【正文】 對(duì)內(nèi)有一條 快速城市主干道 — 人民路， 對(duì)外 臨近高速路出入口，具有一定 公路 交通 輻射 優(yōu)勢 ， 對(duì)外 輻射條件好于對(duì)內(nèi)輻射條件 ； W 劣勢： ? 項(xiàng)目周邊區(qū)域 分布著 農(nóng)村、物流園、加油站、工廠等，周邊居住人口不多， 主要是農(nóng)村村民， 消費(fèi)力較弱，商業(yè)設(shè)施及配套落后； ? 項(xiàng)目距主城區(qū)還有一定的距離， 目前 途徑項(xiàng)目 的 有 3 條公交線路通過，交通便捷性 一般 ； ? 項(xiàng)目周邊環(huán)境及空氣，受銀鴿造紙廠污染嚴(yán)重 ， 受其影響 周邊 居住品質(zhì)感降低； O 機(jī)會(huì)： ? 項(xiàng)目處于三區(qū)（召陵區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城東產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)）交匯處， 臨近 高速路出入口 ， 具有獨(dú)特的 交通 區(qū)位優(yōu)勢； ? 項(xiàng)目所處東部 新城 區(qū) ，規(guī)劃中的東城副中心區(qū)，目前處于起步 發(fā)展 階段， 未來發(fā)展?jié)摿?較大 ， 可 獲得 東部 增長和擴(kuò)展的發(fā)展機(jī)遇； T 威脅 ： ? 項(xiàng)目所處的片區(qū)不是城市發(fā)展及城市商業(yè)發(fā)展的主方向和主要片區(qū)； ? 項(xiàng)目所處的片區(qū)屬于農(nóng)村，消費(fèi)力不足，商業(yè)設(shè)施及配套較少，距主城區(qū)及主要的交通樞紐距離較遠(yuǎn)，可達(dá)性及便利性較差； ? 項(xiàng)目目前的展示性 只有北側(cè)的人民路一個(gè) 臨街展示 面，地塊的整體展示性不夠； 漯河市閩豫 置業(yè) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 “專業(yè)、務(wù)實(shí)、信賴、價(jià)值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 26 頁共 80 頁 第三部分 漯河 市 專業(yè)市場研究 一、 專業(yè)市場研究 漯河市閩豫 置業(yè) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 “專業(yè)、務(wù)實(shí)、信賴、價(jià)值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 27 頁共 80 頁 ? 位置規(guī)模： 漯河市源匯區(qū) 107 國道西側(cè)，總建筑面積約 10 萬平米，共有商戶 600 多家，其中，營業(yè)面積約 萬平米，倉儲(chǔ)面積約 萬平米；是 目前漯河市建材最集中、業(yè)態(tài)最全和最有影響力的建材市場，有 10 多年的經(jīng)營歷史； ? 經(jīng)營情況： 市場由于沒有統(tǒng)一的管理和規(guī)劃，大多有實(shí)力的品牌大店向周邊沿街（城市主干道）擴(kuò)展，內(nèi)街中形成了一個(gè)“ 7”字型的品牌街，經(jīng) 營高中低檔不同的產(chǎn)品，經(jīng)營類別有陶瓷、衛(wèi)浴、油漆、木門、木地板、裝飾材料、壁紙、五金燈飾等多個(gè)業(yè)態(tài)，主要品牌有：九牧、恒潔衛(wèi)浴、馬可波羅、蒙娜麗莎、圣象、大自然地板、美心門等大品牌商家； ? 建筑形態(tài)： 街區(qū)式沿街、內(nèi)街商鋪，沿街為一拖三，內(nèi)街為一拖二；倉庫為簡易鐵皮大棚；市場主通道寬 12— 15 米，樓間距 8 米；一層層高 米， 二層層高 3 米； ? 鋪位面積： 市場內(nèi)街鋪：開間 米，進(jìn)深 9 米；單鋪面積約 30 平米， 2 間一拖二約 120 ㎡， 2 間一拖三約 180 ㎡； ? 沿街底商： 約 2530 ㎡，開間 3 米進(jìn)深 810 米； ? 租金水平： 市場內(nèi)街約 1020 元 /平米 /月，沿街約 2035 元 /平米 /月； ? 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)： 90%以上為租賃戶； ? 商家反饋： 商鋪?zhàn)饨?/價(jià)格： 市場初期， 120 平米 /套商鋪，租金從 4000 元漲到現(xiàn)在的 萬 /套不等，原始商鋪價(jià) 10 萬元 /套，現(xiàn)在市場價(jià)格在 3040 萬元 /套； 經(jīng)營情況： 主要的進(jìn)貨渠道為鄭州、廠家，通過物流發(fā)貨，大多商家都租有倉庫，主要的消費(fèi)客戶為漯河市城區(qū)、舞陽、臨潁（少）、西平等周邊 漯河市閩豫 置業(yè) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 “專業(yè)、務(wù)實(shí)、信賴、價(jià)值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 28 頁共 80 頁 縣城；主要以零售為主，批發(fā)較少，目前受房地產(chǎn)市場影響，生意比前幾年有所下降，大多品牌商戶都沒有對(duì)轄區(qū)縣城進(jìn)行 品牌代理 ，主要的代理銷售的區(qū)域?yàn)橹鞒菂^(qū)； 大牌商家： 目前主要認(rèn)為，漯河需要有一個(gè)上檔次、上規(guī)模的一個(gè)集中式的建材市場，同時(shí)，認(rèn)為建該類市場最好的區(qū)域在沙北（漯河大型高檔樓盤、政府機(jī)關(guān)、高消費(fèi)人群聚集地）具有一定的消費(fèi)力，對(duì)項(xiàng)目普遍認(rèn)為偏遠(yuǎn)，交通不便，所住區(qū)域人口消費(fèi)力不高，能夠希望項(xiàng)目能夠引進(jìn)品牌主力店的情況下，有前期培育市場期予以一定的優(yōu)惠，會(huì)考慮進(jìn)駐； 中小商家：小品牌 /多產(chǎn)品經(jīng)營的商戶認(rèn)為，目前消費(fèi)客群為主城區(qū)及漯河周邊，依靠 107 國道，具有一定的交通優(yōu)勢，客戶分布在鐵西區(qū)、沙北區(qū)及 107 國道周邊，鐵東的 客戶較少，且消費(fèi)力不足，同時(shí)該市場已經(jīng)在客戶心中形成 一種習(xí)慣 ，擔(dān)心因經(jīng)營更換地方，會(huì)導(dǎo)致客戶流失，同時(shí)認(rèn)為市場培育期較長，況且東邊還有一個(gè)銀鴿市場，目前整體行業(yè)受影響，對(duì)我項(xiàng)目并不看好； 競爭情況： 大多商戶都知道并了解國際建材汽配城，部分中小商戶有在該市場認(rèn)籌，主要考慮更換一個(gè)更合適、沿街展示面好一點(diǎn)的地方，同時(shí)，也有一部分會(huì)考慮代理其他品牌，對(duì)該市場價(jià)格和運(yùn)營比較關(guān)心，認(rèn)為一拖二可以接受，一拖三面積過大，價(jià)格過高不會(huì)考慮；大品牌商戶對(duì)該市場表現(xiàn)冷淡，認(rèn)為和本市場沒有區(qū)別； ? 綜合評(píng)價(jià)： 優(yōu)勢： 該市場有一定規(guī)模，歷史悠久，知名度高，輻射范圍廣，具有較好的交通區(qū)位優(yōu)勢，業(yè)態(tài)相對(duì)比較齊全，高中低檔搭配，滿足大部分人需求； 劣勢： 建筑形態(tài)不科學(xué)，市場沒有統(tǒng)一的運(yùn)營管理，商戶各自為政，業(yè)態(tài)混亂，給經(jīng)營及顧客帶來不便，市場內(nèi)道路較窄，沒有停車區(qū)。 人民 路： 東西方向，雙向 6車道 ， 西向通往 召陵區(qū)、城市商業(yè) 中心 區(qū) ，向 東 通往 京廣 高速 ， 東城產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和電子產(chǎn)業(yè)園 。 漯河市閩豫 置業(yè) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 “專業(yè)、務(wù)實(shí)、信賴、價(jià)值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 21 頁共 80 頁 第 二 部分 項(xiàng)目考察及周邊 環(huán)境研究 一、項(xiàng)目概況 ： 項(xiàng)目 地塊位于人民東路與東環(huán)路（規(guī)劃中）交匯處西南角，高速公路出入口以西 300米； 指標(biāo)： ? 占地面積： 占地面積 246203平方米，總建筑面積約 492406平方米； ? 用地性質(zhì)： 商業(yè) ； ? 容積率： ≤ 2 ? 建筑密度： ≤ 40%； ： 地塊平整，除有一家預(yù)制板廠及一戶居民待拆遷外，其他均為農(nóng)田， 項(xiàng)目 可 整體開發(fā)和快速動(dòng)工。隨著召陵區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、城東產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的開發(fā)建設(shè)，東部城區(qū)將迎來 城市東擴(kuò)開發(fā)建設(shè) 的發(fā)展機(jī)遇 ； 2. 漯河是一個(gè) 以 食品、造紙、鹽化工 為 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 并逐步形成以 電子信息 為輔的戰(zhàn)略 產(chǎn)業(yè) 發(fā)展格局的城市，城市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于河南省中上等水平， 城市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展處于不斷增長的趨勢； 與 周邊 其他城市相比，漯河人口總量不大，行政管轄區(qū)數(shù)量不多，居住人口主要分布在 107國道沿線及 107國道線的西部和北部區(qū)； 四分之三的人口分布在城郊及周邊縣城，與全國一二線城市城鎮(zhèn)化水平還有一定的差距，未來增長和發(fā)展空間較大； 3. 漯河 是河南省及京廣線上重要的交通樞紐城市，擁有四縱兩橫形成“雙十字”交通樞紐的鐵路公路高鐵交通網(wǎng)絡(luò) ， 交通便捷發(fā)達(dá)； 4. 漯河人均 GDP及消費(fèi)力處于河南省中上等水平，具有一定的消費(fèi)力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力； 5. 漯河市隨著 城鎮(zhèn)化 發(fā)展以及城 區(qū) 人口 的不斷增長 ， 人們對(duì)建材、家具、五金等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求將會(huì)進(jìn)一步的增長，這也為這類專業(yè)市場的發(fā)展提供了 較大的發(fā)展 空間。 漯河市閩豫 置業(yè) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 “專業(yè)、務(wù)實(shí)、信賴、價(jià)值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 19 頁共 80 頁 城區(qū)功能 板塊 分布 及特征 （ 1） 影響城市發(fā)展的主要交通軸線 107國道線： 沿 107國道具有交通物流運(yùn)輸條件，周邊輻射諸多縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)，形成了建材、家具、汽車等商貿(mào)物流發(fā)展聚集片區(qū)； 京廣鐵路線： 鐵西片區(qū)： 鐵路以西汽車站、火車站帶動(dòng)周邊形成了以新天地、新瑪特、丹尼斯、中華市場、中匯廣場等代表的城市主要商業(yè)中心片區(qū)； 鐵 東片區(qū) ： 以召陵區(qū)政府為中心形成的新區(qū)行政、居住、教育片區(qū)，人民路以南為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以銀鴿、雙匯、中糧龍頭形成的的產(chǎn)業(yè)居住生活片區(qū)，以及正在開發(fā)建設(shè)的城東電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)； 寧洛高速線： 高速公路阻擋了城市向南進(jìn)一步的擴(kuò)展空間； 武廣高鐵線： 是 西部快速通道，源匯區(qū)政府所在地，未來將發(fā)展為主要的商務(wù)、居住生活片區(qū)； 沙澧河： 沿河將形成以建業(yè)昌建外灘等為代表的商業(yè)、休閑、購物片區(qū)，沙北是以市政府、會(huì)展中心等為主的市政行政、中高端居住片區(qū)。全年實(shí)現(xiàn)稅收收入 25 億元，增長 20%，區(qū)屬公共財(cái)政預(yù)算收入 億元，增長 %。 2021年 ， 完成生產(chǎn)總值 億元，主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到 620 億元，增加值 93 億元，實(shí)現(xiàn)利潤 億元。形成了以雙匯第二工業(yè)園、益生園生物科技、康達(dá)實(shí)業(yè)、正邦食品、中博彩印、宏源包裝為代表的食品加工及配套，以光華電子科技、圣華 OLED、科年達(dá)數(shù)碼科技為代表的電子機(jī)械等兩大產(chǎn)業(yè)集群 ； 2021 年規(guī)劃 ： 全年完成固定資產(chǎn)投資 70 億元，基礎(chǔ)設(shè)施完成投資 漯河市閩豫 置業(yè) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 “專業(yè)、務(wù)實(shí)、信賴、價(jià)值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 18 頁共 80 頁 13 億元；規(guī)模以上企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn) 100億元；引進(jìn)省外資金 5000 萬美元；新入駐企業(yè) 10家以上；新增從業(yè)人員 5000人以上；拆遷村莊 2 個(gè)；污水處理廠日處理污水能力達(dá)到 8 萬噸 ； （ 2） 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 位置規(guī)模： 漯河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1992年，總規(guī)劃面積 41平方公里，建成區(qū)面積 10平方公里，總?cè)丝诮?10 萬人。規(guī)劃建設(shè) 新型顯示器、消費(fèi)類電子、研發(fā)孵化、新型電池、電子元器件、電力電子、應(yīng)用電子 等 7 個(gè)專業(yè)園區(qū)，到 2021年，建成集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售為一體全省有名的電子工業(yè)基地和電子產(chǎn)品集散中心，實(shí)現(xiàn)東城產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展質(zhì)的飛躍。 （ 1） 東城產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 位置規(guī)模： 位于 漯 河市東城產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 園區(qū)位于京港澳高速、寧洛高速漯河交匯處，總規(guī)劃面積 。 （ 8） 文化教育聚集區(qū)： 新北環(huán)與許慎路交叉口一帶，依托許慎文化園和漯河大學(xué)城，重點(diǎn)布局高等教育、職業(yè)培訓(xùn)、生態(tài)文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、博物館等服 務(wù)業(yè)的文化教育聚集區(qū)。 （ 6） 召 陵特色商業(yè)區(qū)：按照“區(qū)域協(xié)同、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、凝練特色、低碳高效”的發(fā)展原則，打造輻射豫中南、連接鄭州的以專業(yè)市場為特色的商貿(mào)集聚區(qū)；還要優(yōu)化商業(yè)布局、服務(wù)周邊需求，建設(shè)漯河城區(qū)東部現(xiàn)代新型商業(yè)中心。 （ 5） 源匯特色商業(yè)區(qū)： 建設(shè)服務(wù)漯河、提升漯河、輻射豫中南，以主題公園、古鎮(zhèn)文化、休閑商業(yè)為主的旅游商業(yè)區(qū)。 （ 3）大河工業(yè)物流園區(qū)： 東至京珠高速公路、西至許慎路、南至人民東路、北至渭河路，規(guī)劃占地約 公頃，以食品機(jī)械、冶金設(shè)備、生物醫(yī)藥、化工產(chǎn)品、紙制品等為主導(dǎo)的工業(yè)產(chǎn)品物流園區(qū)。 “九區(qū)”：四大物流園區(qū)和五個(gè)服務(wù)業(yè)集聚區(qū) （ 1） 淞江綜合物流園區(qū) ： 近期規(guī)劃 平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃 6 平方公里，涵蓋糧食、食品、棉花、木材、家電、煤炭、工業(yè)品等諸多產(chǎn)品流通運(yùn) 漯河市閩豫 置業(yè) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 “專業(yè)、務(wù)實(shí)、信賴、價(jià)值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 17 頁共 80 頁 輸，輻射豫中南地區(qū)及安徽交界區(qū)域的綜合性物流園。 （ 2） 西城商務(wù)核心： 以漯河商務(wù)中心區(qū)為依托，構(gòu)建以商務(wù)服務(wù)、高鐵商貿(mào)、創(chuàng)智研發(fā)為主導(dǎo)功能的商務(wù)中心區(qū)。 多組團(tuán)： 生態(tài)水域城包括 5 個(gè)