【正文】 　　我國法律規(guī)定房屋所有權(quán)變更登記可在三個月內(nèi)。于此合同關系就會形同虛設，對當事人并無約束力，可以任意反悔，違約一方把自己的違約行為作為了撕毀合同的正當理由，善意一方當事人的利益就無法得到保障。主要理由是：　　第一，買賣雙方已對房地產(chǎn)的買賣產(chǎn)生了合意，合同生效后對當事人均有約束力，違反合同的當事人要承擔違約責任。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第37條以及《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不能買賣，因此有很多人認為“未領取房屋權(quán)屬證書的房屋無權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃”，本人認為這種認識對法律理解有誤，不利于此類糾紛的正確、公平處理?！　纳鲜鰞?nèi)容我們可以看出，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律功能主要還是促進和保護房地產(chǎn)交易的一種手段，而不是前提條件。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律確認，有國家強制力予以保護，當事人可以充分信賴登記的內(nèi)容，在交易之前不必要投入更多的精力和費用去調(diào)查、了解對方當事人是否對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)享有權(quán)利或存在權(quán)利的負擔。　　效率功能?！　【竟δ??！　」芾砉δ?。公信是把登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正權(quán)利人，如果以后事實證明登記的物權(quán)不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權(quán)相同的法律效果。因為任何人設定或移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)權(quán)利，都會涉及第三人利益，因此房地產(chǎn)權(quán)利的設立或移轉(zhuǎn)必須公開和透明，以利于保護第三人的利益，維護交易安全和秩序?！　【唧w來說，房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有五個方面的功能：　　公示功能。筆者認為對合同法律效力問題可以從以下幾個角度考慮：　　正確認識房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律功能　　“按照我國法律的規(guī)定，我國對房屋等大宗財產(chǎn)的管理，是采用行政登記的手段”，即行政機關或其委托的機構(gòu)通過一定的程序?qū)彶?、登記，最后向房屋所有?quán)人頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書，房屋所有權(quán)證書上載明的權(quán)利人行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利?！　±绮痪们鞍l(fā)生的一起案件，被告方拆遷建房已經(jīng)政府批準，有關權(quán)屬證書由政府拆遷管理部門在拆遷改造全部結(jié)束后統(tǒng)一辦理，在建房期間，被告和原告簽定書面合同，將房屋賣給原告，房屋建成后交付，被告向原告出示了有關批準建房的文件和票據(jù)，原告支付了房款，但房屋建成后被告以房屋無權(quán)屬證書為由單方解除合同，引發(fā)訴訟，法院一、二審都確認了雙方合同有效?！　τ袡?quán)屬證書并辦理變更登記的買賣合同效力一般不存在爭議，主要爭議的問題在于沒有權(quán)屬證書和變更登記的私有房地產(chǎn)買賣合同。還有一種可能是可撤銷的合同，就是合同在簽訂后，因為滿足了一些法律條件，當事人一方可以要求撤銷該合同。房地產(chǎn)買賣合同6　　買賣合同的效力可以分為完全有效合同和部分有效合同，完全有效合同就是合同所有條款都具有法律效力，對雙方都具有約束力。　　二十、備注：　　賣方： 買方：　　日期： 年 月日日期： 年 月日　　收 據(jù)　　茲收到 交來上述購房定金人民幣（大寫） （小寫￥ ）。　　十八、本合同一式貳份，買賣雙方各執(zhí)壹份，均具同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起生效。如買賣雙方任何一方要求以本合同約定的價格作為過戶時的登記價格，則由提出該要求的一方來承擔相關稅費。買賣雙方簽訂《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》、《深圳市二手房買賣合同》時，凡本合同已有約定，均以本合同為準，本合同未約定的內(nèi)容，視為本合同相應的補充?！　∈?、如賣方未按照本合同約定的期限履行義務，買方有權(quán)要求賣方以轉(zhuǎn)讓成交價為基數(shù)按日萬分之 支付違約金并繼續(xù)履行合同，如　　賣方逾期履行義務超過 日，買方可解除合同并選擇要求賣方支付轉(zhuǎn)讓成交價百份之 的違約金承擔違約責任或雙倍返還買方已支付的定金。有關該物業(yè)在本次轉(zhuǎn)讓之前已產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)糾紛、債務、稅項及租賃清還抵　　押等事宜，賣方應在簽署《深圳市二手房買賣合同》前清理完畢，并保證轉(zhuǎn)讓后買方無需負責，否則賣方必須承擔由此引起的一切法律責任?！　∈?、該物業(yè)是以現(xiàn)狀售予買方，而買方曾被邀檢查或已檢查該物業(yè)，故買方不得借此拒絕交易。　　十一、賣方在交房時將該物業(yè)內(nèi)的煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡等無償過戶給買方?！　∈?、賣方須將該物業(yè)按如下列所述之標準交付買方使用：　　如有附帶家私電器交付，家私電器詳見買賣雙方簽字確認的清單?！　【?、買賣雙方約定交樓日期為賣方收齊全部房款（交房保證金、贖樓余款除外）當天或另約定為。買方對因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛不承擔任何責任。賣方保證承租人已放棄對該項物業(yè)在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。買賣雙方不得以此拒絕履行合同義務?！　∑?、按有關規(guī)定，買賣雙方需付費用：（1）營業(yè)稅；（2）城建維護費；（3）教育附加費；（4）個人（企業(yè)）所得稅；（5）土地增值稅；（6）契稅；（7）產(chǎn)權(quán)登記費及貼花；（8）印花稅；（9）土地使用費；（10）過戶公證費；（12）委托公證費；（13）贖樓擔保費和手續(xù)費；（14）贖樓利息；（15）過戶、按揭服務費；（16）查證費；（17）其他 ；其中買方支付上述 項，賣方支付上述 項。　　六、放款時間、方式：　　 房地產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)全部辦理完畢，即買方領取買方名下的新房地產(chǎn)后，由監(jiān)管銀行或監(jiān)管方按監(jiān)管協(xié)議的約定支付給賣方。此交房保證金由買方托管。）　　五、買賣雙方協(xié)商同意銀行按揭付款買房的首期房款中預留人民幣 元（小寫：￥_）作為該物業(yè)之交房保證金。（若賣方需委托擔保公司擔保融資贖樓，則賣方須于簽署本合同之日起 日（含當日）內(nèi)辦妥全權(quán)公證委托給替買賣雙方監(jiān)管定金或交房保證金的第三方及擔保公司指定人員；同時買方須協(xié)助賣方辦理贖樓手續(xù)，即須按本合同約定及時足額支付款項，辦理有關手續(xù)地，并及時與擔保公司簽訂贖樓擔保協(xié)議?！　∷?、賣方的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀如下所述：買賣雙方均清楚該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)狀況，各方不得以此為由拒絕履行合同義務?！　≠I賣雙方同意，上述銀行按揭付款買房的首期款（不含定金、交房保證金）指定銀行監(jiān)管，買方須在上述付款期限內(nèi)將需監(jiān)管的資金存入監(jiān)管帳戶，買賣雙方須在該期限內(nèi)與監(jiān)管機構(gòu)簽署資金監(jiān)管協(xié)議，該款項監(jiān)管方之監(jiān)管協(xié)議規(guī)定的程序操作。領取房地產(chǎn)證當日買方須與第三方、擔保公司及銀行人員到相關部門辦理按揭貸款的抵押登記手續(xù)?！　、 買賣雙方須于銀行出具貸款承諾書之日（若賣方需辦理贖樓手續(xù)的，則在賣方贖出房地產(chǎn)證原件并注銷登記及買方按揭銀行出具貸款承諾書之日）起日（含當日）內(nèi)簽署《深圳市二手房買賣合同》，并辦理過戶遞件手續(xù)，且遞件回執(zhí)由擔保公司代為托管。前述房款為大概數(shù)目，在銀行出具貸款承諾書后三個工作日內(nèi)，買方須按銀行承諾貸款的金額，多退或少補應付的首期房款，賣方應無條件配合辦理相關手續(xù)）?！　°y行按揭付款方式：　　A、 買方需辦理銀行按揭，則第二部分樓款中之部分款項可由買方負責向銀行貸款支付給賣方，銀行按揭所發(fā)生的費用概由買方自理，否則視為買方違約。　　三、買方按下述方式付款：　　定金支付：買方在簽署本合同時向賣方支付定金人民幣 元（小寫：￥ ）。建筑面積為平方米（以房產(chǎn)證上記載為準），房地產(chǎn)證號碼為 ?！　〉谑鶙l、違約處理時限：自發(fā)生違約行為之日起超過10日，丙方即向違約方發(fā)出掛號信促其履約，寄出郵戳即日起超過15日仍未回復并履約的，依本合同相關條款處理。丙方違約的應當退還當事人已交的服務費用并支付違約金給甲、乙雙方違約金數(shù)額 ；　　甲方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與甲方有關的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務糾紛由甲方負責，如果丙方有過錯的，由此而造成乙方經(jīng)濟損失由甲、丙承擔連帶賠償責任；　　*除甲、乙雙方另有約定外，甲方如未按本合同及房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議補充所約定的交易程序規(guī)定的期限將該房產(chǎn)交付乙方使用，乙方可以選擇本條第一款的定金罰則或要求甲方支付違約金（按日萬分之 ）；乙方如未能按照交易程序（另訂補充協(xié)議）規(guī)定的時間付款，甲方可以選擇本條第1款的定金罰則或要求乙方支付違約金（按日萬分之 ）；　　丙方作為居間及代理服務方應以國家法律法規(guī)政策及行業(yè)協(xié)會行規(guī)為準則為甲、乙雙方提供誠信服務的義務，若因丙方服務不當行為造成甲、乙雙方損失的，丙方退還全部服務費并承擔損害賠償責任；　　丙方作為甲、乙雙方授權(quán)的代管方，對所代管的資金及權(quán)屬資料的安全負責，若因丙方責任造成資金損失或資料遺失、損毀的，丙方退還全部服務費并承擔損害賠償責任；　　在甲、乙雙方未改變上述交易條件，交易程序正常執(zhí)行的情況下，丙方保證甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收該房產(chǎn)。乙方在接收該房產(chǎn)時須驗收上述約定的各項交付細目，交接確認后甲方不再負責；　　　　第十四條、購房款及其他費用支付方式：按交易程序（另訂補充協(xié)議）規(guī)定的方式支付。在三方具結(jié)后，丙方將監(jiān)管的房產(chǎn)權(quán)屬資料交還甲方，將監(jiān)管的定金及購房款交還乙方，交易過程中產(chǎn)生的費用由甲、乙雙方各自承擔?！　〉谑鶙l、違約處理時限：自發(fā)生違約行為之日起超過10日，丙方即向違約方發(fā)出掛號信促其履　　約，寄出郵戳即日起超過15日仍未回復并履約的，依本合同相關條款處理。丙方違約的應當退還當事人已交的服務費用并支付違約金給甲、乙雙方違約金數(shù)額 ；　　甲方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與甲方有關的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務糾紛由甲方負責，如果丙方有過錯的，由此而造成乙方經(jīng)濟損失由甲、丙承擔連帶賠償責任；　　*除甲、乙雙方另有約定外，甲方如未按本合同及房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議補充所約定的交易程序規(guī)定的期限將該房產(chǎn)交付乙方使用，乙方可以選擇本條第一款的定金罰則或要求甲方支付違約金（按日萬分之 ）；乙方如未能按照交易程序（另訂補充協(xié)議）規(guī)定的時間付款，甲方可以選擇本條第1款的定金罰則或要求乙方支付違約金（按日萬分之 ）；　　丙方作為居間及代理服務方應以國家法律法規(guī)政策及行業(yè)協(xié)會行規(guī)為準則為甲、乙雙方提供誠信服務的義務，若因丙方服務不當行為造成甲、乙雙方損失的，丙方退還全部服務費并承擔損害賠償責任；　　丙方作為甲、乙雙方授權(quán)的代管方，對所代管的資金及權(quán)屬資料的安全負責，若因丙方責任造成資金損失或資料遺失、損毀的，丙方退還全部服務費并承擔損害賠償責任；　　在甲、乙雙方未改變上述交易條件，交易程序正常執(zhí)行的情況下，丙方保證甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收該房產(chǎn)。乙方在接收該房產(chǎn)時須驗收上述約定的各項交付細目，交接確認后甲方不再負責；　　_____________________________________.　　第十四條、購房款及其他費用支付方式：按交易程序（另訂補充協(xié)議）規(guī)定的方式支付。　　第十一條、乙方的權(quán)利義務：　　乙方有權(quán)與丙方到相關部門查驗有關資料和到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并對上述房產(chǎn)現(xiàn)狀作充分了解，愿意購買上述房產(chǎn)；　　乙方應在簽訂本合同后 日內(nèi)向丙方提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關材料；　　乙方應配合丙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及提供辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶的相關手續(xù)?！　〉诰艞l、丙方的權(quán)利義務：　　丙方在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動時，應出示工商局營業(yè)執(zhí)照、《備案證》等，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應出示《經(jīng)紀人資格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》；　　丙方應按照甲、乙雙方的委托，據(jù)實介紹房地產(chǎn)信息及房地產(chǎn)交易價格；　　丙方對甲、乙雙方提交的文件資料進行核實并出具收件清單，對甲方提供的信息進行現(xiàn)場勘察和積極配合乙方到相關部門查驗；　　丙方應配合乙方到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)狀況，并如實告知房屋以配套設施等存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況；　　丙方應告知甲、乙雙方進行房地產(chǎn)交易涉及的稅費及其他當事人應承擔的費用；　　丙方應配合甲、乙雙方簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關手續(xù)；　　在合同履行期間，丙方應當積極告知督促相關當事人履行合同并提醒應注意的事項及瑕疵。同時，甲、乙雙方對丙方所提供的信息、成交機會等商業(yè)秘密也負有保密義務，未經(jīng)丙方書面同意不得擅自披露。甲、乙雙方須保證所提供的交易資料完整、真實、合法、有效，并按時向丙方交付有關資料，配合丙方共同完成有關事宜?！　、丙方收取甲方交易服務費 （幣種）（大寫） 仟 佰 拾 元（￥ ）　　b、丙方收取乙方交易服務費 （幣種）（大寫） 仟 佰 拾 元（￥ ）　　*按揭服務費：根據(jù)本合同第四條第六款約定，本合同成立后，丙方為乙方提供按揭服務。　　第六條、中介服務費（包含中介服務傭金和相關代理服務費）　　中介服務傭金：自甲、乙雙方簽訂本合同后 日內(nèi)，丙方按政府有關規(guī)定向甲、乙雙方收取中介服務傭金?！　〉谒臈l、中介服務范圍：選擇下列第[ ]項服務。　　第一條、本宗買賣房產(chǎn)狀況：　　房屋座落：甲方房產(chǎn)座落于福州市 區(qū)　　建筑面積： 平方米（其中：私有面積： ㎡、共有面積 ㎡附屬間面積 ㎡）　?。ㄔ斠婇欧繖?quán)證 字第 號）（土地使用證 _________字第______________號）　　成交價格：甲、乙雙方議定該房產(chǎn)（含裝修及附屬配套設施）的買賣價格為 （幣種）　　（大寫） 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ ）　　[其中：房產(chǎn)買賣價為 （幣種）（大寫） 佰 拾 萬 仟 拾 元整（￥ ）；裝修及附屬配套設施轉(zhuǎn)讓價為 （幣種）（大寫） 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ ）].　　成交細目：　　1）配套：　　2）家電：　　3）家具：　　4）其他：　　5）固定裝修：甲方明確固定裝修指構(gòu)成該房屋裝修之固定部分包括但不限于地板面、墻體、壁櫥、鐵門、門、門把、門窗、防盜網(wǎng)、水龍頭、嵌入式排氣扇、燈具、發(fā)光體、廚衛(wèi)設施等，此等固定裝修經(jīng)拆除將破壞設施的完整性，所以，甲方應保持其完整交付?！　∈?、甲方房內(nèi)的設施：水（若有）、電（若有）、維修基金、管道煤氣初裝（若有）已包含在總房價內(nèi)。　　十、本合同一式___份，出賣人____份，買受人_____份?！　∫婪ㄏ蛉嗣穹ㄔ浩鹪V?！　∑渌s定：　　七、甲乙雙方辦理房屋交接時，甲方應結(jié)清所有的水、電、物業(yè)等相關費用，并配合乙方過戶更名?！　∷卸愘M和過戶相關手續(xù)費由甲方承擔。若因甲方故意拖延或不及時提供相關材料，造成乙方損失，甲方按總房價的20%做為違約金賠償乙方。如簽訂合同后，一方違約反悔不買或不賣，違約方都要按總房價的20%賠償對方損失，支付對方違約費用，并由違約方承擔中介費?！　∥濉⑦`約責任　　甲方應按約定時間交付房屋