【正文】 1年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化。隨后出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》 (簡(jiǎn)稱 ? 九部委 ‘ 十五條’?) 對(duì) ? 國(guó)六條 ? 進(jìn)一步細(xì)化。隨即，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定的房地產(chǎn)調(diào)控操作層面的細(xì)化方案。 ? 對(duì)策 ? （ 1） 為了抑制投資過(guò)熱、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，中央政府打出調(diào)控 ? 組合拳 ? —— 2021年 3月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的八項(xiàng)措施 (簡(jiǎn)稱 ? 國(guó)八條 ?) ，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提升到政治高度。而各級(jí)政府主導(dǎo)的 ? 圈地?zé)?? 、日漸增大的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)等原先大量潛在的問(wèn)題也隨著樓市的火爆而集中暴露出來(lái)。該文件對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的重新定性也為后來(lái)個(gè)人、組織或群體利用住房改革政策尋租、非法獲利埋下了隱患。 ? 問(wèn)題 ? （ 1） 18號(hào)文件沒(méi)有提出實(shí)質(zhì)性的控制房?jī)r(jià)和投資過(guò)熱的措施，倒是把 23號(hào)文件中有關(guān) ? 經(jīng)濟(jì)適用房是住房供應(yīng)的主體 ? 改為 ? 經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。 ? （ 2） 2021年 8月出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 (簡(jiǎn)稱 18號(hào)文件 )，首次明確指出 ? 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ? ，并提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展是保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度。規(guī)定對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上 (含第二套 )商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。而從 98年開(kāi)始的房地產(chǎn)信貸給尚不完善的 中國(guó)銀行 金融體系帶來(lái)了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 ? （三） 20212021年：確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) ? 背景 ? —— 從 2021年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，再次出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱跡象。為打擊 ? 囤地 ? 、 ? 倒地 ? 現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場(chǎng)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，全國(guó)范圍內(nèi) ? 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓 ?意味著持續(xù)多年的 ? 協(xié)議出讓 ? 在法定意義上被叫停。 ? 效果 ? —— 隨著各項(xiàng)政策措施貫徹落實(shí)，大大激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時(shí)期。 23號(hào)文件強(qiáng)調(diào)，在停止住房實(shí)物分配后，新的國(guó)家住房保障體系在 ? 逐步實(shí)行住房分配貨幣化? 的同時(shí)，要 ? 建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的住房供應(yīng)體系 ? 。 ? （二） 19982021年：促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，核心是房改 ? 背景 ? —— 1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始出現(xiàn) ? 通貨緊縮 ? ，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之進(jìn)入低潮。后經(jīng)統(tǒng)計(jì)，海南省當(dāng)時(shí)閑置土地 18834公頃，積壓資金 800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá) 300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達(dá) 200億元，爛尾樓面積超過(guò)了三亞，被稱為中國(guó)的 ? 泡沫經(jīng)濟(jì)博物館 ?。 ? 問(wèn)題 ? —— 此次調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)。經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沉寂下來(lái)，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落。 ? 對(duì)策 ? —— 1993年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的 16條政策措施 (通稱 ? 國(guó) 16條 ?) ； 1994年系列出臺(tái)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》頒布。概括起來(lái)可歸納為 ? 一項(xiàng)首要任務(wù)，一個(gè)基本取向．一條主線，一套民生規(guī)劃 ? 。根據(jù)中央部署，處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和管理好通脹預(yù)期的關(guān)系，這是2021年宏觀調(diào)控的核心。 ? 第五， 2021年的宏觀調(diào)控 ? —— 2021年要提高宏觀調(diào)控水平，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。 ? F、 進(jìn)一步深化改革開(kāi)放，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力與活力。 ? D、 進(jìn)一步做好節(jié)能減排工作，大力發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)和綠色經(jīng)濟(jì)。 會(huì)議強(qiáng)調(diào)，必須抓好以下七項(xiàng)工作 ? A、 進(jìn)一步調(diào)整結(jié)構(gòu)，大力培育和擴(kuò)大消費(fèi)需求，保持投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，全面增強(qiáng)國(guó)內(nèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用 ? B、 進(jìn)一步鞏固農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，保持農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。 ? （ 2）評(píng)價(jià) ? —— 穩(wěn)健的財(cái)政政策 和 穩(wěn)健的貨幣政策 ? 2021年金融危機(jī)以來(lái)的宏觀調(diào)控 ? （ 1）舉措 ? 第一， 以 2021年 11月 5日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)為標(biāo)志，宏調(diào)調(diào)控政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向，定調(diào)保增長(zhǎng)為首要任務(wù)。經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，無(wú)疑會(huì)極大地增加國(guó)民財(cái)富，但也會(huì)帶來(lái)能源、環(huán)境和社會(huì)方面新的矛盾和問(wèn)題。 ? （ 2）評(píng)價(jià) ? —— 此次宏觀調(diào)控 是中國(guó)宏觀調(diào)控歷史上第一次治理通貨緊縮，也是第一次運(yùn)用擴(kuò)張型的財(cái)政貨幣政策組合，其突出的特點(diǎn)主要有： ? ① 針對(duì)具體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，靈活調(diào)整既定政策 ? ② 注重運(yùn)用各種可以運(yùn)用的手段，形成合力 ? ④ 政策搭配之間存在矛盾，減弱了合力。為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的沖擊，抑制日益加深的通貨緊縮趨勢(shì)，中國(guó)從 1998開(kāi)始，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，啟動(dòng)國(guó)內(nèi)需求。 ? ⑤ 受貨幣主義在全世界范圍內(nèi)流行的影響，基本上奉行 ?簡(jiǎn)單規(guī)則 ? ，雖然比較有效地控制了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和通貨膨脹，但在 1997年?yáng)|亞金融危機(jī)的外部意外沖擊面前，則顯得缺乏應(yīng)變性、靈活性。 ? ③ 不實(shí)行急剎車，而是 ? 適度從緊 ? 。 ? （ 2）評(píng)價(jià) ? —— 此 次宏觀調(diào)控有五個(gè)顯著特點(diǎn)： ? ① 不再單純依靠行政手段，開(kāi)始注重運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和法律手段。 1994年，中國(guó)進(jìn)行了分稅制體制改革，中央銀行制度進(jìn)一步健全，貨幣政策框架開(kāi)始建立，為中國(guó)及時(shí)有效地運(yùn)用財(cái)政、貨幣政策組合調(diào)控經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了必要的制度基礎(chǔ)和有利的體制環(huán)境。另一方面，由于經(jīng)驗(yàn)比較缺乏，采用了各國(guó)一般不輕易采用的財(cái)政、貨幣 ? 雙緊? 政策組合，用力過(guò)猛，剎車太急，雖然使得物價(jià)水平迅速回落，但也導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)急劇減速，改革開(kāi)放的大