【正文】 調(diào)查問卷的提問形式 ● 開放式提問（續(xù)） 過濾法 ： 又稱 “ 漏斗法 ” ，是指最初提出的問題較為廣泛，離主題較遠(yuǎn)，再根據(jù)調(diào)查者回答的情況逐漸縮小提問范圍，最后有目的地引向要調(diào)查的某個(gè)專題性問題。 字眼聯(lián)想式： 調(diào)查人員列出一些詞匯，每次一個(gè)，由調(diào)查對象說出或?qū)懗鏊?lián)想到的第一個(gè)詞。 語句完成式： 提出一個(gè)不完整的句子，由被調(diào)查對象完成該句子。 ? 自由式 ? 語句完成式 ? 字眼聯(lián)想式 ? 順序式 ? 漏斗法 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì) 調(diào)查問卷的提問形式 ● 開放式提問（續(xù)） 自由式： 被調(diào)查對象可以不受任何限制回答問題。 例：“請問您對 XX花園小區(qū)的看法如何？”（每對只選 1個(gè)） 建筑新穎 （ ） 建筑風(fēng)格陳舊 （ ） 品味高 （ ） 品味低 （ ） 戶型設(shè)計(jì)合理 （ ） 戶型設(shè)計(jì)不合理 （ ） 價(jià)格合理（ ） 價(jià)格偏高（ ） 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì) 調(diào)查問卷的提問形式 ● 開放式提問 開放式提問是指對所提出的問題，回答沒有限制，被調(diào)查對象可以根據(jù)自己的情況自由回答。 例： “請問您打算購買的住宅類型是什么？”（單選） 多層住宅（ 6層或以下），沒有電梯（ ） 多層住宅（ 6層或以下），有電梯 （ ） 小高層住宅（約 8—10層） （ ） 高層住宅（超過 10層） （ ） 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì) 調(diào)查問卷的提問形式 ● 封閉式提問（續(xù)） 程度評(píng)定法： 對提出的問題，給出程度不同的答案，被調(diào)查對象從中選擇同意的一個(gè)做出回答。 ? 二項(xiàng)選擇法 ? 多項(xiàng)選擇法 ? 程度評(píng)定法 ? 語意差別法 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì) 調(diào)查問卷的提問形式 ● 封閉式提問（續(xù)） 二項(xiàng)選擇法： 提出一個(gè)問題，僅有兩個(gè)答案可供選擇。 城市意向的，總體發(fā)展的 …… 土地政策的，規(guī)劃的、旅游開發(fā)的 …… 區(qū)域市場的，房地產(chǎn)板塊 …… 客戶偏好的，消費(fèi)者的，產(chǎn)品的 …… 媒體、市民 政府相關(guān)部門 專業(yè)人士 目標(biāo)客戶 …… …… 訪談實(shí)施 62 根據(jù)問題和訪談目的確定訪談順序 宏觀城市層面了解 區(qū)域中觀層面 項(xiàng)目層面 ?媒體記者 ?規(guī)劃、土地、統(tǒng)計(jì)、旅游等政府部門（通常在同一辦公樓） ?當(dāng)?shù)爻鞘械拈_發(fā)商 ?對城市發(fā)展熟悉的市民或高校教授等人士 訪談的具體順序還要根據(jù)被訪談對象的時(shí)間來確定，根據(jù)以上原則作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，保證訪談的高效進(jìn)行 ?代理機(jī)構(gòu)的總監(jiān) ?區(qū)域項(xiàng)目的市場部經(jīng)理 ?中介公司人員 ?當(dāng)?shù)鼐用? ?銷售員 ?區(qū)域人群 ?消費(fèi)者 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì) 一份成功的調(diào)查問卷應(yīng)具備兩個(gè) 功能： ? 將所要調(diào)查的問題 明確地傳達(dá) 給被調(diào)查者 ? 設(shè)法取得被調(diào)查者的合作，最終 取得真實(shí)、準(zhǔn)確的答案 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì) 問卷設(shè)計(jì)原則 ● 目的性原則： 要求在問卷設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)突出 ● 可接受性原則： 要能地比較容易地讓被調(diào)查者接受 ● 順序性原則： 要講究問卷的排列順序，使問卷?xiàng)l理清楚 ● 簡明性原則 :內(nèi)容要簡明、調(diào)查時(shí)間要簡短、形式要簡明易懂、易談 ● 匹配性原則： 要使被調(diào)查者的回答便于進(jìn)行檢查、數(shù)據(jù)處理和分析 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì) 問卷的一般結(jié)構(gòu) ●問卷標(biāo)題 ●問卷說明 ●被訪者 基本情況 ● 調(diào)查主題內(nèi)容 ● 編碼 ● 作業(yè)證明的記載 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì) 調(diào)查問卷的提問形式 ● 封閉式提問 封閉式提問是指事先已設(shè)計(jì)出了問題的各種可能的答案，被調(diào)查對象只要或只能從中選擇一個(gè)或幾個(gè)現(xiàn)成答案的提問方式。 （如直接觀察、親自經(jīng)歷、痕跡觀察、行為紀(jì)錄等） （ 如小組座談法 、 深度訪談法 、投影技法 、 面訪調(diào)查法 、 電話調(diào)查法 、 郵寄調(diào)查法等 ） 市調(diào)最常用的方法 ——訪談法 58 訪談的分類 ——什么是訪談 ? 訪談是一種目標(biāo)取向，二元的人群互動(dòng)，主要包含口語和聽覺的溝通行為 ? 研究者和資訊提供者重復(fù)的面對面接觸，以了解資訊提供者以自己的話對自己的生活，經(jīng)驗(yàn)或情境所表達(dá)的觀點(diǎn) ? 一種 社會(huì)互動(dòng)資訊取得受訪者觀點(diǎn)（經(jīng)驗(yàn)） ?結(jié)構(gòu)化訪談 —— 目標(biāo)導(dǎo)向性的 ?用以收集量化資料 ?問題形式，回答方式進(jìn)行方式有固定程序 ?訪談?wù)咧鲗?dǎo) ?非結(jié)構(gòu)化訪談 —— ?去除訪談的標(biāo)準(zhǔn)化程序及問題的順序 ?依賴訪談?wù)吲c受訪者間的社會(huì)互動(dòng) (social interaction) ?常以一種日常生活對話進(jìn)行 ?半結(jié)構(gòu)訪談或焦點(diǎn)訪談 ?比結(jié)構(gòu)化訪談具彈性 ?訪談?wù)邇H列出訪談指引 確定訪談重點(diǎn) 59 59 項(xiàng)目的類型 —— 區(qū)域的？房地產(chǎn)項(xiàng)目的？ 項(xiàng)目進(jìn)行的階段 —— 發(fā)展戰(zhàn)略？物業(yè)發(fā)展建議？營銷？ 項(xiàng)目自身的獨(dú)特性、急需解決的問題 確定本次訪談的側(cè)重點(diǎn) ?區(qū)域項(xiàng)目側(cè)重于項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展的情況 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目側(cè)重區(qū)域內(nèi)單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況 ?發(fā)展戰(zhàn)略階段側(cè)重區(qū)域市場發(fā)展歷程和市場現(xiàn)狀構(gòu)成 ?物業(yè)發(fā)展建議階段側(cè)重市場和消費(fèi)者偏好 ?營銷顧問階段側(cè)重市場舉措和消費(fèi)者的營銷認(rèn)知 ?本項(xiàng)目自身的獨(dú)特性 ?需要解決的問題 確定訪談問題 確定訪談重點(diǎn) 調(diào)用平臺(tái)資源，查看類似項(xiàng)目的訪談提綱和訪談紀(jì)要 通過平臺(tái)找到參考項(xiàng)目的做的人，約談，了解類似項(xiàng)目通常需要通過訪談解決的問題 篩選問題，最終確定問題 結(jié)合自身項(xiàng)目的特點(diǎn)，進(jìn)一步確定自身項(xiàng)目需要通過訪談解決的問題 擬定訪談提綱 61 需要通過訪談解決的問題 把需要解決的問題分類，結(jié)構(gòu)化 訪談提綱是指按照預(yù)先設(shè)計(jì)的提問順序設(shè)立問題目錄。 按調(diào)查結(jié)果的性質(zhì)分： 定性研究 定量研究 按調(diào)查資料來源的不同： 初級(jí)研究 又稱為第一手資料的研究。如各級(jí)政府公報(bào)，銀行結(jié)匯統(tǒng)計(jì)等； ②同業(yè)公會(huì)、商會(huì)幾個(gè)種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料，如建工集團(tuán)、房管機(jī)構(gòu)等； ③市場研究機(jī)構(gòu)、自信機(jī)構(gòu)或公民營企業(yè)所公布的資料。（任意抽樣、判斷抽樣、配額抽樣） 按調(diào)查資料來源的不同： 案頭研究 又稱為二手資料研究，是指利用第二手資料來進(jìn)行部分或全部的研究工作。 隨機(jī)抽樣 是從母體中任意抽取樣本，根據(jù)調(diào)查樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。 53 按調(diào)查范圍和對象不同： 全面普查 全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部單位無一例外地逐個(gè)進(jìn)行調(diào)查。 預(yù)測性調(diào)查 是在經(jīng)過調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對市場的發(fā)展趨勢及其未來變遷形態(tài)、變遷原因、變遷時(shí)間進(jìn)行估算、預(yù)測。 因果性調(diào)查 是對導(dǎo)致研究對象存在或變化的內(nèi)在原因和外部因素的相互聯(lián)系和制約關(guān)系做出說明，并對諸因素之間因果關(guān)系、主從關(guān)系、自變量與因變量的關(guān)系進(jìn)行定量與定性的分析，指出調(diào)查對象產(chǎn)生的原因及其形成的結(jié)果。 描述性調(diào)查 指對確定調(diào)查的問題通過收集資料、做更深入、更全面的分析，確認(rèn)問題真相，并對問題的性質(zhì)、形式、存在、變化等具體情況做出現(xiàn)象性和本質(zhì)性的描述。幫助找出問題的癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究，以明確調(diào)查對象，確定調(diào)查重點(diǎn)，選擇調(diào)查方法，尋找調(diào)查時(shí)機(jī)。 ③客戶群分析。這是指不同房屋的成交先后順序，可以按照總價(jià)的順序，也可以是戶型的順序或是面積的順序。這是一個(gè)最基本的指標(biāo)，反它映了一個(gè)樓盤被市場的接納程度。廣告的訴求點(diǎn)，反映了開發(fā)商想向購房人傳達(dá)的信息，是產(chǎn)品競爭優(yōu)勢的展示，也是目標(biāo)客戶群所關(guān)心的問題。從報(bào)紙廣告的刊登次數(shù)和篇幅，戶外媒體的塊數(shù)和大小，就可以判斷出一個(gè)樓盤的廣告強(qiáng)度，它體現(xiàn)了該樓盤所處的營銷階段。 ②廣告媒體。 ①一次性付款；②按照工程進(jìn)度付款的建筑期付款；③按照約定時(shí)間付款；④利用商業(yè)貸款或公積金貸款付款；⑤所謂的開發(fā)商貸款，實(shí)際上是購房人對開發(fā)商的延期付款。 第二，總價(jià)。 （ 2）價(jià)格 第一，單價(jià)。 開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建商和物業(yè)管理公司 第四，交房時(shí)間。 ⑤ 綠化率。 ③裝修標(biāo)準(zhǔn)，一是公用部位的裝修，包括：大堂、電梯廳、走道以及房屋外立面，二是戶內(nèi)居室、廳、廚衛(wèi)的處理。 ①建筑參數(shù)。 ⑤周邊環(huán)境，是指開發(fā)地塊周圍的物質(zhì)和