【正文】 ）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)云陽(yáng)新城為移民城，云陽(yáng)新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長(zhǎng)江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。根據(jù)云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場(chǎng)用地、市政設(shè)施用地、綠地）%；兼具公益和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）%，此類用地雖不可經(jīng)營(yíng)性出讓，但是可以通過(guò)劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開(kāi)發(fā)成本。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。新城規(guī)劃為三片。（五）城市定位云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，%的村通公路。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車站48公里，僅40分鐘車程。全縣通車?yán)锍?480公里。云陽(yáng)交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)?！?。%以內(nèi)。::::。%。（三）區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件“十一五”期間，%，比接近翻一番，人均gdp達(dá)到5285元。c。c，176。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。（二）區(qū)域自然環(huán)境云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，末總?cè)丝?29萬(wàn)人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬(wàn)人，%；非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人，人口密度平均每平方公里342人。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò)。35%26acute；6—31176。24%26acute；32—109176。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區(qū)，北接開(kāi)縣、巫溪縣。高層電梯公寓很難被市民接受。不過(guò)經(jīng)實(shí)際考察后，項(xiàng)目的實(shí)際建安成本沒(méi)有我們最初預(yù)算的那樣高，多層建安約500元/M2。二、成本分析在目標(biāo)地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車庫(kù)，將會(huì)導(dǎo)致建安成本大大增加，同時(shí)目標(biāo)地塊周邊的商氣不足，商業(yè)鋪面的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，相對(duì)能作商鋪的只有濱河南路及廣場(chǎng)面的兩面。第四節(jié)目標(biāo)地塊分析一、目標(biāo)地塊價(jià)值分析綜前所述，財(cái)貿(mào)校目標(biāo)地塊應(yīng)是可供選擇的地塊中居住小區(qū)開(kāi)發(fā)最好地地塊，其優(yōu)勢(shì)可以用“鬧中取靜”來(lái)形容。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在距目標(biāo)地塊西側(cè)300米處有一建設(shè)路市場(chǎng)，為較大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。整體看來(lái)，這個(gè)區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施不是很集中。休閑娛樂(lè)設(shè)施當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂(lè)較集中的街道在距目標(biāo)地塊西側(cè)400米的紅星街及南河街上，一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。二、生活配套設(shè)施商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)目標(biāo)地塊距離較政府職能部門較近，但政府職能部門距綿陽(yáng)市集中的商業(yè)中心尚有300米左右，所以目標(biāo)地塊周邊300米范圍內(nèi)的商業(yè)氛圍就沒(méi)有中心地帶濃，不過(guò)范圍內(nèi)的日常生活品購(gòu)買還是較方便，在建設(shè)路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區(qū)”內(nèi)市政道路旁有一門診部及其個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)的商業(yè)鋪面。體育設(shè)施緊鄰目標(biāo)地塊東側(cè)有一大型休閑娛樂(lè)的“青年廣場(chǎng)”；地塊南側(cè)1200米處有目前綿陽(yáng)市體育設(shè)施最齊全，檔次最高的“南河體育運(yùn)動(dòng)中心”，今年的“全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)”及即將舉行的“全國(guó)少數(shù)民族運(yùn)動(dòng)會(huì)”都在此舉行。居民在此生活將較為方便。根據(jù)我們實(shí)地考察，污水提升泵站滿負(fù)荷工作時(shí)嘈聲不大，不會(huì)對(duì)將來(lái)的小區(qū)造成影響。目標(biāo)地塊及周邊社區(qū)原有的城市排污管道系統(tǒng)比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設(shè)備初期使用，沒(méi)有起到多大作用。經(jīng)過(guò)地塊周邊的公交車線路有5條，其中5路公交車的起點(diǎn)站在距目標(biāo)地塊的150米處的濱河南路。街上道路交闊、交通比較順暢。第三節(jié)社區(qū)生活配套一、市政配套道路與交通目標(biāo)地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過(guò)“南河花園”的道路，目前經(jīng)過(guò)“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標(biāo)地塊，隨著青年廣場(chǎng)的竣工，此路也將連通。地塊所處位置相對(duì)僻靜，緊鄰地塊西南側(cè)的“南河花園”時(shí)有小偷入室行竊的現(xiàn)象，同時(shí)地塊東側(cè)的青年廣場(chǎng)修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹(shù)成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風(fēng)車輛時(shí)有經(jīng)過(guò)。各機(jī)關(guān)工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂(lè)，生活設(shè)施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。三、社會(huì)環(huán)境（一）人居環(huán)境該地塊所處涪城區(qū)是綿陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，企事業(yè)單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內(nèi)。二、人文景觀緊臨目標(biāo)地塊東側(cè)的青年廣場(chǎng)建成后將為目標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)帶來(lái)一個(gè)較好賣點(diǎn)。第二節(jié)周邊環(huán)境區(qū)位分析一、自然環(huán)境（一）自然景觀：目標(biāo)地塊位于三江匯合處，三面環(huán)水，涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良；東西面富樂(lè)山公園及遠(yuǎn)處跌落有致的群山形成較為壯觀的自然景觀；在建的青年廣場(chǎng)及濱河南路兩旁的樹(shù)木將會(huì)形成一片漂亮的綠化景觀，（廣場(chǎng)計(jì)劃今年11月份竣工）。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察，此地塊現(xiàn)應(yīng)是綿陽(yáng)市五橋內(nèi)最好的地塊。目前在76萬(wàn)元/畝左右。中標(biāo)總地價(jià)為￥2900萬(wàn)元。五、現(xiàn)有街道狀況目標(biāo)地塊周邊現(xiàn)沒(méi)有成型的商業(yè)街道，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察來(lái)看，此地塊的商鋪開(kāi)發(fā)只能做濱河南路及青年廣場(chǎng)的地邊，以及原財(cái)貿(mào)校內(nèi)道路。但此次綿陽(yáng)發(fā)生洪澇災(zāi)害時(shí)，地塊上沒(méi)有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質(zhì)較結(jié)實(shí)。東邊因緊臨青年廣場(chǎng)的環(huán)形道路而形成弧型邊界。地塊東邊邊長(zhǎng)130米，南邊邊長(zhǎng)130米，西邊邊195米，北邊邊長(zhǎng)220米。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設(shè)中的青年廣場(chǎng)，廣場(chǎng)面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬(wàn)平米的水面；南臨一條規(guī)劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財(cái)貿(mào)校區(qū)道路）此路西邊為財(cái)貿(mào)校保留不搬遷的學(xué)生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。通過(guò)考察現(xiàn)場(chǎng)、拜訪相關(guān)職能部門，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調(diào)查報(bào)告，供領(lǐng)導(dǎo)參閱。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì)，建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整鞏固提高的階段，走向日趨成熟?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。20__年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米?！康禺a(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整?！康禺a(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整?！抠J利率調(diào)整。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，%。房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，26月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，16月，%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀今年16月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%；，其中住宅投資完成23億元；，銷售100萬(wàn)平方米。近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)