展布局總體框架，城市用地規(guī)模 400 平方公里，人口規(guī)模 400 萬(wàn)人。 濟(jì)南市 2020 年新增住宅面積 376． 9 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 8． 6％； 2020 年濟(jì)南市城市居民和農(nóng)村居民人均 生活用房面積 18． 85 和 32． 5 平方米，分別增加 1． 05 平方米和 1． 9平方米； 消費(fèi)行為預(yù)測(cè) 人口自然變動(dòng)情況1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020（％）自然增長(zhǎng)率 出生率 死亡率01234567萬(wàn)人1993 1995 1997 1999 2020人口自然變動(dòng)年出生人口 年死亡人口 年人口自然增長(zhǎng) 濟(jì)南城市建設(shè) 總體規(guī)劃 城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃形成“一帶一城一區(qū)”呈“帶狀分片組團(tuán)”式城市格局：一帶指東部產(chǎn)業(yè)帶，沿經(jīng)十東路、工業(yè)北路東西交通走廊形成帶狀發(fā)展格局；一城指主城區(qū)，包括泉城特色風(fēng)貌帶、東部新城和西部新城；一區(qū)指西部片區(qū)，在原長(zhǎng)清縣城的基礎(chǔ)上擴(kuò)展用地。其中：住宅投資完成 億元，增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資的%。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較快增長(zhǎng) 。 城鄉(xiāng)居民生活品質(zhì)進(jìn)一步提高。說(shuō)明經(jīng)濟(jì)改革已經(jīng)逐見(jiàn)成效，前景比較樂(lè)觀。第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬(wàn)人，比上年末增長(zhǎng) %。年末全市從業(yè)人員 萬(wàn)人，比上年末增長(zhǎng) %。 英美主要國(guó)家基本生活（食品、衣著合計(jì)）支出已經(jīng)下降到 40%以下，其中食品下降到 30%、衣著下降到 10%以下； 香港、臺(tái)灣、韓國(guó)的基本生活支出則在 40%以上； 交通通信類(lèi)支出來(lái)看，英美國(guó) 家比重高于港臺(tái) 29 個(gè)百分點(diǎn)； 用于居?。ǚ孔?，包括水、電、燃料等）方面的支出在各國(guó)均占相當(dāng)?shù)谋戎兀?10%26%，平均 17%） 消費(fèi)結(jié)構(gòu)開(kāi)始升級(jí) 總之，目前濟(jì)南城市居民的消費(fèi)性支出及消費(fèi)結(jié)構(gòu)接近 2020 年的北京，從此后基本消費(fèi)向提高性消費(fèi)過(guò)渡，食品、衣著合計(jì)的基本生活消費(fèi)支出比重不斷下降，消費(fèi)類(lèi)別如醫(yī)療、交通通訊、娛樂(lè)教育及文化、居住則有不同程度的上升。 恩格爾系數(shù)較大幅度下降（濟(jì)南城市恩格爾系數(shù) %，比上年減少 個(gè)百分點(diǎn)），衣著及食品類(lèi)支出比重呈下降趨勢(shì)。７％。３％；居民通訊消費(fèi)呈現(xiàn)較強(qiáng)的上升勢(shì)頭，人均通訊消費(fèi)達(dá)２１４元，比上年同期增長(zhǎng)１７ ９％，人們花在教育、醫(yī)療、通訊等方面的錢(qián)多了起來(lái)，增長(zhǎng)最快。 與購(gòu)物中心相關(guān)消費(fèi)占 %，濟(jì)南市城區(qū)居民的非基本生活必需品消費(fèi)比重 上升，消費(fèi)的選擇性增強(qiáng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。 2020 年 19 個(gè)副省級(jí)以上城市人均消費(fèi)支出比較如下，濟(jì)南排名第八。 濟(jì)南市價(jià)格走勢(shì)圖19 9319 9419 9519 9619 9719 9819 9920 0020 0120 0220 03%商品零售價(jià)格指數(shù) 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 可支配收入及消費(fèi)性支出 2020 年城市（非農(nóng)業(yè)）人均可支配收入達(dá)到的 11013 元，增長(zhǎng) 9． 1％；03 年濟(jì)南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入全國(guó) 35 個(gè)大中城市中人均可支配收入超過(guò)萬(wàn)元的城市有 12 個(gè)，濟(jì)南排行第 8 位，收入見(jiàn)下圖。居民消費(fèi)價(jià)格總水準(zhǔn)比上年下降 %，降幅明顯縮小。 過(guò)去五年平均增長(zhǎng)率為 %，增長(zhǎng)幅度高于京 津滬穗渝五大城市，顯示濟(jì)南零售商業(yè)發(fā)展非常迅速。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 社會(huì)消費(fèi)品零售額持續(xù)增長(zhǎng)， 1999 年～ 2020 年增長(zhǎng)幅度維持在 9％～20％之間，并呈現(xiàn)穩(wěn)定上升勢(shì)頭。 人均 GDP 與國(guó)內(nèi)零售業(yè)較發(fā)達(dá)城市及亞太其它城市比較，差距很大。 濟(jì)南目前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與 1994 年的北京經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)接近（ 1994 年第三產(chǎn)業(yè)比重首次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，三次產(chǎn)業(yè)比重分別為 %、 %和 47%）。中國(guó)目前第二產(chǎn)業(yè)比重 ％、第三產(chǎn)業(yè) ％，歐洲第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 ％，而美國(guó) ％，顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍欠發(fā)達(dá)。 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2020 年濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %，創(chuàng) 1998 年以來(lái)最高增幅。 第二部分 濟(jì)南市宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 濟(jì)南投資環(huán)境分析 濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 本部分將縱觀濟(jì)南市近十年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，探討整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，作為判定投資環(huán)境優(yōu)劣的關(guān)鍵因素。 、小結(jié)： 通過(guò)上面的推斷及分析，我們對(duì)于“縣西巷”商業(yè)項(xiàng)目有了一個(gè)初步的認(rèn)識(shí)：一個(gè)位于濟(jì)南市市級(jí)商業(yè)中心區(qū)域 —— 泉城路附近的，且距離濟(jì)南市主要旅游景點(diǎn)之一的大明湖非常近，地勢(shì)狹長(zhǎng)沿縣西巷兩側(cè)分布的，最高只有 4 層且無(wú)地下建筑，泉水資源豐富的商 業(yè)項(xiàng)目。 5）、老城區(qū)里的居民消費(fèi)能力相對(duì)較弱，高消費(fèi)群體多聚集在南部和東部。而西南門(mén)和東門(mén)距該項(xiàng)目距離相對(duì)較遠(yuǎn)，因此消費(fèi)群難以形成共享） 3）、泉城路改造在濟(jì)南市政府 “ 殺雞取卵 ” 的指導(dǎo)思想下，成為商業(yè)中心區(qū)改造失敗的典 范，泉城路的商業(yè)氛圍下滑嚴(yán)重。 、威脅（ Threat）分析 1）、泉城路的公交站線全部移 到黑西路上，泉城路改為快車(chē)單行道，勢(shì)必會(huì)對(duì)泉城路的人流造成分割效應(yīng)； 2）、大明湖所擁有的旅游客戶，因?yàn)榇竺骱淖陨淼奶攸c(diǎn)，難以與縣西巷項(xiàng)目形成共享；（大明湖水面多在東南側(cè)，陸地和景點(diǎn)則主要集中在西、北兩側(cè)：西北方有鐵公祠、明湖樓、月下亭、北極閣、匯波樓等；而南側(cè)只有稼軒?kù)?、浩然亭、遐園等少數(shù)景點(diǎn)。 、劣勢(shì)（ Weakness）分析 1）、地勢(shì)狹長(zhǎng)，地塊較分散，容易形成 “ 沿街兩層皮 ” 的局面； 2）、規(guī)劃上的限高要求及地下保護(hù)；（限高導(dǎo)致容積率低，地下保護(hù)導(dǎo)致儲(chǔ)藏間、車(chē)庫(kù)等輔助設(shè)施勢(shì)必會(huì)占用地上空間，且不易規(guī)劃） 3）、交通可到達(dá)性不夠；（只有明湖路上有 4 路公交車(chē)） 4）、自身規(guī)模所限（只有 萬(wàn)平米），難以形成綜合性的商業(yè)中心規(guī)模；（只能成為輔助、補(bǔ)充部分，難以形成中心） 5）、 位于泉城路商業(yè)氣氛、租售價(jià)水平、人車(chē)駐流量都在下降的區(qū)域，需要在養(yǎng)市階段加大宣傳推廣力度； 6）、泉脈保護(hù)必將造成設(shè)計(jì)、建安成本的增加，而且會(huì)帶來(lái)以后的施工難度； 7）、地價(jià)成本相對(duì)其它項(xiàng)目較高，資金壓力較大。暫取中間值 2700 元 /平方米考慮。 推斷 3：內(nèi)外裝修 對(duì)于商 業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，最難以估算的幾大費(fèi)用內(nèi)外裝修費(fèi)用就是其中之一。濟(jì)南的建筑市場(chǎng)上，框架結(jié)構(gòu)的建安造價(jià)一般在 1100～ 1500 元 /平方米左右，小框架的造價(jià)相對(duì)較高一些大致應(yīng)在 1200～ 1400 元 /平方米左右。 推斷 2：建筑形式及建安造價(jià) 商業(yè)項(xiàng)目一般要求內(nèi)部空間較大，且空間分割靈活，因此磚混結(jié)構(gòu)肯定不適合，框剪、純剪結(jié)構(gòu)沒(méi)必要。因此根據(jù)經(jīng)驗(yàn)我們進(jìn)行如下推斷： 推斷 1：容積率、總建筑面積及樓面地價(jià) 根據(jù)經(jīng)驗(yàn) 容積率應(yīng)在 ～ 之間，因此我們?nèi)≈虚g值 ，既總建筑面積為： ＝ 萬(wàn)平米。 、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析（推斷） 從地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)，限高 16m 來(lái)看，作為商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，層高一般相對(duì)要求較高，一層一般在 ～ 左右，二層以上在 ～ 左右，平均 左右。自身項(xiàng)目縱深長(zhǎng)度較適宜，但距大明湖西南門(mén)、東門(mén)較遠(yuǎn)。 從該項(xiàng)目北側(cè)步行至大明湖南門(mén)約 4 分鐘，至西南門(mén)約 15 分鐘，至東門(mén)約18 分鐘；從南側(cè) 步行至貴和購(gòu)物中心約 3 分鐘，至泉城廣場(chǎng)約 11 分鐘。已完成房屋拆遷安置補(bǔ)償。南接金街泉城路、舜井街，北連大明湖路，全長(zhǎng) 770 米，曾經(jīng)是一條古色古香的 百年老街，是惟一貫穿古城區(qū)的南北向城市干道，具有相當(dāng)重要的交通功能。清光緒初年，魯菜中著名的九轉(zhuǎn)大腸便誕生于該酒店。據(jù)了解，九華樓將按規(guī)劃要求遷到后宰門(mén)街武岳廟西側(cè)重新恢復(fù)古貌。建成后的古建筑物歸政府所有，競(jìng)得人按照文物管理的規(guī)定經(jīng)營(yíng)使用 30 年。為保證縣西巷兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)的完整、統(tǒng)一、連續(xù)性，要求各出讓地塊的設(shè)計(jì)統(tǒng)一銜接協(xié)調(diào)。六個(gè)地塊中的建筑最高點(diǎn)不超過(guò) 16 米，建筑密度不高于 49%，綠地率不少于 25%。對(duì)縣西巷區(qū)內(nèi)古建筑、特色建筑、泉池水體和古樹(shù)名木進(jìn)行積極保護(hù)利用，使寶貴的歷史遺存成為反映濟(jì)南悠久歷史文化、傳統(tǒng)風(fēng)貌的載體，并結(jié)合泉池、古樹(shù)名木的保護(hù)和雕塑 、小品的設(shè)置，創(chuàng)造特色鮮明的綠化環(huán)境。 保護(hù)地下空間 為保護(hù)地下泉脈，保證泉水景觀，位于黑虎泉泉群正北方、緊挨珍珠泉泉群的縣西巷將凍結(jié)地下空間的開(kāi)發(fā)。 另?yè)?jù)悉，此次拍賣(mài)的土地規(guī)劃用地總面積 公頃，已完成房屋拆遷安置補(bǔ)償。 附： 聚焦 “ 地王 ” 據(jù)了解，繼泉城路、經(jīng)十路、經(jīng)一路拓寬改造工程之后，縣西巷拓寬改造工程已成為濟(jì)南市舊城改造新的亮點(diǎn)，未來(lái)的縣西巷將建成集商業(yè)、文化、旅游、休閑等功能于一體的商業(yè)街。 不少觀摩者均表示看好縣西巷兩側(cè)的黃金地段，對(duì)于競(jìng)得者的思想意識(shí)和開(kāi)發(fā)理念寄予了殷切期望。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍代表張建彬介紹，競(jìng)買(mǎi)“濟(jì)南地王”是該公司進(jìn)軍濟(jì)南地產(chǎn)界的第一步。濟(jì)南匯泉新世界置業(yè)有限公司將 “ 濟(jì)南地王 ” 收入囊中，成為了最后的贏家。記者注意到，參與競(jìng)買(mǎi)的 777 號(hào)買(mǎi)家始終沒(méi)有舉牌。 現(xiàn)場(chǎng)火爆熱烈 拍賣(mài)會(huì)吸引了眾多的競(jìng)買(mǎi)人和觀摩者，氣氛熱烈 ，競(jìng)價(jià)踴躍，高潮迭起，好戲不斷。縣西巷兩側(cè)六塊地打包轉(zhuǎn)讓，經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)拍，總面積為 40230 平方米土地的國(guó)有土地使用權(quán)，最終被濟(jì)南匯泉新世界置業(yè)公司以 億元的天價(jià)拿走，合每畝 萬(wàn)元，樓面地價(jià) 元 /平方米，創(chuàng)濟(jì)南市地價(jià)新高，“ 濟(jì)南地王 ” 誕生?？h西巷項(xiàng)目估計(jì)需要投資超過(guò) 10 億元，新世界將把縣西巷打造成濟(jì)南最好的商業(yè)、商務(wù)中心。 記者在簽協(xié)議現(xiàn)場(chǎng)獲知，買(mǎi)家是名叫“濟(jì)南匯泉新世界置業(yè)有限公司”的新公司。僅有三家企業(yè)參與此次競(jìng)拍，拍賣(mài)從開(kāi)始就變成了兩個(gè)神秘買(mǎi)家的競(jìng)爭(zhēng)，從開(kāi)始的加價(jià)幅度 20 萬(wàn)元，到后來(lái) 50 萬(wàn)元、 100 萬(wàn)元，都是 333 號(hào)和 888 號(hào)買(mǎi)家輪流上陣，兩個(gè)買(mǎi)家不慌不忙，每次都是等到第三次報(bào)價(jià)，才穩(wěn)重地舉起號(hào)牌。土地使用權(quán)出讓年限為 40 年，地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)，宗地出讓條件為現(xiàn)狀 “ 六通一平 ”( 通上水、通下水、通電、通路、通郵、通訊、場(chǎng)地平整 )?？h西巷南接金街泉城路、舜井街，北連大明湖路，全長(zhǎng) 770 米，曾經(jīng)是一條古色古香的百年老街，是惟一貫穿古城區(qū)的南 北向城市干道，具有相當(dāng)重要的交通功能。平均每平方米拍賣(mài)價(jià)高達(dá) 元，創(chuàng)下了省城歷史上地價(jià)拍賣(mài)的最高紀(jì)錄，真正達(dá)到了 “ 寸土寸金 ” 。 第一部分 項(xiàng)目概況 、一石激起千層浪 ――“ 地王 ” 出世 2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，全國(guó)范圍內(nèi)都出現(xiàn)了震蕩！具體出臺(tái)的措施大致匯總?cè)缦?： 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于暫停新建高爾夫球場(chǎng)的通知 國(guó)辦發(fā) [2020]1 號(hào) 國(guó)務(wù)院關(guān)于做好省級(jí)以下國(guó)土資源管理體制改革有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)發(fā) [2020]12 號(hào) 附：關(guān)于調(diào)整省以下國(guó)土資源主管部門(mén)干部管理體制的通知（組通字（ 2020） 22號(hào)） 國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知 國(guó)發(fā) [2020]13 號(hào) 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知 國(guó)辦發(fā) [2020]46 號(hào)