【正文】 評估主要采用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法和可比銷售法。
A．區(qū)域性 答案：ABCD 解析：資源資產(chǎn)的一般性質(zhì)與特征：天然性、有限性和稀缺性、生態(tài)性和區(qū)域性 ，需要對已知采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓中的市場成交價進行若干系數(shù)調(diào)整，這些系數(shù)包括（）。
（）屬于可再生的非耗竭性資源 答案B 解析：可再生的非耗竭性資源是指在認為因素的干擾下發(fā)生增加變化，雖然數(shù)量減少，但可以恢復(fù)。
答案D 解析：我國的礦產(chǎn)資源屬于國家所有，由國務(wù)院行使國家對礦產(chǎn)資源的所有權(quán)。
房地產(chǎn)評估值=土地使用權(quán)評估值+建筑物評估值=540000+1260000=1800000（元） 八 （一）、單項選擇題 (). 答案B： 解析：資源資產(chǎn)評估實質(zhì)是對資源資產(chǎn)使用權(quán)的估算和評定，即經(jīng)營權(quán)益的本金化。由于該建筑物不存在經(jīng)濟性貶值，上述各要素估測值可以加和計算建筑物的評估值。待估建筑物的內(nèi)部格局在某些方面不宜直接用于商業(yè)用途，需作內(nèi)部格局的重新布置，估計建筑物內(nèi)部格局重新布置的費用約每平方米50元，總費用為90000元。（20+60）= 估計建筑物的成新率為75%。評估人員經(jīng)現(xiàn)場察勘，認為該建筑物尚可使用60年，采用使用年限法測算建筑物的成新率。該建筑物每平方米重置成本為1000元，建筑重置成本總額為1800000元。土地的評估可采用市場比較法、成本逼近法等方法進行，評估結(jié)果假定每平方米為900元，土地總價為540000元。由于待估對象為事業(yè)單位辦公用樓，無直接收益，也很少有買賣實例，故建筑物估價擬采用成本法進行。
估價過程。
估價要求。假定1990年的價格指數(shù)為100%， %、17%、%、%%，試求1995年底待估建筑物的重置成本。以新開發(fā)的地產(chǎn)為例，其重置成本構(gòu)成是由（） A．土地取得費用 B．土地開發(fā)費用 C．資金成本、利潤 D．有關(guān)稅費 E．土地增值收益 答案：ABCDE 3．在建工程評估的主要方法有（） A．形象進度法 B．成本法 C．市場法 D．假設(shè)開發(fā)法 答案：ABD 解析：在建工程評估的主要方法有形象進度法、成本法、假設(shè)開發(fā)法 4．基準(zhǔn)地價的特點（） A．基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格 B．基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格 C．基準(zhǔn)地價是平均價格 D．基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。同時，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價也比較適用。
% % % % 答案:B 解析：平均深度百分率=（40%+30%+20%+10%+9%+8%）*100/150=78% （二）多選題 地產(chǎn)評估的成本法主要適用于下列地產(chǎn)的評估（）。其中土地的純收益一般是以市場比較法或成本逼近法等求得土地價格后，乘上土地的還原利率便可得到。
3．被估地塊剩余使用使用年限為30年，參照物剩余使用年限為25年，假定折現(xiàn)率為8%，被估地塊的年限修正系數(shù)最接近于（） A． B． C． D． 答案：D 解析：年限修正系數(shù)=[11/（1+8%）30]/[11/（1+8%）25]= 4．某待評土地剩余使用年限10年，其參照物剩余使用年限為15年，由于待評土地面積大于參照物，故 %，如折現(xiàn)率為8%，則個別修正因素為（） A． B． C． D． 答案：A 解析：(p/A,8%,10)/(p/A,8%,15)*，（p/A,8%,10）為年金現(xiàn)值系數(shù) 建筑物剩余法屬于（）中的一種具體方法。
答案： 房地產(chǎn)年總收益=2*365*1000*5*85%=3102500 房地產(chǎn)年總費用=管理費用+維修費用+稅金+空房損失費 =3102500*2%+1000*5*3500（%+%）+3102500*%= 房地產(chǎn)年純收益== 房地產(chǎn)總價=*[11/（1+7%）502]=30207215 建筑費用和專業(yè)費用=3500*1000*5*（1+10%）=19250000 利息=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）*利率 =地價*[（1+6%）21]+ 19250000*[（1+6%）1]=*地價+1155000 開發(fā)商的利潤=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）*利潤率 =（地價+19250000）*20%=+3850000 地價=房地產(chǎn)總價建筑費用專業(yè)費用利息利潤 =* 地價=4496989（元） 七 （一）單選題 1．由于土地用途改變而帶來的增值收益應(yīng)歸（） A．轉(zhuǎn)讓人 B．占有人 C．使用人 D．所有人 答案：D 解析：土地用途改變而帶來的增值收益是由于所有權(quán)人允許改變土地用途帶來的，所以應(yīng)歸土地所有者所有。
1其他 3．每一類資產(chǎn)的評估總是具有特殊性，房地產(chǎn)作為被評估對象，其具有的特征是（） A．位置固定性 B．適用長期性 C．影響因素多樣性 D．投資大量性 E．保值增值性 答案：ABCDE 4．房地產(chǎn)不論是作為一類資產(chǎn)或作為一種商品，其市場價格要受到許多因素的影響，這些因素為（）A．區(qū)域因素 B．社會因素 C．行政因素 D．經(jīng)濟因素 答案：ABCD 5．房地產(chǎn)評估的原則（） A．合法原則 B．供需原則 C．替代原則 D．最有效使用原則 E．貢獻原則 答案：ABCDE （三）、計算題 有一宗七通一平待開發(fā)的建筑用地，面積為1000平方米，使用期為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費用為3500元/平方米，專業(yè)費用為建筑費用的10%，建筑費用和專業(yè)費用在真?zhèn)€建設(shè)期均勻投入，寫字樓建成后擬對外出租，租金水平預(yù)計2元/平方米
平面格局。
建成時間。
附屬設(shè)施。
建筑結(jié)構(gòu)。
面積。
評估建筑物需考慮的因素包括（）。
答案：C 解析：從資產(chǎn)評估的角度，把建筑物與其所占用的土地分開，分別評估土地資產(chǎn)和建筑物，以便準(zhǔn)確合理地評定地產(chǎn)價值和建筑物價值，避免出現(xiàn)由于用地性質(zhì)不合理，以及占地面積不合理造成地產(chǎn)價值估價失實和建筑物估價失真情況的出現(xiàn)。政策調(diào)整其預(yù)計會持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報酬率10%，試根據(jù)所給條件估測所出現(xiàn)的經(jīng)濟性貶值率和經(jīng)濟性貶值額。
(2)被評估設(shè)備的重置成本為： （設(shè)備的CIF價格+銀行手續(xù)費）（1+國內(nèi)運雜費率） 銀行手續(xù)費=208%=(萬元人民幣) 國內(nèi)運雜費=（160+）3%=(萬元人民幣) 進口設(shè)備重置成本=160++=166(萬元人民幣) (3) 設(shè)備的成新率=5247。根據(jù)上述數(shù)據(jù)估測該進口設(shè)備的續(xù)用價值。1994年評估時德國生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種待估設(shè)備了，其替代產(chǎn)品的FoB報價為35萬馬克，而國內(nèi)其他企業(yè)1994年從德國進口設(shè)備的CIF價格為30萬馬克。
（5）如果是進口設(shè)備，設(shè)備進口關(guān)稅、增值稅和其他手續(xù)費用等也是設(shè)備重置成本中的直接費用。
4．運用觀測分析估測設(shè)備的有形損耗率時需考慮的主要因素有（） A．同類設(shè)備的技術(shù)更新速度 B．設(shè)備的實際已使用時間 C．設(shè)備大修，技改情況 D．設(shè)備維修狀況 E．設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量 答案：BCD 5．進口設(shè)備的重置成本包括（） 答案：ABCDE 解析：進口設(shè)備的重置成本除設(shè)備自身的購值價格；運輸及雜費；安裝調(diào)試費三大項以外，還包括設(shè)備進口時的有關(guān)稅費，如關(guān)稅、銀行手續(xù)費等。
答案：BD 解析：單項設(shè)備評估通常不采用收益法評估。
答案：ACD E 解析：對設(shè)備進行鑒定包括對設(shè)備的技術(shù)鑒定、使用情況鑒定、質(zhì)量鑒定以及磨損鑒定等。經(jīng)濟壽命是指機器設(shè)備從開始使用到經(jīng)濟上不合算而停止使用的時間 機器設(shè)備的經(jīng)濟壽命與機器本身的物理性能、物理壽命、技術(shù)進步速度、機器設(shè)備使用的外部環(huán)境的變化等都有直接的聯(lián)系。成新率=1有形損耗率 機器設(shè)備的經(jīng)濟壽命是指（）。
+進口關(guān)稅 +海外運雜費+進口關(guān)稅 +海外運雜費+境外保險費 +境外保險費 解析：進口設(shè)備到岸價（CIF）=設(shè)備的離岸價（FoB）價格+途中保險費+國外運雜費 設(shè)備成新率是指（）。
自制設(shè)備的重置成本主要包括：制造成本和相配比的期間費用（如應(yīng)攤的管理費用和財務(wù)費用）；大型設(shè)備的合理制造利潤；其他必要的合理費用（如設(shè)計、論證等前期費用）；安裝調(diào)試費用等。
答案：B 解析：外購設(shè)備主要包括：設(shè)備自身的購值價格；運輸及雜費；安裝調(diào)試費三大項。對設(shè)備進行鑒定包括對設(shè)備的技術(shù)鑒定