論房屋買賣合同的生效要件-文庫吧資料
2024-12-17 00:00本頁面
【正文】 于私房所有權轉(zhuǎn)移登記時須提交“買賣合同”之規(guī)定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產(chǎn)權過戶登記手續(xù)。登記是這一對權利義務相互運動的結(jié)果?！ 》课葙I賣合同成立在前，產(chǎn)權過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。當事人未履行法定的登記手續(xù)，只標志著物的所有權變動無效或未發(fā)生變動，但契約的效力不受影響，即不動產(chǎn)物權變動中，登記不是契約是否有效的標志，而是物權變動效力的標志。只有債權行為而無登記或者登記成立而債權行為無效，均不發(fā)生物權變動的效力。不動產(chǎn)物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權合同和產(chǎn)權過戶登記作為不動產(chǎn)物權變 動的必要條件兩部分。因此，認為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權轉(zhuǎn)移的合同無效，在理論上是不正確的。不動產(chǎn)物權變動僅是不動產(chǎn)變動債權合同的履行效力所致，不動產(chǎn)物權過戶登記也是合同的履行行為。從民法上講，不動產(chǎn)物權轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權為內(nèi)容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發(fā)生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。）。買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質(zhì)。下文分述之。）即認為登記制度屬物權制度范疇，對債權關系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并無影響。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見郭XX、王XX：《合同法新論。）房屋作為不動產(chǎn)，具有不可移動性，它不像動產(chǎn)那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開?！ 《a(chǎn)權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件 我國法學界和司法界把是否進行產(chǎn)權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混為一談。一方翻悔是允許的”。但是，司法實踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則?！憋@然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同?！ ?98________年____月____日最高人民法院發(fā)布的《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》）第85條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。此批復將《意見》第
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