【正文】 業(yè)主并沒有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。因為中介機構按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息，讓供需雙方見面，就提供了相應的服務，即使承租人繞過中介機構和出租人簽約，合同的成立也是中介機構促成的，因此中介機構有權獲得中介費。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第七條、第八條。所以，一旦有房屋經紀公司提出代收租金的要求，出租人就不應與這樣的公司簽約。 租金？ 不可以。 ？ 如果承租人沒有繳付租金，銀行也會從代理機構在銀行的保證金中劃 撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無需承擔承租人不交租金的風險。 ？業(yè)務 是什么？ 房屋出租代理有時候也叫房屋租賃代理，它是指房地產經紀機構的一種經營活動，也就是由房地產經紀機構接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權范圍內與承租人簽訂房屋租賃合同。按照慣例，租賃普通住宅，則由承租人向中介公司繳納中介費，而對于公寓、別墅租賃，則由出租人支付。 ？中介機構應當向 誰收取中介費？ 中介機構可以收取相當于半個月到一個月房租的中介費。如果中介 機構沒有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介費，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的，但是中介機構可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。 參考法條：建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。中介機構不得收取委托合同以外的任何財物，如押金、信息費、咨詢費等。 參考法條：建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第六條。在簽訂合同的時候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產經紀人的資格證書。 為了防止中介機構造假，一定要堅持查看“兩證”原件，最好把注冊號記下來，以防非法中介機構利用復印件弄虛作假。 合格中介機構的有效證件應當掛在營業(yè)場所的顯著位置，同時還要張貼全部執(zhí)業(yè)經紀人的房地產經紀人資格證。 “兩證”？有效證件應當 掛在哪里？ 合格的中介機構應當有“兩證”，也就是北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產經紀機構資格證書，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的 營業(yè)許可證。如果出租人和承租人的這個約定沒有得到物業(yè)公司的書面確認，那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對物業(yè)公司承擔責任。 費，物業(yè)公司有權要求出租人付款嗎？ 如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，而且得到了物業(yè)公司的書面確認，那么物業(yè)公司就不 能再要求出租人付款了，否則物業(yè)公司還是有權要求出租人付款的。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請求法院強制其繳納租金了。 ，出租人該怎么討租呢？ 承租人無正當理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。 ，出租人可以隨 時收回房屋嗎？ 如果雙方沒有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時解除租賃合同，但出租人也應提前通知承租人。 參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租 人就只好繼續(xù)履行合同了。當出租人的繼承人繼承房屋時，繼承人就自動成為新的產權人，雙方應當繼續(xù)履行合同，出租人的家人無權收回房屋。在沒有經過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權擅自搬入出租房屋。 參考法條：《合同法》第二百三十四條。 ，合同還有效嗎？ 有效。一旦出租人不能償還債務，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在房子里。抵押行為不影響原合同的效力。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 出租人賣掉房屋需要通知承租人。 ？賣 掉房屋需要通知承租人嗎？ 出租人可以賣掉或者抵押已經出租的房屋。 除了合同印花稅，由雙方各自承擔 50%以外，所有稅費都應由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔。此處以北京為例，出租人應繳納以下稅費：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅。根據(jù)《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務機關可以委托各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經 北京市地方稅務局確認的其他具有代征稅費能力的單位作為代征人，負責出租房屋稅款的征收。 ②修繕責任不同：對于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰負責維修，而不一定由出租人負責維修。用于生產經營的出租房， 出租人和承租人雙方對租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關的租賃政策。 參考法條：國務院《無照經營查處取締辦法》第十五條。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。此外 還需要經常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無照經營等活動，出租人應當向公安機關舉報。對于租用房屋從事生產、經營活動的承租人來說，《房屋租賃證》是經營場所合法的有效憑證，因此，出租人應當辦理《房屋租賃證》。 參考法條：《北京市房屋土地管理局關于在全市范圍實行房屋租賃證制度及加強租賃登記備案工作的通知》第一條。在北京應向市房屋土地管理局房改處提出申請 ,經審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋“涉外”印章；同時還 要具備涉外安全審查批準文件。 參考法條：《合同法》第五十八條。如果出租人沒有征得單位的同意私自轉租，那么出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費了。 如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無需經過單位同意，而單位也無權分享出租該公房獲得的利益，但應向所在市區(qū)房屋土地管理機關申報。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請，經同意后出租該房屋。 參考法條：《合同法》第八十八條。 承租人首先要征得出租人的書面同 意，然后和受讓人簽訂“房屋承租權轉讓合同”，最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。 參考法條：建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條。以北京為例，配租標準按人均 10平方米使用面積（包括原住房面積），每平方米補貼 25元。北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。 （ 2)家庭人均住房使用面積 7 5平方米以下。收到房租補貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。 申請廉租住房以家庭為單位。 ？誰能申請廉租住房？ 城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房。 （ 4）出租人不履行檢查、維修義務，以致危及承租人安全或健康的。 （ 2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約 定，致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的。 參考法條：《合同法》第二百三十六條。 同會導致什么結果？ 租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權要求承租人搬出。承租人提前退租，應當在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。 ？ 轉租期限一般不能超過原租賃期。 被轉租人可以要求承租人承擔轉租合同的違約責任，如果出租人也參與了增值租金的分成，那么出租人也應當承擔一部分責任。 參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。這就是所謂的“買賣不破租賃”。 參考法條：《合同法》第二百三十條。如果想購買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應當把 房子賣給承租人，這就叫作“優(yōu)先購買權”。 參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條。 ？ 承租人是否可以獲得拆遷補償這一規(guī)定，我國各地的情況都不太一樣。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。 ，原來的租賃合同還有效嗎？ 房屋拆遷后，房屋租賃關系仍然有效，雙方應當按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補償安置的房屋里。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條。 但是，要注意的是，如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查、維修義務，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責，并應依過錯程度承擔一定責任。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。 參考法條：《合同法》第二百二十條 。 對于承租人增添的附屬設備，雙方也可以約定由誰來負責維修。 參考法條： 建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。倘若需要改變的話，也應當事先征得出租人的書面同意。 參考法條：《最高法院關于執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十六條。 經過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財產歸誰所有。 ？裝修后財產歸誰所有？ 承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結構，拆除承重 墻。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。 ？沒有登記備案的租 賃合同有效嗎？ 雙方當事人應當向房屋所在地的市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區(qū)的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護承租人的權益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風險?！逗贤ā返诙僖皇鍡l。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內容是怎么樣的，從而就難以保護雙方的利益了。 ？ 根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當事人應當簽訂書面租賃合同。如果房屋不符合安全標準，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時候知道這種情況，也可以隨時解除合同。但這個時候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯的話，還可要求出租人賠償損失。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方安全造成威脅。如果經司法機關和行政機關裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產權利的，同樣不能出租。所以，承租人一定要仔細檢查房產證，了解房屋的產權狀況，如果看到房產證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權人的書面同意后才可以租房。 ？ 如果承租人在房產證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個時候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因為房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產管理部門委托的機構辦理。二是對于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可證》是向公安機關辦理戶口登記的憑證之一。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關手續(xù)。 買賣雙方當事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起 15日內向北京市房屋土地管理局申請復核，北京市房屋土地管理局應當自接到復核申請之日起 10日內作出復核決定。 辦理房屋轉讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產交易管理部門應當對買賣雙方當事人申報的買賣成交價格進行核實。 （ 8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓的公房。 （ 6）上市出售后會形成新的住房困難的公房。 （ 4）有所有權糾紛的公房。 （ 2）已經被列入拆遷公告范圍內的公房。 43. 原價出售經濟適用住房，還以再買嗎？ 對于以原價出售已購經濟適用房的原購房人 ,在辦理房屋產權轉移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經濟適用房購買單價出售經濟適用房的證明，可再次申請購買經濟適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦 辦理經濟適用房購買資格的審核手續(xù)。 42. 預購經濟適用住房，竣工前可以轉讓嗎？ 可以。 （ 4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。 （ 2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標準的住房困難家庭。以沒有房產證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結束以前能夠提供房產證或者補辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。 40. 沒有房產證的房子能抵押、買賣嗎？ 房產證是房屋所有權的唯一證明，沒有房產證的房子不 能買賣、置換、贈與、繼承、轉讓。如果購買的是現(xiàn)房，購房者應該在訂立合同之日起 90日內辦理房產證。購房人一旦購買了這種房屋，不但無法取得國家發(fā)放的房地產權屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權益也無法獲得相應的保障。 38. “鄉(xiāng)產權房”能買嗎？ 農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非 農業(yè)建設，開發(fā)商如果沒有對土地的性質進行轉換 ,不能用于房地產的開發(fā)建設。 37. 辦理了入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？ 不是。②公共維修基金：此項基金只能用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務機關繳納的。 36. “不交費就不給鑰匙”合法嗎？ 有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發(fā)商要求購