【正文】 /平米（不記裝修部分，下同）； 整個推出次序完全按照分塊定價（均價）的高低為序，低價的先上市，最高價的部分最后推，這樣，在本身已拉開時間先后的差價的前提下，如再輔以 總平均價走勢的上揚，樓盤的 “增值感 ”十分明顯?？梢钥吹?，如果用后入市個案的空檔定位原則，我們可能的產品定位應如圖所示，即二房 57萬左右，三房 70 萬左右，按照上述面積規(guī)劃建議，得出的合理均價在 5500元 /平米。 簽約區(qū) 形成一條龍服務，設公證、律師等專座。其它可移動部分僅由于面積較會所大而有所增加，但 與對樓盤品質的提升作用相比，還是值得的。因此，售樓處內的強勢景觀將弱化外部景觀弱勢。而會所稍有欠缺。 五、關于售樓處位置選擇 售樓處受到場地限制，可供選擇的僅為會所和轉角商場兩部分，前者面積過小，可能需要搭建部分設施。先找到第一批客戶，再尋找自己的價位支撐點。建議裝修分初裝修至精裝修不同配置，價位在 400 元 /平米， 600 元 /平米， 800元 /平米， 1000元 /平米幾檔，其中二房側重精裝修，三房側重初裝修（考慮各自客層年齡、特征及總價段）。售樓處的玻璃窗將是互動的介質，室內臨窗的休憩區(qū)，室外為公園般的實景，售樓區(qū)同時又是咖啡區(qū)，感性交流區(qū)，不可不謂是一 種創(chuàng)造。 二、環(huán)境先行 環(huán)境樣板展示區(qū)必須先開盤而建。 一、整個七萬平米項目不分期，一次性推出 拆分成小面積塊逐步推出是小企業(yè)的做法，本案欲在推出是一舉震懾周邊個案，打亂其它個案的部署 ，就必須整體提高區(qū)域個案推出的 “門檻 ”，以精心籌備的組團景觀展示、會所樣板區(qū)展示甚至實景樣品屋展示 “一次性 ”起到震撼作用。 必要時以公開或不公開形式購買一些所需的資料（主要是營銷模式與效果方面的資料）。 168。 深訪 消費者的調查將采用深訪的方式，直接進行調查，主要引導消費者提出其對于購買時首先考慮的因素，以及在入住后對于中高檔住宅的整套服務中認為最有價值的一部分增值服務的認識。 暗訪 利用高校資源以及其他一些必要渠道了解競爭個案的營銷戰(zhàn)略 和競爭策略。 針對同型態(tài)個案整體情況的調查，將采用觀察的方法，調查同型態(tài)個案整體信息（包括外觀、面積、售價、服務及其他一些配置）。 168。 168。 168。 為項目作一個簡單的推廣 三、 調查對象 168。 確定市場的定位 168。 為南苑的定價和服務定位尋找依據(jù) 168。 了解潛在消費者的需求特點 168。故而本案建議的戶型可走向兩極化，戶型建議為： 二房（ 95100平米） ………… 45% 小三房（ 110120平米） …………15% 大三房（ 130140平米） …………35% 特殊戶型（一房、復式） …………5% 房型 面積（ m2） 套數(shù)比例 廳（ m2） 主臥（ m2） 次臥（ m2） 衛(wèi)（ m2） 廚（ m2） 儲藏（ m2） 二房 95100 45% 2530 1320 10 一 衛(wèi) 7 2 小三房 110120 15% 2530 1320 13+10 主衛(wèi) 7 次衛(wèi) 5 7 3 大三房 130140 35% 3040 1625 13+10 主衛(wèi) 7 次衛(wèi) 5 10 5 特殊戶型 6 150180 5% 3040 1625 16+13+10 主衛(wèi) 7 次衛(wèi) 5 10 5 2． 會員卡 由于社區(qū)規(guī)模限制，社區(qū)會所將局限于健身、棋牌、閱覽、酒吧等功能，而一些更大型的、需規(guī)模經營的 “生活享受型 ”設施采取 “泛會員卡 ”形式，即與外部專業(yè)休閑娛樂機構合作，讓本小區(qū)住戶成為此類大型休閑 娛樂場所的會員。 上述市場資料說明， 2020 年楊浦地區(qū)銷售走勢較快的依次是小三房（ 110120 平米）、二房、中三房（ 130140平米）與大戶型 。擅長精致環(huán)境細節(jié)規(guī)劃的中海公司在東上海將用一個完美的 “小社區(qū) ”實現(xiàn)一次歷史性的突破和時代性的定格。 2．僅少數(shù)人可能擁有的特色豪宅 市中心的住宅社區(qū)，往往珍貴在 “稀有 ”。中海天生就是為建筑而生的企業(yè)，中海人所有的興趣、所有的關注、所有的焦點只有建筑。中海的目標客層永遠只是有品位，有底蘊并在一定程度取得了成功的人。在上海，深圳，還有成都等城市，中海與萬科等大企業(yè)的區(qū)別是：萬科主要在城郊結合部蓋精品房子，中海只在最好的地方蓋精品的房子。而中海外本身也應該引導客戶去認知 “新中海 ”與開發(fā)海天花園、中海馨園時的新變化，認識中海外的企業(yè)文化，認識中海外的住宅哲學＿＿為 中產階級規(guī)劃人性住宅。 三、產品特性 1．代表 “新中海精神 ”的個案 在地產與住宅成為熱門話題的今天，中海外企業(yè)本身就是一個焦點。 3．售樓處與景觀樣板區(qū)的極品組合 我們的策略是：首先要從心理上占領客戶，其次要從產品上震撼客戶，對屬于高品質、高價位的本案，現(xiàn)場裝修 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 16 頁 上應別具一格，售樓處整體上以高雅．氣派為主風格。住宅小區(qū)綠化建設要上臺階 ，應以 “生態(tài) +保健 +美觀 ”為向導，以新觀念，新方法形成 “科學內涵，文化底蘊，園林外觀，藝術結構 ”的新景觀。合歡、椿樹等，對人體脾胃有明顯的養(yǎng)生作用。銀杏：落葉喬木，綠化觀賞性強，也具治心血管疾病，同時是一種植物的活化石，具有美好的象征意義。 G 種植健康樹 植物不僅僅是吸收二氧化碳，釋放出氧氣，有些植物還具有特定的功能，能吸收有害物質，散發(fā)出各種不同的氣體，可以通過肌部及皮膚進入人體，起到防病、強身、益壽的作用，有些植物還有殺菌素、抗生素、化學物質，能抑制和殺死病毒、細菌。 E 木屑覆蓋裸土 減少塵土污染。建議在朝北臥室窗戶一側墻上，設置 20cm*20cm 面積上下，正方形的小窗，上下四個縱向排列，略有間隔，這樣就能讓窗戶把握室外氣候的變化，主動調節(jié)通風效果，白天開大窗，晚上開小窗，風大時開小窗，風小時開大窗；還能有效地保護臥室的私密性。 B 健康窗 采用雙層中空玻璃起到隔音、保溫的作用。 2）落實措施 A 環(huán)保建材設備 健康的生活來源于健康的生活環(huán)境和生活方式，從 “運動就在家門口 ”到 “科學地運動 ”再到 “健康管理 ”，奧林匹克花園走出了一條社區(qū)和體育聯(lián)姻的道路。即生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應達到 100%；垃圾應實行分類收集，分類率應達到 50%。 D 綠化系統(tǒng) 住宅小區(qū)的綠化系統(tǒng) 應具備三個功能：一是生態(tài)環(huán)境功能，二是休閑活動功能，三是景觀文化功能。 C 氣環(huán)境系統(tǒng) 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 16 頁 住宅小區(qū)的氣環(huán)境系統(tǒng)包括室外和室內兩方面，室外空氣質量要求達到二級標準。小區(qū)的供水設施宜采用節(jié)水節(jié)能型，要強制淘汰耗水型室內用水器具，推行節(jié)水型器具。 B 水環(huán)境系統(tǒng) 對于住宅小區(qū)的水系統(tǒng)，要考慮水質和水量兩個問題。對這些常規(guī)能源要進行分析優(yōu)化，以便從系統(tǒng)上采取優(yōu)化方案，避免多條動力管道入戶。 生態(tài)型環(huán)保建材能很好地從客戶的心理需求切入，做市場的新寵。如此產品的規(guī)劃，在當前市場情況下，具有獨特性和領先性。象中海以前的個案一樣，本案將在環(huán)境設計、建筑設計、智能化設計、會所設計及物業(yè)管理上組建 “夢之隊 ”，擔當東上海 “市場領先者 ”的角色。但具有景觀、相對位置優(yōu)勢的三房卻具有較高的價格彈性，受到市場追捧。因此，本案應加大二房數(shù)量比例、控制二房面積。后續(xù)供應樓盤面積有放大趨勢，三房市場