【正文】 租人簽約，合同的成立也是中介機(jī)構(gòu)促成的，因此中介機(jī)構(gòu)有權(quán)獲得中介費(fèi)。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋租 賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第七條、第八條。所以，一旦有房屋經(jīng)紀(jì)公司提出代收租金的要求，出租人就不應(yīng)與這樣的公司簽約。 ？ 不可以。 ？ 如果承租人沒有繳付租金，銀行也會從代理機(jī)構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無需承擔(dān)承租人不交租金的風(fēng)險。 ？業(yè)務(wù)是什么？ 房屋出租代理有時候也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一種經(jīng)營活動，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租 房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。按照慣例，租賃普通住宅，則由承租人向中介公司繳納中介費(fèi)，而對于公寓、別墅租賃，則由出租人支付。 ？中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向誰收取中介費(fèi)？ 中介機(jī)構(gòu)可以收取相當(dāng)于半個月到一個月房租的中介費(fèi)。如果中介機(jī)構(gòu)沒有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介費(fèi)，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的，但是中介機(jī)構(gòu)可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費(fèi)用。 參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。中介機(jī)構(gòu)不得收取委托合同以外的任何財(cái)物，如押金、信息費(fèi)、咨詢費(fèi)等。 參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第六條。在簽訂合同的時候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證書。 為了防止中介機(jī)構(gòu)造假，一定要堅(jiān)持查看 “兩證 ”原件，最好把注冊號記下來，以防非法中介機(jī)構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。 合格中介機(jī)構(gòu)的有效證件應(yīng)當(dāng)掛在營業(yè)場所的顯著位置，同時還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)人資格證。 “兩證 ”？有效證件應(yīng)當(dāng)掛在哪里？ 合格的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有 “兩證 ”，也就是北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營業(yè)許可證。如果出租人和承租人的這個約定沒有得 到物業(yè)公司的書面確認(rèn)，那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。 ，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？ 如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，而且得到了物業(yè)公司的書面確認(rèn)，那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了，否則物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請求法院強(qiáng)制其繳納租金了。 ，出租人該怎么討租呢？ 承租人無正當(dāng)理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。 ，出租人可以隨時收回房屋嗎？ 如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時解除租賃合同，但出租人也應(yīng)提前通知承租人。 參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。當(dāng)出租人的繼承人繼承房屋時，繼承人就自動成為新的產(chǎn)權(quán)人，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，出租人的家人無權(quán)收回房屋。在沒有經(jīng)過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權(quán)擅自搬入出租房屋。 參考法條：《合同法》第二百三十四條。 ，合同 還有效嗎？ 有效。一旦出租人不能償還債務(wù)，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在房子里。抵押行為不影響原合同的效力。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 出租人賣掉房屋需要通知承租人。 ？賣掉房屋需要通知承租人嗎？ 出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。 除了合同印花稅，由雙方各自承擔(dān) 50%以外，所有稅費(fèi)都應(yīng)由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔(dān)。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、 印花稅。根據(jù)《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認(rèn)的其他具有代征稅費(fèi)能力的單位作為代征人，負(fù)責(zé)出租房屋稅款的征收。 ② 修繕責(zé)任不同：對于房屋的自然損壞，可以在合 同中規(guī)定由誰負(fù)責(zé)維修，而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修。用于生產(chǎn)經(jīng)營的出租房，出租人和承租人雙方對租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租賃政策。 參考法條：國務(wù)院《無照經(jīng)營查處取締辦法》第十五條。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無照經(jīng)營等活動，出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃證》是經(jīng)營場所合法的有效憑證，因此，出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。 參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知》第一條。在北京應(yīng)向市房屋土地管理局房改處提出申請 ,經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋 “涉外 ”印章；同時還要具備涉外安全審查批準(zhǔn)文件。 參考法條：《合同法》第五十八條。如果出租人沒有征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租，那么出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費(fèi)了。 如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無需經(jīng)過單位同意，而單位也無權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng)向 所在市區(qū)房屋土地管理機(jī)關(guān)申報(bào)。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請，經(jīng)同意后出租該房屋。 參考法條：《合同法》第八十八條。 承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂 “房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ”，最后由承租人和受讓人簽訂 “租賃主體變更合同 ”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。 參考法條：建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條。以北京為例，配租標(biāo)準(zhǔn)按人均 10 平方米使用面積（包括原住房面積） ，每平方米補(bǔ)貼 25元。北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。 （ 2)家庭人均住房使用面積 7 平方米以下。收到房租補(bǔ)貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。 申請廉租住房以家庭為單位。 ？誰能申請廉租住房？ 城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為 了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房。 （ 4）出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。 （ 2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的。 參考法條：《合同法》第二百三十六條。 ？ 租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。承租人提前退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。 ？ 轉(zhuǎn)租期限一般不能超過原租賃期。 被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任，如果出租人也 參與了增值租金的分成，那么出租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分責(zé)任。 參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。 這就是所謂的 “買賣不破租賃 ”。 參考法條：《合同法》第二百三十條。如果想購買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人，這就叫作 “優(yōu)先購買權(quán) ”。 參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法 》第二十七條。 ？ 承租人是否可以獲得拆遷補(bǔ)償這一規(guī)定，我國各地的情況都不太一樣。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。 ，原來的租賃合同還有效嗎？ 房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補(bǔ)償安 置的房屋里。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條。 但是，要注意的是，如果該房屋是因?yàn)槌鲎馊宋醇皶r履行檢查、維修義務(wù)，使得房屋未處于良好使用狀態(tài) 下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責(zé)，并應(yīng)依過錯程度承擔(dān)一定責(zé)任。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。 參考法條：《合同法》第二百二十條。 對于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰來負(fù)責(zé)維修。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。倘若需要改變的話，也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。 參考法條：《最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十六條。 經(jīng)過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財(cái)產(chǎn)歸誰所有。 ？裝修后財(cái)產(chǎn)歸誰所 有？ 承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設(shè)施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)，拆除承重墻。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。 ？沒有登記備案的租賃合同有效嗎？ 雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區(qū)的人或者外國 人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護(hù)承租人的權(quán)益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風(fēng)險?！逗贤ā返诙僖皇鍡l。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保護(hù)雙方的利益了。 ？ 根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。如果房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時候知道這種情況，也可以隨時解除合同。但這個時候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯的話，還可要求出租人賠償損失。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門驗(yàn)收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方安全造成威脅。如果經(jīng)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的，同樣不能出租。所以，承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。 ？ 如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個時候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因?yàn)榉课菔欠蚱薰灿械?，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)辦理。二是對于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可 證》是向公安機(jī)關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。 買賣雙方當(dāng)事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起 15 日內(nèi)向北京市房 屋土地管理局申請復(fù)核，北京市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請之日起 10 日內(nèi)作出復(fù)核決定。 辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對買賣雙方當(dāng)事人申報(bào)的買賣成交價格進(jìn)行核實(shí)。 （ 8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓 的公房。 （ 6）上市出售后會形成新的住房困難的公房。 （ 4）有所有權(quán)糾紛的公房。 （ 2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。 44. 原價出售經(jīng)濟(jì)適用住房，還以再買嗎？ 對于以原價出售已購經(jīng)濟(jì)適用房的原購房人 ,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟(jì)適用房購買單價出售經(jīng)濟(jì)適用房的證明，可再次申請購買經(jīng)濟(jì) 適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的審核手續(xù)。 43. 預(yù)購經(jīng)濟(jì)適用住房，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？ 可以。 （ 4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。 （ 2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。 41. 沒有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？ 房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置 換、贈與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果購買的是現(xiàn)房，購房者應(yīng)該在訂立合同之日起 90 日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。購房人一旦購買了這種房屋，不但無法取得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權(quán)益也無法獲得相應(yīng)的保障。 39. “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房 ”能買嗎？ 農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開發(fā)商如果沒有對土地的性 質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換 ,不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。 38. 辦理了入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？ 不是。② 公共維修基金：此項(xiàng)基金只能用于住宅共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。 ① 契稅：契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的。 37. “不交費(fèi)就不給鑰匙 ”合法嗎？ 有些購房者在收房時