【正文】 少開發(fā)成本；在宣傳時，借助中天廣場成功開發(fā)形成的品牌效應，同時應充分利用好中天廣場銷售中積累的客戶資源； 在規(guī)劃設計中，應注意規(guī)避規(guī)劃要點和周邊環(huán)境帶來的不利因素，可通過社區(qū)立體景觀的營造、各棟之間間距控制和錯落布局，將之弱化； 針對規(guī)劃要點，特別是容積率上限和建筑面積 90 平米的比例等硬性指標，應 有充分的思想準備，需做大量的公關工作，能否突破限制和突破程度，將大大影響項目的盈利水平。 W=劣 勢： ◎ 該區(qū)域為舊城區(qū)，周邊 環(huán)境仍有待改善； ◎ 依據規(guī)劃要點要求，南北退讓間距比較大； O=機 會： ◎ 老城區(qū)土地供應減少，土地稀缺，將減少潛在競爭對手威脅； ◎ 省府南遷，政府對新南城市政建設投入加大，改善環(huán)境和交通； ◎ 周邊中高檔樓盤的興起，居住氛圍日益成熟； ◎ 長 — 株 — 潭融合和城市擴張，使項目所處區(qū)域的戰(zhàn)略位置日益重要，是連接新南城與傳統市中心的咽喉要地，升值潛力大。 從項目本身來看，長 株 潭三城融合，項目所處區(qū)域房地產開發(fā)風生水起，提升了區(qū)域居住氛圍；政府加大投資力度，改善了項目周邊交通、環(huán)境條件； 由于該區(qū)域土地稀缺，存量土地多表現為舊城改建項目，拆遷難度大，開發(fā)商介入熱情不高，后續(xù)開發(fā)項目有限，可避免區(qū)域同質化競爭；本項目規(guī)模適中，操作難度相對較小，加上中天廣場的成功開發(fā)，公司品牌得到市場認可，若開發(fā)該項目，有利于趁勢強化公司品牌，且此宗地位置得天獨厚，升值潛力較大。今后幾年內，長沙房地產市場將仍呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢，價格平穩(wěn)上升，但漲幅將趨緩（目前年平均漲幅約 5%）。 從國家政策層面來看，宏觀調控對長沙房地產市場短期內影響不大，建設部在考察后，也認為長沙房地產市場是理性的、健康的，成交量 和成交均價都呈穩(wěn)步上升趨勢是其明證。 B、土地供應有限，后續(xù)開發(fā)項目少 該區(qū)土地供應主要為舊城改造和工業(yè)、事業(yè)單位改制后的劃撥用地處理，如今，二環(huán)內工業(yè)企業(yè) 90%以上完成改制，用地已處理，后階段土地供應主要為舊城改造，但數量有限，且面積不大，不利于規(guī)模開發(fā)，加上拆遷成本高、難度大，開發(fā)商不愿問津。市中心為老城區(qū)，無大宗土地供應，開發(fā)項目主要表現為舊城改建項目，且規(guī)模小，土地供應已逐步呈饑餓狀態(tài)。 D、房地產市場良性發(fā)展，開發(fā)投資前景可觀 與武漢、鄭州、南昌、西安和重慶等五個鄰近及同等城市對比，長沙人均可支配收入優(yōu)勢明顯，但房價相對較低， 商品房均價 僅位居 22 位 ，房地產市場依然理性，發(fā)展?jié)摿薮螅_發(fā)投資前景可觀。 C、商品房價格穩(wěn)中有升 。 B、銷售面積穩(wěn)步上升。 中觀：長沙市房地產發(fā)展狀況 A、房地產開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)增長。 C、經濟穩(wěn)步發(fā)展，綜合實力增強，住房消費能力增強。 B、城市人口增多，城市規(guī)模逐步擴大，商品房需求量大。 市場分析結論 宏觀：長沙市經濟發(fā)展狀況 A、長沙城市經濟發(fā)展，中心地位增強，沿海資本介入。近期建設商品房面積為 萬㎡ ， 90 ㎡以下套型占總建設面積的比例控 制在 80％以上。 近期（ 20212021 年）住房建設布局 近期（ 2021－ 2021 年）住房建設主要集中在十七個控規(guī)片區(qū)， 本項目所處區(qū)域為第 11 片區(qū)（ 南郊公園周邊地區(qū)控規(guī)區(qū)域 ），即 由南湖路 ―芙蓉路 ― 南二環(huán) ― 湘江中路圍合的區(qū)域。 規(guī)定二類用地內，所有項目套型結構比例均嚴格按 90 ㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的 60％以上控制。 分用地區(qū)域類別內的項目套型結構比例，按照節(jié)約集約利用土地要求，確定如下： 規(guī)定核心區(qū)用地內，所有套型結構比例均嚴格按 90 ㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的 90％以上控制。 套型結構比例控制 根據《長沙市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》， 長沙 市區(qū)內用地分為 4 個等級區(qū)域：（ 1）核心區(qū)（核心舊城區(qū)）：湘江 ― 湘春路－芙蓉路 ― 勞動路圍 合的區(qū)域 。 （六）、城市規(guī)劃對項目的影響 長沙市 “ 十一五 ” （ 20212021）住宅發(fā)展規(guī)劃 于近日出臺 ， 以 保證長沙住宅市場持續(xù)健康發(fā)展。但由于該舊城區(qū)土地供應有限，且多面積小，不利于規(guī)模開發(fā)，短期內很難找到與本宗地規(guī)模相當的開發(fā)項目。 周邊高收入階層及私營業(yè)主 167。 周邊縣市進城購房者。 改善居住條件但又不忍舍棄都市繁華的二次置業(yè)者 167。 物業(yè)管理 ： 長沙佳捷物業(yè)管理公司 銷售情況 ： 2021 年開始銷售，住宅均價 4800 元 /平方米，寫字樓銷售均 價約 5500 元 /平方米。 4）、佳天 周邊配套 ：附二醫(yī)院，省地質中學，中心城區(qū)，配套齊全。 3）、鴻景雅苑 開發(fā)商 ：長沙市鴻宇房地產開發(fā)有限公司、長沙市新途房地產開發(fā)有限公司（長沙） 位置 ： 人民中路 72 號 ，芙蓉路與東西主干道人民路的 交匯點，人民路項目西南側 體量 ：占地 33000 平方米，建筑面積約 12 萬平方米，由 4 棟 15 層和 3 棟 24 層電梯板式樓組成， 850 戶。 技術指標 ：容積率 ，建筑密度 %，綠化率 % 基本情況 ：底層架空，板式小高層，一梯兩戶，一房 — 四房，主力戶型 130160 平方米，戶型不太理想（采光和戶型尺寸）。 物業(yè)管理 ：第一太平 戴維斯 周邊配套 ：砂子塘小學、雨花亭小學、 21 中；沃爾瑪、友誼商城、通程、家潤多、東塘交易大樓；工行、建行、農行、中行、招行；市中心醫(yī)院、省中醫(yī)附一、湖南腦科醫(yī)院；工人文化宮等 銷售情況 ：一期于 2021 年 11 月初推出近千套房源，銷售率近 95%， 實現均價 4300 元 /平方米，銷售情況較理想，其戶型、公司品牌和大戶型的稀缺性促進作用比較明顯。三萬英尺 開發(fā)商 ： 聯想控股有限公司旗下全資子公司融科智地（北京） 位置 ：東塘商圈韶山中路，毗鄰沃爾瑪、時代華納 體量 ：占地面積約 4 萬平方米，總建筑面積近 20 萬平方米，由八棟高層建筑集群和一棟獨立的城市生活會館組成，住宅約 900 戶，小戶型公寓約 600 戶。 外來品牌開發(fā)商和投資財團大舉進軍長沙房地產市場，加劇了市場競爭，將促進長沙房地產業(yè)發(fā)展全面提速、提質，長沙房地產市場 將 從當前的大盤時代向精品時代過渡，房地產開發(fā)商的 “ 企業(yè)公民 ” 意識逐步增強，品質不斷提升，成為 拉動 房價不斷上漲的 源泉 。 隨著長沙經濟的不斷發(fā)展，對外交往日益加強，外地企業(yè)會大量進入長沙，據統計，目前僅在長沙的粵資企業(yè)就有兩千多家，浙資企業(yè)更是不計其數，這些國內外大型企業(yè)進駐長沙，對長沙房地產市場需求加大，其需求無論從數量還是質量上都處于一個上升時期。 ※ 市場需求繼續(xù)堅挺，房地產發(fā)展前景廣闊 。 人民網曾對全國 最具影響力的 25 個大城市 就“ 買房劃算程度 ”進行了深入調研，綜合 考慮各城市 房價、 人均可支配收入水平、普通家庭購買住宅所需年限 （標準： 普通三口之家，利用正常節(jié)余購買一套 70 平方 米的商品房 ） ，在 全國 25 個大城市中， 2021 年長沙城市居民人均可支配收入突破萬元大關，排名第 14 位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬元大關的城市 ， 平均房價卻排在第 22 位，普通家庭購買住宅所需年限為 年， 買房劃算程度在 25 個大城市中排名第三 ， 僅次于深圳 （ 年 ） 和蘇州 （ 年 ）。 說明： 按長沙 2021年人均收入，以 90㎡普通住房為對象， 計算房價收入比。 2021 年長沙商品住宅均價為 2691 元 /㎡，在全國大中城市中仍處較低水平，其房價收入比約為 ： 1， 表明 長沙房價仍有一定增長空間。 由于受新型工業(yè)化發(fā)展思路、長 株 潭一體化戰(zhàn)略、中部崛起發(fā)展機遇等多因素影響，在未來一段時期內，長沙房地產業(yè)仍具較大發(fā)展空間，需求保持旺盛，市場 區(qū)域 性特征、低房價等健康 因素 ，仍將 支撐 長沙房地產市場持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展。 以此速度發(fā)展，未來長株潭將成為我國中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢和強大競爭力的城市 群 ，成為輻射與 服務中南地區(qū)的經濟引擎之一，能在更大范圍、更寬領域、更高層次參與國內外競爭 。 據湖南省 規(guī)劃，“十 一五 ” 期間， 長沙人口將達 300 萬， 力爭到 “ 十一五 ” 末 （即 2021 年）經濟總量超過武漢，成為中部地區(qū)最具競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域增長極。 隨著 長株潭三 城融合進程加快，大長沙的經濟實力明顯提升。 （四）、 長沙房地產市場 趨勢及前景分析 ※ 經濟發(fā)展?jié)摿薮?，投資環(huán)境改善 。 ※ 銀根緊縮不明顯，金融界對房地產市場持續(xù)看好。 ※ 套型面積呈下調趨勢，調控效果初顯。 ※ 非住宅價格小幅下跌， 住宅價格漲幅平穩(wěn)。 （三）、 2021年長沙房地產市場基本特點 ※ 商品住房同期供銷總量基本平衡。 可見，目前長沙 30004000 元 /㎡ 價位段商品住房預售增長明顯，表明市場新推出商品住宅主要為 30004000元 /㎡ 價位段商 品住房，預示著明年長沙商品住宅均價將全面抬升至 3000 元 /㎡ 以上水平。 從同期商品住房各戶型供銷對比來看，除 144㎡ 以上戶型供應量小于銷售量外，其他各戶型均供大于求，特別是 90 ㎡ 以下戶型批準預售量超過銷售量 20%以上，反映了“國六條”新政下，我市 90 ㎡ 以下 戶型供應比較充足， 144 ㎡ 以上戶型的供應相對吃緊。 從實際銷售情況來看，全年套均建筑面積為 ㎡，面積同比縮小 %。 套型結構分析 從市場供應情況來看，全年套均建筑面積為 ㎡，面積同比縮小 %。 2021 年商品房平均價格在 2021 年的基礎上有稍許下降，一是因為宏觀調控的影響，二因市中心區(qū)高價位商品房供應量下降，導致整體價格下降，三因非住宅類產品供應量下降，客觀上也拉低了平均房價。 對比批準預售和銷售數據可 見 ，目前長沙的商品房市場供應量整體增幅較大， 但 銷售量增長 放 緩，導致今年以來商品房累計待售面積達 萬㎡，其中，商品住宅待售面積為 萬㎡； 而 開福區(qū)銷售量同比增幅 高居第 2 位 ， 該區(qū)房地產市場逐漸呈現供不應求狀況 。 由上表 可見，住宅的供應量遠高于非住宅供應量，長沙房地產市場住宅類需求仍是主流；另外，不可忽視的是，項目所處的開福區(qū)和芙蓉區(qū)復合區(qū)（中心區(qū)）上市量呈現下降趨勢，說明中心區(qū)土地供應日益稀少，后續(xù)開發(fā)項目嚴重匱乏。 長沙近年房地產開發(fā)投資情況8 1 .7 81 2 2 .5 61 7 5 .5 42 5 6 .3 530029%50%43%46%17%0501001502002503003502021年 2021年 2021年 2021年 2021年單位：億元0%20%40%60%投資額 增長率 施、竣工面積的持續(xù)高速增長，是上年度審批項目的集中井噴，同時，竣工面積較施工面積的增長速度和絕對量都有很大差距，表明在建項目多為大盤，開發(fā)周期長， 07 年的商品房供應量將大幅增加。 表明長沙房地產市場依舊理性，投資商對市場普遍看好，投資熱情不減；另外也說明，房地產業(yè)仍是國民經濟的主導，其投資占固定資產投資近三成，對其他行業(yè)的發(fā)展拉動作用明顯；但同時，增幅下調，宏觀調控的作用初顯。 2021 年 長沙房地產市場 繼續(xù) 保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展態(tài)勢。 二、長沙房地產市場狀況分析 隨著內陸開發(fā)戰(zhàn)略的實施，沿海投資紛紛入湘，再加上西部大開發(fā)戰(zhàn)略 和中部崛起 的經濟輻射作用，長沙經濟發(fā)展迅猛 ， 近年長沙國民經濟持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，產業(yè)結構進一步 優(yōu)化 。 2021 年 ， 在全國 26個省會城市中， 長沙 市排位 提升至 第 12 位，增長速度提升 至 第 8位 ；在 全國最具影響力的 25 個大城市 中，長沙年人均可支配收入排名第 14位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬元大關的城市 ，居民住房消費能力增強。 長沙市區(qū)人口已突破 200 萬人，為全國少數特大城市之一，且每年保持將近 10 萬人的城市人口增長速度，僅此一項，每年即達將近 300萬平方米的住房需求，有效刺激了長沙房地產業(yè)的發(fā)展。 統計結果顯示， 2021 年長沙 實現地區(qū)生產總值 億元 ，與中部龍頭武漢的差距近一步縮小，且由于長沙處聯南接北的咽喉要地，經濟和戰(zhàn)略地位進一步提升，成為眾多海內外資本競相傾注的熱土，房地產開發(fā) 前景可觀。 這一切數據顯示 著 長沙巨大的商機。 2021 年全市第一、二、三產業(yè)比重為 ： ： ，第二產業(yè)增速明顯。 經濟情況 隨著內陸開發(fā)戰(zhàn)略的實施，沿海投資紛紛入湘，再加上西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施后的經濟輻射作用，長沙經濟發(fā)展迅猛。長沙在全國“東靠西移”、“南北對流”的戰(zhàn)略布局中，發(fā)揮著承東啟西、聯南接北的樞紐作用，必將促使湖南乃至鄰省及港澳地區(qū)的資金、產品、技術、信息、人才等生產要素迅速往長沙地區(qū)聚集，成為區(qū)域經濟的“發(fā) 展極”。 結 論： 新政表明， 穩(wěn)