【正文】 苑 坐傭徐家匯黃金地段，包攬大上海迷人景色 A、我想舒適各種各樣，幸福的感覺都是一樣。 6． 作為 7000 元 /平方米以上的高檔豪宅，硬件含量之外的生活服務(wù)性含量的涉及均處 于相對(duì)平勢(shì)狀態(tài)，新鮮出爐的“世茂濱江花園”與“中凱城市之光”未定，預(yù)期“世茂濱江花園”可能會(huì)在這方面會(huì)有突破性嘗試?！皷|方海外系列”的三個(gè)樓盤與“永興花園”面積均在 2021 平方米至 3000 平方米之間，涉及功能含量大同小異，均以娛樂、休閑、健康類功能為主（詳見附表）。第二梯隊(duì)為“ 中凱城市之光”，其余均處于與市場(chǎng)商品房同質(zhì)的相對(duì)弱勢(shì)地位。 3． 具中央空調(diào)公寓概念的為“世茂濱江花園” 除世茂與“中凱城市之光”。 30 產(chǎn)品含量印象： 1． 濱江花園外，戶型交房標(biāo)準(zhǔn)均為毛坯。這在高檔項(xiàng)目中尤為重要，是表現(xiàn)品質(zhì)的重要方面。并設(shè) 24小時(shí)監(jiān)控影像攝像，主動(dòng)式紅外線偵測(cè)裝置，電子巡更系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng) 紅外線報(bào)警系統(tǒng)、無線巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電梯運(yùn)行安全系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)，門喀卡安全系統(tǒng) 周界紅外線報(bào)警、電子巡更、 大堂探頭、可視對(duì)講、緊急按鈕 防盜 \消防及電梯行駛安全系統(tǒng) ,自動(dòng)化保安系統(tǒng) \可視對(duì)講系統(tǒng) \智能卡出入監(jiān)控系統(tǒng) \主臥設(shè)緊急報(bào)警呼叫 .專職人員24 小時(shí)巡邏 防盜 \消防及電梯行駛安全系統(tǒng) ,自動(dòng)化保安系統(tǒng) \可視對(duì)講系統(tǒng) \智能卡出入監(jiān)控系統(tǒng) \主臥設(shè)緊急報(bào)警呼叫 .專職人員24 小時(shí)巡邏 FERMAX可對(duì)講系統(tǒng) \周邊防范報(bào)警系統(tǒng)\CCTV 閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) \ 電子巡更系統(tǒng) \家居綜合安保系統(tǒng) 周界紅外線報(bào)警探測(cè)系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、樓宇門禁系統(tǒng)和電子巡更系統(tǒng) 掌紋門禁系統(tǒng) \周邊紅外線報(bào)警系統(tǒng) \緊急呼叫系統(tǒng) \探測(cè)報(bào)警裝置 水電 煤 自備蓄水系統(tǒng) \6000瓦電表 ( 中央濾水凈化系統(tǒng) 自備蓄水系統(tǒng) \6000 瓦電表 (戶 ) 自備蓄水系統(tǒng) \6000 或8000 瓦 全自動(dòng)凈水處理系統(tǒng) 6000 瓦電表 (戶 ) 6000 瓦電表 （戶） 未定 29 分析： A、 東方海外“東方系列”在諸多方面明顯與其他項(xiàng)目相比，有比較大的差距，尤其是在智能化和信息化方面，三個(gè)項(xiàng)目之間比較雷同，沒有什么鮮明的特點(diǎn)，相反，中凱城市之光和世茂濱江花園在智能化上有所突破，從而提高了品質(zhì)感。 28 硬件設(shè)施 項(xiàng)目 東方劍橋 喜福會(huì) 嘉里華庭 曼克頓豪庭 香榭麗花園 東方巴黎 東方曼哈頓 中凱城市之光 曲陽豪庭 永新花苑 世茂濱江花園 電梯 進(jìn)口高速電內(nèi)裝修（ ） 東芝 VF3 型電梯 進(jìn)口迅達(dá) 芬蘭通力電梯 芬蘭通力電梯 進(jìn)口三菱電梯(1000KG\2.5M/S) 會(huì)所進(jìn)口高速電梯內(nèi)裝修（ ） 未定 OTIS 電梯 OTIS 電梯100KG 2． 5M/S 三菱高速電梯并附有傭人專用電梯 無按鍵 IC 卡控制 通訊廣播 預(yù)留兩個(gè)寬頻電訊接口 \備有線電視管線 預(yù)留 IDD 電話線，設(shè)置共用電視接受系統(tǒng)及有限電視接受盒 光纜進(jìn)戶，國(guó)內(nèi)外電視接收 有限電視終端、 IDD 直線電話接口 設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)電腦終端系統(tǒng) 預(yù)留兩對(duì)電話進(jìn)線，有限電視和衛(wèi)星電視合一。 B、 于許多項(xiàng)目來講，設(shè)施過于單一，在內(nèi)容上不夠豐富，明顯有互相抄襲之嫌，并且受到地塊的限制健身設(shè)施也比較少， C、 對(duì)于益智、教育方面的設(shè)施也比較少，除了東方劍橋外，幾乎沒有這方面的規(guī)劃。 B、 從曲陽豪庭和世茂濱江花園的建材中，采用許多新型的建材產(chǎn)品，這同樣是體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的地方，越是能夠體現(xiàn)科技含量的建材，在現(xiàn)在越是具有品質(zhì)感，這是目前市場(chǎng)發(fā)展的另一方向。主臥浴室因朝江一面，贈(zèng)送僅高出地面30 公分的國(guó)際名牌嵌入式雙人按摩浴缸及SANYO16 寸純平彩電 25 項(xiàng)目 東方劍橋 喜福會(huì) 嘉里華庭 曼克頓豪庭 香榭麗花園 東方巴黎 東方曼哈頓 永新花苑 中凱城市之光 曲陽豪庭 世茂濱江花園 管 道 PVC 及銅管 PVC 管道 PVC 管 PVC 管 污水管道采用 UPVC 管 PVC 管道 及銅管 PVC 管道 及銅管 UPVC 螺旋消音管 未定 進(jìn)水鍍鋅管出水管UPVC 管空調(diào)冷凝水集中排放 未定 其 它 空調(diào)冷凝水統(tǒng)一集中排放，純凈水進(jìn)戶 不銹鋼水池、水箱 設(shè)置獨(dú)立式中央空調(diào)，二房 2+2P 日立主機(jī)，三房3+3P 大金主機(jī)，復(fù)式雙配 前陽臺(tái)欄板采用新型夾層玻璃欄板。第三類指標(biāo)的設(shè)立，有益于我們得出具獨(dú)特性、差異性的優(yōu)勢(shì)塑造并加以推廣。這，有益于我們提煉出產(chǎn)品塑造的方向與重點(diǎn)，使之不落后于同類競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案。第一類指標(biāo)的設(shè)立，希望通過戶型功能的不 同類型設(shè)置比較，從市場(chǎng)角度得出有益于本案的分期、分區(qū)戶型定位導(dǎo)向。 第三類： 推廣方向：廣告訴求重點(diǎn)。 匯總指標(biāo)： 第一類： 戶型及價(jià)格：面積、功能、單價(jià)、總價(jià)。惟有與業(yè)已成型的南京西路高級(jí)國(guó)際商務(wù)區(qū)地脈融合與發(fā)揚(yáng)，才能消弭地脈劣勢(shì)。 14 （五） 8000 元 /M2 以上地脈差異決定個(gè)案未來消化速度 高檔產(chǎn)品集中地區(qū)地脈特征： 北徐匯 —— 上海傳統(tǒng)高尚居住區(qū)，高級(jí)人文地位、居住環(huán)境 地位、價(jià)值觀地位 沿江地區(qū) —— 二十一世紀(jì)上海最具觀景價(jià)值區(qū)域。 13 （四） 8000 元 /M2 以上物業(yè)，市場(chǎng)客源具廣泛開放度 徐匯：東方巴黎、東方曼哈頓 長(zhǎng)寧：東方劍橋 盧灣：步高苑 浦東：世茂濱江豪園、香榭麗花園 靜安：中凱城市之光、喜福會(huì)、曼克頓豪庭 對(duì)本項(xiàng)目的影響： 上述個(gè)案基本均從全市乃至全國(guó)、全球（未來可預(yù)期）范圍吸納高層客源，證明對(duì) 高層客源對(duì)高檔產(chǎn)品的地域選擇范圍相當(dāng)開放，所面對(duì)的人群也不再局限于地區(qū)性范疇。 面對(duì)爭(zhēng)奪同一層面客戶，同時(shí)承受現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)壓力。 高級(jí)住宅區(qū)：中凱城市之光、曼克頓豪庭、喜福會(huì) ? —— “國(guó)際麗都城” 對(duì)本項(xiàng)目的影響： 本項(xiàng)目地脈精神所在 11 （二）靜安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史走勢(shì)和描述 年度區(qū)域價(jià)格走勢(shì)：（元 /M2） 年度銷售面積走勢(shì)：（萬 M2） 分析： 市場(chǎng)在經(jīng)歷 97年谷底后，隨上海整體市場(chǎng)大幅攀升， 價(jià)格與區(qū)化位置相符，交易量也有所放大，市場(chǎng)價(jià)格開始突破以往水平 自 97 年以來，交易量占全市交易量比重從未超過 2%，這既與該區(qū)域市場(chǎng)嚴(yán)格審批預(yù)售量有關(guān)，也提示該區(qū)域有人口外流現(xiàn)象。 9 （三）稅費(fèi)減免 、退稅政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步推動(dòng) 一般標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷房 交易價(jià)格 按原標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi) 按新標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi) 下降幅度 30 萬元 交易雙方各支付 240 元 交易雙方各支付 125 元 ↓ 48% 50 萬元 交易雙方各支付 400 元 交易雙方各支付 250 元 ↓ % 100 萬元 交易雙方各支付 1600 元 交易雙方各支付 250 元 84% 外銷商品房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷房 交易價(jià)格 按原標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi) 按新標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi) 下降幅度 50 萬元 交易雙方各支付 2500 元 交易雙方各支付 250 元 ↓ 90% 100 萬元 交易雙方各支付 5000 元 交易雙 方各支付 250 元 ↓ 95% 對(duì)本項(xiàng)目的影響： 顯而易見，這一利好政策的出臺(tái)，將進(jìn)一步推動(dòng)本地房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的擴(kuò)容。 售價(jià)高企 —— 勿容置疑，以上的情況將導(dǎo)致市中心地脈強(qiáng)勢(shì)區(qū)域的價(jià)格水平將至少階段性在高位徘徊。 土地開發(fā)成本上升 —— 土地拍賣的市場(chǎng)化是把雙刃劍，在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)走上升通道的今天，市中心區(qū)域的土地供應(yīng)量逐年減少，更易造成市中心地價(jià)不斷飆升，拍賣價(jià)格階段性走高是可預(yù)期的。 對(duì)本項(xiàng)目的影響： 強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將在周邊地區(qū)不斷涌現(xiàn) 產(chǎn)品品質(zhì)上升 —— 隨著巨額投資隨之而來的是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)先進(jìn)的開發(fā)理 念和多樣化的領(lǐng)先產(chǎn)品，歐、美等先進(jìn)發(fā)達(dá)國(guó)家的大型規(guī)劃、建筑、環(huán)境設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)也將紛紛搶灘，產(chǎn)品創(chuàng)新日益加劇，都將促使本地市中心市場(chǎng)的產(chǎn)品有質(zhì)的飛躍。與上海有歷史血緣、親緣的華裔外籍人士、有事業(yè)緣的外籍人士、看好上海國(guó)際化都市投資前景的國(guó)際化人士，將成為本地高檔物業(yè)消費(fèi)的新鮮血液。 對(duì)本項(xiàng)目的影響： 目前銷售市場(chǎng)的穩(wěn)步上升，既給本案帶來良好的市場(chǎng)前景，但同樣增長(zhǎng)快速的一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量和一定的住宅空置率（ 2021 年空置率為 15%，約 843 萬 M2），也提示了市場(chǎng)壓力的存在，本項(xiàng)目的操作仍具有一 定的挑戰(zhàn)性，不能輕視。帶來了世界先進(jìn)的生活方式，這，無疑提示了本項(xiàng)目所面對(duì)人群的特質(zhì)所在。 投資拉動(dòng)內(nèi)需市場(chǎng)增長(zhǎng)，消費(fèi)潛力進(jìn)一步拓展，尤其高素質(zhì)從業(yè)人群將明顯拉動(dòng)本地高檔物業(yè)的需求，這對(duì)本項(xiàng)目提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 投資導(dǎo)向政策推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶來城市人口素質(zhì)的結(jié)構(gòu)性質(zhì)變 2021 年 — 上海將擁有 100 名世界頂級(jí)優(yōu)秀青年人才 2021 年 — 上海將擁有 10000 名國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的科技專家 2021 年 — 上海將擁有 11 萬綠卡族 2021 年 — 上海將擁有 137 萬高知階層 知識(shí)智能型的國(guó)際化人材成為生產(chǎn)力和消費(fèi)力極 為強(qiáng)盛的群體，并逐漸形成獨(dú)立階層的趨勢(shì)。 本地居民用于物業(yè)購置的消費(fèi)支出居全國(guó)首位 2021 年 全 國(guó) 五 大 城 市 居 民 家 庭 消 費(fèi) 簡(jiǎn) 況 項(xiàng)目 單位 上海 北京 天津 重慶 廣州 戶均購房 支出 元 1486 1301 1008 105 717 戶均旅游支出 元 195 273 65 120 569 戶均娛樂支出 元 713 572 373 275 513 戶均通信支出 元 695 751 399 394 1041 戶均在外用餐支出 元 1108 1104 724 651 2597 每百戶擁有電腦 臺(tái) 35 41 19 17 57 對(duì)本項(xiàng)目的影響 從 2021 年至 2021 年，不僅將是上海人均 GDP 水平高速發(fā)展的時(shí)期，也同時(shí)是本項(xiàng)目的項(xiàng)目開發(fā)周期， GDP 水平的提高將促進(jìn)消費(fèi)能級(jí)的質(zhì)變提高，這也表明本項(xiàng)目所要求的社會(huì)消費(fèi)質(zhì)量將有所上升。 %23%%%69%0%10%20%30%40%50%60%70%80%電子信息產(chǎn)品制造業(yè)汽車制造業(yè) 生物醫(yī)藥業(yè)房地產(chǎn)業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè) 4 （二）上海人均 GDP 突破 4000 美圓，五年后，上海人均 GDP 將達(dá)到6500 美元，大宗物業(yè)消費(fèi)啟動(dòng)并將持續(xù)增長(zhǎng)。 對(duì)本項(xiàng)目影 響： 在本地新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的推動(dòng)下，依托內(nèi)需市場(chǎng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的背景，本地房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨良好宏觀環(huán)境。 自去年下半年開始，受美國(guó)經(jīng)濟(jì)滑坡的影響，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步進(jìn)入周期性的停滯，而上海依靠一批代表生產(chǎn)力發(fā)展方向的新興支柱產(chǎn)業(yè)和良好的投資環(huán)境勢(shì)頭經(jīng)濟(jì)發(fā)展以歷史更高的速度發(fā)展。均要求本項(xiàng)目在 8500 元／平方米的平均單價(jià)水準(zhǔn)上，實(shí)現(xiàn)近 180000 平方米商品住宅的完整銷售，因此本項(xiàng)目所有的營(yíng)銷環(huán)節(jié)都必須圍繞實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。 發(fā)展商背景：本項(xiàng)目由靜安置業(yè)集團(tuán)掛帥投資開發(fā)，具有優(yōu)異的信譽(yù)度和實(shí)力保障。 目 錄 項(xiàng)目概述 1 市場(chǎng)環(huán)境 2 項(xiàng)目定位 ３５ 營(yíng)銷戰(zhàn)略與目標(biāo)市場(chǎng)定位 ３６ 產(chǎn)品定位支持 ４２ 包裝與推廣 ５８ 運(yùn)作執(zhí)行 ６８ 1 項(xiàng)目概述 地理位置：本項(xiàng)目位于泰興路東側(cè)，石門二路西側(cè)，新閘路南側(cè)，北京西路北側(cè)。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 基地面積： 66421 平方米 總建筑面積： 267347 平方米 住宅建筑面積：近 180000