【正文】 融資力度成為北京城建實(shí)現(xiàn)業(yè)績快速增長的主要手段，通過出售資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入的快速增長，分析銷售 毛利率 可預(yù)測企業(yè)盈利能力 ， 可以評價(jià)商業(yè)企業(yè) 存貨 價(jià)值水平 。 橫向分析： 從 2021 年到 2021 年，萬科的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)低于行業(yè)平均，盡管北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)在 2021 年到 2021 年間下降明顯，但北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)仍高于萬科和行業(yè)平均，證明其說明北京城建仍需降低其流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)提高其管理水平；但到了 2021 年，北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)低于萬科和行業(yè)平均，說明北京城建的管理效率在持續(xù)提高。 從 2021 年到 2021 年的輕微降幅，主要由收入的增長（ 收入增長 %）和流動(dòng)資產(chǎn)的增加 （增加 %）而引起的。 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) =365/(營業(yè)收入 /流動(dòng)資產(chǎn) ) 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 2021 2021 2021 2021 北京城建 萬科 行業(yè)平均 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 折線圖 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 24 縱向分析： 從 2021 年到 2021 年，北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 減少 了 %，從 2021年到 2021 年，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)穩(wěn)中有降。 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 流動(dòng)資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)一次所需要的天數(shù) 越 少，表明流動(dòng)資產(chǎn)在經(jīng)歷生產(chǎn)和銷售各階段時(shí)占用的時(shí)間 越 短，周轉(zhuǎn) 越 快。 從 2021年到 2021 年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的輕微下降，主要系由收入的增長（收北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 23 入增長 %） 和 存貨的增加（存貨增加 %）而引起的。 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) =365/(營業(yè)收入 /存貨 ) 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) 2021 2021 2021 2021 北京城建 萬科 行業(yè)平均 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)折線圖 縱向分析： 從 2021 年到 2021 年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) 減少 了 %，之后一直保持平穩(wěn)。 存貨周轉(zhuǎn) 天數(shù) 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越少， 存貨周轉(zhuǎn)速度 越快 ， 使 存貨的占用水平 越 低，流動(dòng)性 越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度 越快 。 從 2021 年到 2021 年的較大降幅，主要系由應(yīng)收賬 款的減少而引起的，應(yīng)收賬款余額下降了 %， 主要系本公司之子公司興華公司收回項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款 20,400, 元所致 。從 07 年到 08 年如此大的降幅，主要系由應(yīng)收賬款的大幅減少而引起的，下降了 72%。 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越少， 應(yīng)收賬款變現(xiàn)的速度 越快，資金被外單位占用的時(shí)間越 短，管理工作的效率 越 高。 看出北京城建從 2021年到 2021 年，收入不斷上升，而且幅度較大，資產(chǎn)總額階段上升（ 2021 年到 2021 年大幅上升， 09 到 10 年小幅上升），說明其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率提高，營運(yùn)能力增強(qiáng)。 從 2021 年到 2021 年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) %的輕微降幅，主要系由其收入增加了 %（ 首城國際項(xiàng)目保持暢銷勢頭；世華水岸項(xiàng)目在熱銷中臨近清盤；北苑南區(qū)項(xiàng)目、清河營 、世華泊郡 開盤冷市不冷，獲得眾多客戶追捧；重慶熙城項(xiàng)目開盤當(dāng)日，首批房源即告售罄。公園 2021 和 世華誠合大廈已清盤，總建筑面積達(dá) 230 萬平方米的北苑家園實(shí)現(xiàn)了完美收官。 從 2021年到 2021 年的變動(dòng)不大，主要系由收入增長了 %(世華水岸作北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 20 為北京市政府啟動(dòng)促 進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃的受益樓盤， 銷售勢頭良好。 2021 年到 2021 年間的較大降幅，主要系由收入的增長 而引起的，同期總資產(chǎn)總額變動(dòng)不大， 收入增長了 %（公園 2021 樓盤銷售簽約 萬平方 米，回款 億元；首城國際中心 A A2 號樓在短時(shí)間內(nèi)全部售罄，銷售簽約 萬平方米，回款 億元； 世華誠合大廈、世華水岸等樓盤的 也開始銷售。 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 19 企業(yè) 營運(yùn)能力分析 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)越低， 表明其周轉(zhuǎn)速度 越快 ，營運(yùn)能力也就 越 強(qiáng)。如果剔除預(yù)收款項(xiàng)，萬科的負(fù)債率會(huì)降至 %。 以北京城建為例，公司2021 年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到 69%， 扣除預(yù) 收 賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 %， 貨幣資金 ,短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù) 債合計(jì) ,短期償債壓力并不大。但我們?nèi)绻钔跀?shù)據(jù)背后，卻能得另一種結(jié)論： 房地產(chǎn)集團(tuán)的負(fù)債包括預(yù)收款。但這 與行業(yè)的狀況緊密相關(guān)：房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)時(shí)間較長，存貨周轉(zhuǎn)率較低，短期變現(xiàn)能力較差，因此整體短期償債能力偏弱。但隨著公司利潤總額從 2021 年以來的強(qiáng)勁增長，北京城建的利息保障倍數(shù)一路攀升，在 2021 年超過了行業(yè)龍頭萬科 A 和行業(yè)平均水平，利息償還能力逐漸增強(qiáng)。 而 2021年利息保障倍數(shù)較 2021 年繼續(xù)上升 36%，持續(xù)良好的勢頭，這一結(jié)果主要是 2021年利潤總額保 持增長 %導(dǎo)致的。 利息保障倍數(shù) 2021 2021 2021 2021 北京城建 萬科 A 行業(yè) 平均 利息保障倍數(shù) 折線圖 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 18 縱向分析： 從 2021年至 2021年北京城建的利息保障倍數(shù)不夠穩(wěn)定，其中 2021年較 2021年上升 41%，年變動(dòng)較大。 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的息稅前利潤與利息費(fèi)用相比，倍數(shù)越大，說明企業(yè)支付利息費(fèi)用的能力越強(qiáng)。 3． 利息償還能力分析：利息保障 倍數(shù) 利息保障倍數(shù) 是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的息稅前利潤與利息費(fèi)用的比率 （ 企業(yè)息稅前利潤與利息費(fèi)用之比 ）。北京城建的權(quán)益乘數(shù)從 2021 年開始已經(jīng)超過了 3，說明 企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿率較高，財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)較大。 權(quán)益乘數(shù) 2021 2021 2021 2021 北京城建 萬 科 A 行業(yè)平均 權(quán)益乘數(shù) 折線圖 縱向分析： 從 2021 年至 2021 年北京城建的權(quán)益乘數(shù)不斷升高，并且升幅不斷加大。表示 企業(yè) 的 負(fù)債程度，權(quán)益乘數(shù)越大， 企業(yè)負(fù)債程度越高。它們的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了接近 70%甚至超過 70%的水平，其財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)達(dá)到了“危險(xiǎn)”的等級，從數(shù)據(jù)表面上其長期償債能力非常的弱。 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 16 橫向分析： 北京城建的資產(chǎn)負(fù)債率總體上低于行業(yè)龍頭萬科 A 和行業(yè)平均水平，若與上述兩者對比，顯示出更強(qiáng) 的長期償債能力。 公司于 2021 年 1 月 25 日 向社會(huì)非公開定向發(fā)行人民幣普通股 14,100 萬股，變更后的注冊資本為 74,100 萬元 ； 公司于 2021 年 2月 3日實(shí)施完成了 2021 年度非公開發(fā)行股票方案，實(shí)習(xí)募集資金凈額 116, 萬元人民幣 。原因在于： 在此期間北京城建的負(fù)債、所有者權(quán)益和資產(chǎn)都一直在增加，但負(fù)債的增速高于資產(chǎn)的增速。 用來 衡量公司利用 債權(quán)人 資金進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)能力的 指標(biāo)， 也反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。 橫向分析： 北京城建與行業(yè)平均現(xiàn)金比率的起伏基本保持一致，但總體低于行業(yè)平均水平，與行業(yè)龍頭萬科相比更是相差較大；說明北京城建 在不依靠存貨銷售及應(yīng)收款的情況下 ， 支付當(dāng)前 債務(wù)的能力在行業(yè)當(dāng)中偏弱。 現(xiàn)金比率 2021 2021 2021 2021 北京城建 % % % % 萬 科 A % % % % 行業(yè)平均 % % % % 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 14 現(xiàn)金比率 折線圖 縱 向分析： 北京城建的現(xiàn)金比率較其流動(dòng)比率 、現(xiàn)金比率而言表現(xiàn)較為平穩(wěn)，波動(dòng)較小；以 2021 年為例，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率的升幅分別達(dá)到了 47%、 51%，而現(xiàn)金比率的升幅只有 33%。 用來衡量 公司在不依靠存貨銷售及應(yīng)收款的情況下，支付當(dāng)前 債務(wù)的能力。 橫向分析： 北京城建的速動(dòng)比率相比行業(yè)龍頭萬科 A 和行業(yè)平均水平而言，顯得波動(dòng)較大，其總體速動(dòng)比率值也不夠理想，所體現(xiàn)出來的 企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力 相對偏弱。公司 預(yù)收售房款增加所致 的 2021年 預(yù)收 賬款 余額 為 億元 ,比 2021 年增長 58%； 公司預(yù)提應(yīng)付工程款及按清算口徑預(yù)提土地增值稅增加所致 的 應(yīng)付賬款 比上年末增加 781,991, 元，增加比例為 %；公司應(yīng)交稅費(fèi) 從 2021 年的 萬元上升到 2021 年的 萬元，上升幅度超過 %。 速動(dòng)比率 2021 2021 2021 2021 北京城建 萬 科 A 行業(yè)平 均 速動(dòng)比率 折線圖 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 13 縱向分析： 北京城建的速動(dòng)比率在 2021 年至 2021 年之間起伏也比較大，在 2021 年升幅達(dá)到了 51%（原因與流動(dòng)比率在 2021 年的上升類似，此處不再做分析）；在2021 年降幅則達(dá)到了 62%。 它是衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力。 橫向分析： 北京城建的流動(dòng)比率整體稍低于行業(yè)平均水平和行業(yè)龍頭萬科 A 的流動(dòng)比率值，資金流動(dòng)性一般。在此期間流動(dòng)資產(chǎn)總額變化不大，而流動(dòng)負(fù)債從 2021年的 598030 萬 元 下降到了 2021 年的 420993 萬元，降幅超過 42%。 流動(dòng)比率 =流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) /流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 100% 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 11 流動(dòng)比率 2021 2021 2021 2021 北京城建 萬 科 A 行業(yè)平均 流動(dòng)比率 折線圖 *注 ：為了能更好地分析北京城建的財(cái)務(wù)狀況，我們根據(jù)資產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)、資產(chǎn)負(fù)債率相近、行業(yè)類型相似、區(qū)位房價(jià)近似四個(gè)條件選取 5 個(gè)上市房地產(chǎn)企業(yè) 來計(jì)算行業(yè)平均指標(biāo)，它們分別是北辰實(shí)業(yè)、陸家嘴、萬通地產(chǎn)、中國寶安和中華企業(yè)。 乍一看，北京城建 2021 年的資產(chǎn)負(fù)債率快超越安全范圍了，其實(shí)不然，由于預(yù)收賬款屬于非貨幣性負(fù)債，不需要償還的，只要交樓就行了，根據(jù) 2021年的數(shù)據(jù)，北京城建 扣除預(yù)收款項(xiàng)的 其他 資產(chǎn)負(fù)債率為 %，其實(shí)不是很高，同時(shí)北京城建的短期借款所占比 率較低，從 2021 年到 2021 年呈逐年下降趨勢，2021 年更低至 %，這都說明了北京城建的財(cái)務(wù)狀況還是比較穩(wěn)健的，資產(chǎn)負(fù)債率還有上升的空間。 融資結(jié)構(gòu)分析表 報(bào)表日期 20211231 20211231 20211231 20211231 流動(dòng)負(fù)債： 短期借款 % % % % 應(yīng)付賬款 % % % % 預(yù)收款項(xiàng) % % % % 應(yīng)付職工薪酬 % % % % 應(yīng)交稅費(fèi) % % % % 應(yīng)付利息 % % % % 應(yīng)付股利 % % % % 其他應(yīng)付款 % % % % 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 % % % % 流動(dòng)負(fù)債合 計(jì) % % % % 非流動(dòng)負(fù)債 長期借款 % % % % 應(yīng)付債券 % % % % 長期應(yīng)付款 % % % % 遞延所得稅負(fù)債 % % % % 非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) % % % % 負(fù)債合計(jì) % % % % 所有者權(quán)益： 實(shí)收資本 (或股本 ) % % % % 資本公積 % % % % 盈余公積 % % % % 北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告 10 未分配利潤 % % % % 歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì) % % % % 少數(shù)股東權(quán)益 % % % % 所有者權(quán)益 (或股東權(quán)益 )合計(jì) %