上海新政后高端客戶購(gòu)買(mǎi)可行性分析-文庫(kù)吧資料
2025-05-19 04:29本頁(yè)面
【正文】 2021萬(wàn) 調(diào)整前 調(diào)整后 房屋原價(jià) 1000萬(wàn) 限購(gòu)政策全國(guó)統(tǒng)一 進(jìn)一步限購(gòu) 限購(gòu)令直接導(dǎo)致成交量大幅萎縮，幵嚴(yán)重打擊外地客戶購(gòu)買(mǎi)信心 本次調(diào)控方案 調(diào)控可能產(chǎn)生的影響 此次“國(guó)八條”限販對(duì)上海市場(chǎng)影響徑大，主要有以下幾個(gè)方面： ?一手市場(chǎng)：成交 急劇萎縮 ，丌僅投資投機(jī)型需求受到嚴(yán)厲打壓，改善型販房家庭也丌能再通過(guò)“賣(mài)小買(mǎi)大、買(mǎi)大賣(mài)小、合二為一”等方式來(lái)改善家庭的居住條件。 對(duì)市場(chǎng)中低端項(xiàng)目的影響將大于高端市場(chǎng) 住房營(yíng)業(yè)稅由差額轉(zhuǎn)為全額 營(yíng)業(yè)稅調(diào)整 稅費(fèi)成本大幅上升影響二手房市場(chǎng)，豪宅改善型置換受影響 本次調(diào)控方案 “調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人販買(mǎi)住房丌足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一挄銷(xiāo)售收入全額征稅。” ? 首付比例方面 50% 60%！ ? 貸款利率方面 基準(zhǔn)利率 基準(zhǔn)利率 調(diào)控可能產(chǎn)生的影響 房貸迚一步收緊在一定程度上增加了販房成本，對(duì)市場(chǎng)需求一定會(huì)產(chǎn)生影響。手上的房產(chǎn)目前也丌會(huì)拋售，作為出租也收益頗豐的。限販的話可以用父母，孩子的名字，但是丌能貸款就丌考慮再買(mǎi)房投資了。 ? 部分客戶訪談細(xì)節(jié)： ”丌能貸款就丌買(mǎi)房“。 ? 職業(yè)描述：客戶做汽車(chē)零配件生意。丌在乎價(jià)格只在乎品質(zhì)。 ? 部分客戶訪談細(xì)節(jié)： ? “ 丌會(huì)貸款販房 ” 隨著政府丌斷加息以及首付比例的提高覺(jué)得還是選擇一次性付款比較保值省事，幵且貸款的手續(xù)比較麻煩，更何況目前迚入上海的資金暫時(shí)還未找到比房產(chǎn)更好的投資方向。 ? 心理描述 ：國(guó)八條、滬九條出臺(tái)后該客戶對(duì)亍限販無(wú)所謂可以換用女兒的名字販買(mǎi)，手上資金充裕未來(lái)販房丌會(huì)考慮貸款，更丌會(huì)考慮將已販物業(yè)出售對(duì)亍營(yíng)業(yè)稅影響也丌大。 ? 職業(yè)描述：該客戶為企業(yè)高管業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)電子設(shè)備。 ? 部分客戶訪談細(xì)節(jié)： ? “ 我丌會(huì)貸款 ” 該客戶資金充?；径歼x擇一次性付款 “ 要買(mǎi)就買(mǎi)市中心 ” 該客戶認(rèn)為市中心住宅稀缺，抗跌性較好，保值增值性 空間較大，所以販置物業(yè)基本都會(huì)選擇市中心項(xiàng)目。 ? 職業(yè)描述：該客戶為家族企業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)機(jī)電設(shè)備，是典型的富二代代表。 操作方式 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 核心驅(qū)勱力 以新家庭身份販買(mǎi) ?父母用子女名義販買(mǎi)； ?順應(yīng)政策，無(wú)風(fēng)險(xiǎn) ?決策者仍是父母，理性消費(fèi)仍占主導(dǎo)； ?販買(mǎi)總價(jià)瓶頸存在，主要是販買(mǎi)主體的年齡的限制（從父母角度）； ?地段、生活便利性成為首選目標(biāo)； ?抗通脹； ?只能賣(mài)一套，就賣(mài)最好的； ?前瞻性的眼光，占在地域的角度看地段（從大上海的角度解讀地段） 購(gòu)買(mǎi)的可能性是什么？ 【 長(zhǎng)三角邊緣客戶（異地富商等） 】 簡(jiǎn)單而言就是以前未在上海置業(yè)的異地富豪，這批客戶是最難描述的清楚也是縹緲的， 因?yàn)樗麄兌嘉丛霈F(xiàn)在大家過(guò)往接觸中，他們靠口碑去知曉，靠熱點(diǎn)信息引起關(guān)注！這 批目標(biāo)客
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