【正文】 21090 332 畝 綠化面積 80828 綠化率 % 集中綠化面積 25000 集中綠化率 % 道路、廣場占地面積 83139 鋪砌系數(shù) % 建筑物占地面積 51072 建筑密度 % 容積率 建筑總面積 212080 生產(chǎn)面積 169900 總建筑面積的 % 配套面積 42180 總建筑面積的 % . 各功能區(qū)域規(guī)劃 表 932 三期功能區(qū)域規(guī)劃表 編號 名稱 內(nèi) 容 占地面積 （Ｍ 2） 建筑面積 （Ｍ 2） 1 生產(chǎn)基地 服裝 精品加工流水線 42475 169900 2 產(chǎn)品檢測中心 紡織服裝產(chǎn)品檢測室 8597 2320 3 設(shè)計中心 成立服飾品設(shè)計中心 并建立設(shè)計樣品展示平臺 11336 4 人才培訓(xùn)中心 多媒體培訓(xùn)室 600m23 個、專業(yè)服裝實驗室350m210 個，引入國內(nèi)外著名人才交流機構(gòu)50m210 個 8000 5 商貿(mào)中心 建立中國服裝信息化平臺 16924 專家樓等 6 倉庫 面輔料、配件、成品倉庫 2200 7 車庫 容納 80 輛小型車， 8 輛中型車 1400 合計 51072 212080 . 服裝服飾精加工產(chǎn)能具體規(guī)劃 表 933 三期加工產(chǎn)能規(guī)劃表 加工設(shè)備 數(shù)量（條） 建筑面積（ M2） 產(chǎn)能（萬件、套 /年） 女裝流水線 10 20200 150 休閑裝流水線 60 120200 900 其他 ＿ 29900 60 合 計 169900 1110 . 三期投資估算 ? 建筑面積開發(fā)成本： 16966 萬元（ 212080 平方米 *800 元 /平方） ? 設(shè)備投資： 3590 萬元（具體見表 934） ? 其它開發(fā)成本： 5000 萬元 ? 投資總額： 億元 表 934 三 期設(shè)備投資測算 設(shè)備 數(shù)量 設(shè)備單價（萬元 /條） 設(shè)備投入（萬元） 女裝流水線 10 50 500 休閑裝流水線 60 50 3000 檢測設(shè)備及其它 90 合計 3590 . 預(yù)期效益測算 ? 建成后第一年產(chǎn)量達到設(shè)計產(chǎn)能的 50%，加工收益 15750 萬元人民幣 建成后第二年產(chǎn)量達到設(shè)計產(chǎn)能的 80%，加工收益 26400 萬元人民幣 建成后第三年產(chǎn)量達到設(shè)計產(chǎn)能的 100%，加工收益 31500 萬元人民幣 表 935 達到設(shè)計產(chǎn)能后的三期加工收益測算 生產(chǎn)種類 年產(chǎn)能（萬 件、套） 加工單價（元） 總加工費用（萬元） 女裝 150 50 7500 休閑裝 900 25 22500 其它 60 25 1500 合計 1110 31500 ? 預(yù)期上繳稅金約 25 403 5040 萬元人民幣 （包括增值稅 17%，兵役稅、河道稅、教育附加稅等 11%） . 項目總規(guī)劃 ? 投資總額： 億元 ? 土地總成本： 19828 萬元 ? 項目各期的投入與產(chǎn)出 表 941 項目各期的投入與產(chǎn)出明細(xì)表 （ 單位：萬元） 內(nèi)容 一期 二期 三期 合計 建筑面積開發(fā)成本 12638 8974 16966 38578 設(shè)備投資 31050 2250 3590 36890 其他開發(fā)成本 3000 2020 5000 10000 總投資 47000 13000 26000 86000 加工收益 33125 40500 37800 111425 稅收 5300 6480 6048 17828 建設(shè)期借款利息 5000 5000 5000 15000 表 942 項目投資回收年度測算表 （ 單位：萬元） 序 號 時期 建設(shè)期 投產(chǎn)期 一期建成 投產(chǎn) 二期建成 投產(chǎn) 三期建成 投產(chǎn) 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 A 加工收益 0 0 16563 43375 75875 93275 B 土地成本 6330 4514 8984 0 0 0 總投資 47000 13000 26000 20200 20200 30000 稅收 0 0 2650 6940 12140 14732 建設(shè)期年借款利 息 2143 2143 2143 2143 2143 2143 AB 55473 19657 23214 14292 41592 46400 累計 55473 75130 98344 84052 42460 3940 10 公用工程設(shè)施建設(shè)方案 . 公用工程設(shè)施方案 . 供電 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，本工程負(fù)荷等級為三類負(fù)荷。 標(biāo)志性主建筑物應(yīng)充分表現(xiàn)基地以精品服裝服飾行業(yè)為產(chǎn)業(yè)特色，建議在主體建筑形體上，設(shè)計多用富有流動性和韻律感的曲線 造型和拱形屋面，給人們豐富的聯(lián)想。 . 標(biāo)志性主建筑物的特色 本中心（基地）的建筑風(fēng)格定位把握適度超前的原則，以簡潔、大方的現(xiàn)代格調(diào)，作到既在當(dāng)前的都市生態(tài)環(huán)境中期到領(lǐng)先增色作用。 . 道路命名依據(jù) ? 以“天定”命名主干道，南、北分別為天定南大道、天定北大道； ? 整個區(qū)域分南北兩區(qū)，北區(qū)以“天”字頭命名，稱為天坤環(huán)路；南區(qū)以“定”字頭命名，稱為定乾環(huán)路； ? 北區(qū)環(huán)內(nèi)兩條橫向干道命名為： 天凱南、北路。 . 時尚中心（產(chǎn)業(yè)基地）景觀 本項目 中心（基地） 景觀標(biāo)志設(shè)計如下： 景觀之一：后現(xiàn)代主義風(fēng)格的正門、標(biāo)志性主樓和生產(chǎn)廠房等 景觀之二：帶有意大利風(fēng)格的放射型中心廣場 景觀之三：環(huán)型林蔭大道上設(shè)有現(xiàn)代雕塑、時尚燈箱、廓椅街燈，強調(diào)動態(tài)空間和靜態(tài)空間的并立和諧； 景觀之四：以設(shè)計、研發(fā)、培訓(xùn)、檢測等為特色的基地配套功能建筑物，可設(shè)計成內(nèi)含封閉花園的城堡式結(jié)構(gòu)，有相對獨立的鮮明個性和風(fēng)格，并用拱門形式與基地連接一體。 中心（基地）交通標(biāo)志清晰明確。按 中心（基地） 功能性布局，一線生產(chǎn)員工和非一線生產(chǎn)員工嚴(yán)格采用就近分門進入； 車流 —— 分小車和貨車兩類。為了充分表現(xiàn)服裝服飾的國際時尚性，創(chuàng)造理想生態(tài)型基地環(huán)境。希望通過中心（基地）中軸線，貫穿一期、二期和三期，來組織完善中心（基地）各部分功能。 8 時尚中心（產(chǎn)業(yè)基地）規(guī)劃建筑布局方案 . 總體規(guī)劃的原則與措施 . 整體設(shè)計和分期開發(fā)原則 上海浦東國際服裝服飾時尚中心（產(chǎn)業(yè)基地）總體規(guī)劃如下： ? 總占地面積 733 畝 ? 總投資 億元 ? 預(yù)期銷售收入 50 億元 ? 上繳稅金 億元 根據(jù)浦東政府有關(guān)部門對本項目“整體設(shè)計和分期開發(fā)”的原則，總體規(guī)劃分三期進行。 . 服務(wù)管理 提供各種形式、各種要求的原料（面輔料等）倉儲服務(wù)及服裝成品倉儲服務(wù)。 . 服務(wù)管理 ? 600 M2的 多媒體培訓(xùn)室 3 個、 350 M2的 專業(yè)服裝實驗室 10 個； ? 定期及不定期地進行專業(yè)交流、研討； ? 與國內(nèi)外相關(guān)大學(xué)或?qū)I(yè)院系合作，邀請國內(nèi)外專家、學(xué)者為服裝生產(chǎn)企業(yè)培訓(xùn)各種類型的專業(yè)人才。 . 管理服務(wù) ? 建立 成衣、面料、飾品展示廳，為 流行信息及流行款式樣衣的交易提供場所； ? 建成擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的中國服裝信息化平臺，包括網(wǎng)站和網(wǎng)上購物 ； ? 設(shè)立服裝服飾企業(yè)交易結(jié)算中心 ； ? 創(chuàng)立擁有智能化、自動化系統(tǒng)的物流配送管理中心 ； ? 設(shè)立訂單接洽業(yè)務(wù)部 ； ? 設(shè)立廠房管理室及專家 樓等； ? 提供星級會務(wù)服務(wù)功能，設(shè)置會議室 6 個。 . 管理服務(wù) 上海天定投資有限 公司執(zhí)行綜合管理的職能， 以配套技術(shù)服務(wù)功能的設(shè)置 為服裝制造企業(yè)和設(shè)計公司提供極大的便利。 . 管理服務(wù) 上海天定投資有限公司執(zhí)行綜合管理的職能，通過各種方式加強設(shè)計公司和制造企業(yè)的溝通與合作，進行流行信息及流行款式樣衣的交易。 . 管理服務(wù) 服裝制造企業(yè)可以獲得生產(chǎn)技術(shù)支持，設(shè)計、檢測、商貿(mào)、倉儲、物流、培訓(xùn)等配套的服務(wù)及管理。 . 時尚中心（產(chǎn)業(yè)基地）經(jīng)營及管理 上海天定投資有限公司自主經(jīng)營，并成立該項目的總負(fù)責(zé)單位，其中各功能區(qū)均設(shè)立管理部門，具體負(fù)責(zé)生產(chǎn)用房和配套用房的使用及各功能區(qū)的日常管理。 經(jīng)營管理定位：堅持“有所為、有所不為”的原則，按本項目規(guī)范設(shè)計，上海天定投資有限公司經(jīng)營主要有自主經(jīng)營、與第三方合作經(jīng)營等多種方式。具體時間進程見表 61。為了不失時機地使項目早日建成并投產(chǎn)，提高產(chǎn)品的市場占有率，基地計劃三年內(nèi)全面建成，第四年投入生產(chǎn)，達到設(shè)計產(chǎn)能的 80%，第五年開始進入達產(chǎn)期，生產(chǎn)能力達到設(shè)計 能力的 100%。浦東新區(qū)政府計委、經(jīng)委、規(guī)劃局、建委、房產(chǎn)局及相關(guān)部門對項目建設(shè)規(guī)劃給予政府指導(dǎo)；東華大學(xué)對項目功能布局、功能設(shè)計給予專業(yè)指導(dǎo)；上海天定投資有限公司 督促 其下屬各職能部門 加強項目建設(shè)管理，爭取 中心（基地） 早日建成投產(chǎn)。 . 土地動拆遷及交付建設(shè) 合作協(xié)議簽署后，由浦東新區(qū)政府負(fù)責(zé)項目用地的動拆遷工作，爭取于 2020年底前交付項目用地。合作協(xié)議明確項目土地出讓價格、土地交付時間、上海天定投資有限公司組建、 中心（產(chǎn)業(yè)基地） 申報、 中心（產(chǎn)業(yè)基地） 建設(shè)期限、 中心（產(chǎn)業(yè)基地） 未來稅收分成，等等。 ? 設(shè)備銷售單位按購銷合同規(guī)定派專家來廠進行安裝、調(diào)試、技術(shù)指導(dǎo)，舉行技術(shù)講座，傳授設(shè)備性能、維修、保養(yǎng)和生產(chǎn)操作知識。 . 上海天定投資有限公司人員培訓(xùn) 擬采取的主要培訓(xùn)措施有： ? 按照先培訓(xùn)后上崗的原則實施，根據(jù)新增設(shè)備的裝備水平，須對專業(yè)知識和生產(chǎn)技術(shù)進行必要的培訓(xùn)，使每個員工做到準(zhǔn)確操作，按工藝嚴(yán)格控制。定員編制參考服裝生產(chǎn)企業(yè)進行平衡后而定。 . 上海天定投資有限公司企業(yè)組織、勞動定員及培訓(xùn) . 上海天定投資有限公司企業(yè)組織 圖 61 天定公司機構(gòu)組織圖 . 上海天定投資有限公司工作制度 采用二班制，每班工作 8 小時，全年生產(chǎn) 300 天。 . 管理營運職能 上海天定投資有限公司在時尚中心（產(chǎn)業(yè)基地）建設(shè)完畢后，根據(jù)項目的整 體規(guī)劃及基地的特點，負(fù)責(zé)中心（產(chǎn)業(yè)基地）內(nèi)各個功能區(qū)的管理與運作。 . 天定公司及其機構(gòu)設(shè)置 . 天定公司基本職能 上海天定投資有限公司作為本時尚中心（產(chǎn)業(yè)基地）開發(fā)、建設(shè)、營運、管理的主體，公司的主要職能為開發(fā)、建設(shè)、管理、營運等。 6 時尚中心（產(chǎn)業(yè)基地）開發(fā)建設(shè)模式創(chuàng)新 . 時尚 中心（產(chǎn)業(yè)基地） 開發(fā)基本思路 ? 在中心（基地）開發(fā)模式上，區(qū)政府大膽創(chuàng)新，以資本運作原理來推進基地的開發(fā)建設(shè)，采取“政府搭臺引導(dǎo)，企業(yè)建設(shè)管理”的市場化運作模式，以天定公司獨資為主，并輔以各種靈活多樣的經(jīng)營管理模式； ? 政府在建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、優(yōu)惠政策方面給予指導(dǎo)，項目投資、建設(shè)、管理由天定投資有限公司負(fù)責(zé)； ? 政府通 過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和支持，以基地為平臺，打造特強行業(yè)，增強稅收來源，增加就業(yè)崗位；投資方自主經(jīng)營以平衡項目投資，其利潤作為回報。 . 區(qū)內(nèi)車庫功能 ? 容納 300 輛小型車； ? 容納 30 輛中型貨車。 . 服裝服飾人才培訓(xùn)中心功能 ? 與國內(nèi)外著名人才交流機構(gòu)合作，定期及不定期地進行專業(yè)交流、研討； ? 與國內(nèi)外相關(guān)大學(xué)或?qū)I(yè)院系合作，邀請國內(nèi)外專家、學(xué)者為服裝生產(chǎn)企業(yè)培訓(xùn)各種類型的專業(yè)人才。 . 紡織服裝產(chǎn)品檢測中心功能 與國際認(rèn)可的權(quán)威紡織服裝檢測機構(gòu)合作，建立中國紡織服裝產(chǎn)品檢測中心，接受國內(nèi)外服裝服飾企業(yè)的委托，進行產(chǎn)品檢測，出具具有法律效果的檢測證明。 表 51 中心（產(chǎn)業(yè)基地）的生產(chǎn)加工能力 加工設(shè)備 數(shù)量（條） 建筑面積（ M2） 產(chǎn)能（萬件、套 /年） 西服流水線 5 15000 25 西褲流水線 5 3750 針織裝流水線 5 2946 75 襯衫流水線 25 25000 750 女裝流水線 73 146000 1168 休閑裝流水線 60 120200 900 其他 ＿ 29900 60 合 計 342596 中心（產(chǎn)業(yè)基地） 的生產(chǎn)技術(shù)和工藝方案見圖 51。 . 服裝服飾精加工功能 擬建設(shè)國際性、生態(tài)型、數(shù)字化的服裝服飾精加工流水線，以創(chuàng)新的運作方 式，為世界知名品牌服裝進行高質(zhì)量、高品位的精加工，為國內(nèi)服裝中小企業(yè)集聚、發(fā)展提供空間。 表 41 上海（浦東） 國際服裝服飾新型時尚中心（產(chǎn)業(yè)基地）預(yù)期經(jīng)濟指標(biāo)比較表 經(jīng)濟指標(biāo) 川沙工業(yè)園區(qū) 入園要求 本項目預(yù)期實現(xiàn) 經(jīng)濟目標(biāo) 比入園要求 預(yù)期增值 批租土地企業(yè) 三年內(nèi)年產(chǎn)值 300 萬元 /畝、年 366 萬元 /畝、年 22% 租借標(biāo)準(zhǔn)廠房 三年內(nèi)年產(chǎn)值 1 萬元人民幣 /M