【正文】 多因素影響，其中“房改加危改”政策是影響比較大的一個(gè)因素。 通過(guò)對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購(gòu)房支付能力分析，近幾年內(nèi)約 77％的居民家庭以及新參加工作 的職工和市政重點(diǎn)工程拆遷戶，可支付房?jī)r(jià)在每平方米 3000—4500元，戶均面積在 60—120平方米。 一、需求預(yù)測(cè) “十五”期間北京市城鎮(zhèn)居民居住水平依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平預(yù)測(cè)戶均建筑面積 70平米為下限， 90平米為 上限，人均下限 23平米，上限 30平米。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展前景 經(jīng)濟(jì)適用房作為政府主力推廣的項(xiàng)目，在未來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)中具有很重要的地位，政府 政策導(dǎo)向也會(huì)傾向于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。 戶型需求：從居室類型來(lái)看，主要有一層導(dǎo)四居及躍層等類型，不同項(xiàng)目所占比例略有差異。其中，個(gè)人購(gòu)房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務(wù)員、教師、國(guó)企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購(gòu)房。北京市批準(zhǔn)科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 87個(gè)，總規(guī)模，已開(kāi)工 144萬(wàn)平方米，竣工 40萬(wàn)平方米。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 一、市場(chǎng)供應(yīng) 目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。經(jīng)過(guò)近三年的實(shí)踐，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依 《 建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃剛要 》 ， 政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè) 和裝修裝飾業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 別墅市場(chǎng)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 一、市場(chǎng)供應(yīng) 隨著近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，別墅市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量明顯增加 別墅市場(chǎng)區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的 60％以上，而東部和東南部的別墅市場(chǎng)開(kāi)始升溫，也占到 25％以上，南部和西南部占有率不到10%。 市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿Γ喜咳允窍嘛L(fēng)水地帶。 市場(chǎng)需求： 需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購(gòu)物中心（王府井）、高檔綜合商場(chǎng)、家居商場(chǎng)、電器商場(chǎng)等到中小 型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長(zhǎng)速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小 區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。 市場(chǎng)供應(yīng)： 總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對(duì)比重較??；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物 業(yè)面積總體在 3—5萬(wàn)平米之間居多。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分之一。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈 對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值的認(rèn)識(shí) 形成龍騰對(duì)價(jià)值追求的認(rèn)識(shí) 注重開(kāi)發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造 對(duì)“槐房項(xiàng)目” 運(yùn)作的思考 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場(chǎng)細(xì)分，依為龍騰 戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分 為：危改市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)、對(duì)北京市相關(guān)細(xì)分市場(chǎng)狀 況作出分析。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)項(xiàng)目的成敗起至關(guān)重要的作用。即對(duì)于自身能力不足的價(jià)值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于自身能力所及的價(jià)值要留個(gè)自己，把開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)做專。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須對(duì)縱向的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合。 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)眾多 ：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比如建筑業(yè)，因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有多個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) ：由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)生產(chǎn)的周期較長(zhǎng)，而對(duì)于開(kāi)發(fā) 商來(lái)講，就需要盡可能縮短開(kāi)發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。 可行性研究 前期工作 樓盤銷售 開(kāi)發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目融資 辦理手續(xù) 施工準(zhǔn)備 土地開(kāi)發(fā) 七通一平 投資機(jī)會(huì)尋找 與方案篩選 物業(yè)管理 社區(qū)經(jīng)營(yíng) 土地供應(yīng)商 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 其它信息中介機(jī)構(gòu) 資金供應(yīng) 建筑供應(yīng)商 營(yíng)銷策劃代理 物業(yè)管理企業(yè) 市場(chǎng)研究 銷售支持 方案創(chuàng)意 開(kāi)發(fā)建設(shè) 墊資支持 中介融資 融資咨詢 規(guī)劃設(shè)計(jì) 信息咨詢 物業(yè)管理 支持活動(dòng) 供應(yīng)商 工程招投標(biāo) 施工建設(shè)管理 客戶管理 銷售管理 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)研究 產(chǎn)品定位 物業(yè)管理招標(biāo) 移交物業(yè) 尋找機(jī)會(huì) 收集信息 投資分析 開(kāi)發(fā)企業(yè)主體活動(dòng) 利潤(rùn) 空間 利潤(rùn) 空間 縱向 橫向 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開(kāi)發(fā)模式具有創(chuàng)新性 ：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供“居住工作” 的場(chǎng)所，其產(chǎn)品是功能性的，但對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，開(kāi)發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 消費(fèi)者情況 供應(yīng)鏈狀況 進(jìn)入者威脅 替代品分析 龍騰應(yīng)對(duì)策略 參與競(jìng)爭(zhēng) 避開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng) 另辟新渠道 對(duì)供應(yīng)商的選擇要 科學(xué)合理的思考 和規(guī)劃 挖掘潛在消費(fèi)市場(chǎng) 避開(kāi)完全商品化 開(kāi)發(fā) 選擇好適合自己 發(fā)展起步的領(lǐng)域 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈 分析說(shuō)明 ：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨(dú)特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。 對(duì)于龍騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在進(jìn)行市場(chǎng)分析時(shí)候要重點(diǎn)考慮上述因素。 對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，要求“物有所值” 對(duì)不同設(shè)計(jì)戶型需求呈多樣化特點(diǎn) 對(duì)住房的消費(fèi)需求大于投資需求 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析 從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性 從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費(fèi)意識(shí)的不同，對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)， 主要是消費(fèi)者的選擇決定的，比如：選擇“普通商品住宅”為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場(chǎng) 銷售可能會(huì)受到“經(jīng)濟(jì)適用房” 的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到“危改房”的替代 沖擊。 城鎮(zhèn)住房體制（房改）將進(jìn)一步深化發(fā)展： 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關(guān)系龍騰發(fā)展的因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 現(xiàn)狀 前景 現(xiàn)狀與前景描述 對(duì)龍騰發(fā)展 的利好因素 對(duì)龍騰發(fā)展 的不利因素 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度增長(zhǎng)較快 住宅需求增長(zhǎng)比重較大 房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng) 開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小 個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍 新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小 大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位 進(jìn)入門檻提高 整體發(fā)展前景看好 需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng) 住宅質(zhì)量全方位的提高 運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化， 競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮 服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn) 市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用 房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化 政府行為將加強(qiáng) 北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展 期，龍騰選擇進(jìn)入有發(fā)展前景 房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè) 全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供 咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢） 北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求 呈擴(kuò)大趨勢(shì)，需求結(jié)構(gòu)多樣化 發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇 適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場(chǎng)的機(jī) 會(huì) 大企業(yè)對(duì)市場(chǎng)影響力會(huì)影響到龍騰 進(jìn)入門檻提高使龍騰經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大 開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 而外資優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入更加劇競(jìng)爭(zhēng) 由市場(chǎng)化主導(dǎo)的個(gè)人購(gòu)房的消費(fèi) 市場(chǎng)由于龍騰的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足而存在 威脅 房地產(chǎn)中住宅需求仍然 旺盛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 現(xiàn)有市場(chǎng)中項(xiàng)目規(guī)模層次 不齊為龍騰房地產(chǎn)提供了創(chuàng) 業(yè)空間 房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng) 態(tài)勢(shì)，運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)化使得 在土 地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)， 而外資加入更加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 信息化管理不足限制企業(yè)在 市場(chǎng)中發(fā)揮更大的作用 消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)更趨成熟和日益 理性化要求龍騰開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)更為精細(xì) 政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)? 騰發(fā)展也有不利因素 住宅設(shè)計(jì)品味和質(zhì)量的全方位提 高對(duì)龍騰提出更高的要求 對(duì)龍騰創(chuàng)業(yè) 的要求 龍騰要避免和重量級(jí) 企業(yè)進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng)，可以 搞合作方式或選擇適宜自 己的項(xiàng)目塑造自己的品牌 從一開(kāi)始要加強(qiáng)信息化 建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理 不以過(guò)高利潤(rùn)為目標(biāo)， 要開(kāi)發(fā)質(zhì)量過(guò)硬的產(chǎn)品，以 服務(wù)消費(fèi)者為宗旨 在規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售等薄 弱環(huán)節(jié)要有新的運(yùn)營(yíng)思路 龍騰要培育自身對(duì)市場(chǎng)的 認(rèn)識(shí)能力和把握市場(chǎng)的能力 龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè) 進(jìn)行“目標(biāo)學(xué)習(xí)”，加速發(fā)展自己 對(duì)自身經(jīng)驗(yàn)不足之處要采取 有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)務(wù)外包、 咨詢學(xué)習(xí)等方式） 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量 及競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 成本結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品差異 競(jìng)爭(zhēng)者 類型 產(chǎn)業(yè)投資 目的 生產(chǎn)能力 擴(kuò)大方式 進(jìn)入壁壘和 退出障礙 各強(qiáng)度 因素描述 關(guān)系龍騰的 因素分析 根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)，2020年底全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 3929家，其中 2020年新注冊(cè) 1167家 企業(yè)數(shù)量眾多、項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)少，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度大 龍騰的財(cái)務(wù)管理、成本控制能力薄弱，應(yīng)該加強(qiáng) 北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細(xì)分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異 中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠(yuǎn)、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊 自我積累 上市募資 合作開(kāi)發(fā) 創(chuàng)新的開(kāi) 發(fā)模式 進(jìn)入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作情況而定 追求高利潤(rùn)是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的 不盲目追求高利潤(rùn) 低風(fēng)險(xiǎn)，求發(fā)展 已經(jīng)進(jìn)入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來(lái)源于項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)性因素 創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)模式現(xiàn)在龍騰主要選擇合作開(kāi)發(fā) 避開(kāi)同大企業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)，或選取合作開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)適合龍騰自身的產(chǎn)品如危改項(xiàng)目等 取得土地的 費(fèi)用 服務(wù)建設(shè)費(fèi)用 公用設(shè)施配套費(fèi) 各項(xiàng)稅費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 廣告營(yíng)銷費(fèi)用 其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 潛在進(jìn)入者威脅分析 說(shuō)明： 把龍騰定位于新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響龍騰進(jìn)入的威脅性因素 把龍騰定位于地處豐臺(tái)區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進(jìn)入者對(duì)龍騰發(fā)展 的影響因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 進(jìn)入壁壘 現(xiàn)有企業(yè) 的阻礙 影響因素 威脅龍騰進(jìn)入 的因素分析 其它潛在進(jìn)入者 對(duì)龍騰的威脅 龍騰應(yīng)對(duì)策略 的初步思路 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)品歧異 資本需求 銷售渠道 政府政策 與規(guī)模無(wú)關(guān) 的成本劣勢(shì) 進(jìn)入扼制價(jià)格 經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模 龍騰開(kāi)發(fā)能力不足 龍騰沒(méi)有品牌 龍騰資金實(shí)力弱 沒(méi)有營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)和渠道 門檻提高，硬性條件 人才、經(jīng)驗(yàn)、意識(shí)、 管理水平等處于劣勢(shì) 品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì) 大規(guī)模開(kāi)發(fā)能力強(qiáng) 有關(guān)系和營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)或渠道 有滿足條件的實(shí)力后盾 有人才，管理到位等 有強(qiáng)大的融資能力 小規(guī)模或選擇合作 方式擴(kuò)大規(guī)模 低利潤(rùn)，求精品 多方融資 價(jià)值分散 經(jīng)紀(jì)營(yíng)銷 自建渠道 利用區(qū)政府支持 避開(kāi)不利政策 加強(qiáng)自身建設(shè) 龍騰控制成本的能力 對(duì)銷售價(jià)格的制定 主要是大企業(yè)的優(yōu)勢(shì) 加強(qiáng)對(duì)成本的控制 做好價(jià)值分析 避開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng) 房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 合作開(kāi)發(fā)可以選擇 利用其它方式融資 （槐房項(xiàng)目做的不錯(cuò)） 房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈： 土地供應(yīng)方 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 其它信息中介機(jī)構(gòu) 資金供應(yīng) 建筑供應(yīng)商