房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行的一般規(guī)律-文庫(kù)吧資料
2025-05-19 00:03本頁(yè)面
【正文】 發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期 ? 供給彈性含義 ? 供給的價(jià)格彈性，即房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的比率所引起的其供應(yīng)量的變動(dòng)的比率，表示房地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。 ? 培育房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的途徑 從兩個(gè)方向努力：加強(qiáng)有效供給；創(chuàng)造條件是潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 ? 房地產(chǎn)潛在需求 ? 居民對(duì)房地產(chǎn)商品消費(fèi)欲望按目前社會(huì)一般生活水平計(jì)算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量。 yEYY???? Ed的含義： ? 0＜ Ey＜ 1，需求缺乏收入彈性，對(duì)收入的變動(dòng)反應(yīng)小 ； ? Ey ＞ 1，需求富有收入彈性，對(duì)收入的變動(dòng)反應(yīng)很大 ? 一般來(lái)講：房地產(chǎn)的需求收入彈性與一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有密切的聯(lián)系。 △ Q―房地產(chǎn)商品的需求變動(dòng)量 . dEPP???? Ed的含義： ? 0＜ Ed＜ 1，需求缺乏價(jià)格彈性，對(duì)價(jià)格的變動(dòng)反應(yīng)小 ； ? Ed＞ 1，需求富有價(jià)格彈性，對(duì)價(jià)格的變動(dòng)反應(yīng)很大 ? 房地產(chǎn)商品需求曲線(xiàn) P Q D2 E D1 O (2)房地產(chǎn)需求的收入彈性 ? 含義 ? 收入的變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)需求量的變動(dòng)的比率，表示房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反應(yīng)程度。 ?房地產(chǎn)需求的整體性 ?房地產(chǎn)需求的區(qū)域性 ?房地產(chǎn)需求的層次性 ?房地產(chǎn)需求的可替代性 ?房地產(chǎn)需求具有消費(fèi)和投資的雙重性 ： ? 按需求的性質(zhì)劃分 ? 生產(chǎn)性需求 ? 消費(fèi)性需求 ? 投資性需求 ? 按需求的對(duì)象劃分 ? 本地人需求 ? 外省人士需求 ? 境外人士需求 ? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ? 居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu) (人口數(shù)量和結(jié)構(gòu) ) ? 房地產(chǎn)價(jià)格 ? 城市化水平 ? 國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策 (信貸政策直接影響信貸能力 ) ? 消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期 ? 消費(fèi)者或者投資者的偏好 (1)房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性 ? 含義 :房地產(chǎn)商品價(jià)格變化的比率引起房地產(chǎn)需求量 變動(dòng)的比率，表示房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn) 價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。 ? 土地價(jià)格變化比率引起的土地供給量變動(dòng)的比率。 圖 29供給不變時(shí)地價(jià)的形成 圖 210供給不斷增加時(shí)地價(jià)的形成 Q P O D D’ P’ P S P O D D’ P’ P S0 Q S Q1 Q2 E F （ 2）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中地價(jià)的形成 ? 土地出讓方式：劃撥、協(xié)議、拍賣(mài)、招標(biāo) Q P O P2 P S P1 Q P O S P1 P2 P3 P4 P5 D1 D2 D3 D4 D5 Q P O S P1 P2 P3 P4 Pn D1 D2 D3 D4 Dn En 圖 211劃撥地價(jià)的形成 圖 212招標(biāo)方式下 地價(jià)的形成 圖 213拍賣(mài)方式下 地價(jià)的形成 地價(jià)上漲主要原因 : ? 投資性增值 ? 供求性增值 ? 用途性增值 ? 貨幣政策性增值 波浪式上升的原因 : ? 地價(jià)受經(jīng)濟(jì)周期的影響 ? 偶然、突發(fā)、斷續(xù)的特殊原因造成土地需求的猛增或猛減 ? 土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)的滯后性 土地價(jià)格彈性表示土地變化量隨著土地價(jià)格變化而變化的程度，分為土地需求價(jià)格彈性和土地供給價(jià)格彈性。 綜上所述，土地本身沒(méi)有內(nèi)在價(jià)值，地價(jià)本質(zhì)是 土地權(quán)利收益價(jià)格，土地產(chǎn)權(quán)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收入。 土地市場(chǎng)價(jià)格，土地市場(chǎng)上所形成的交易價(jià)格。 ? 西
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