【正文】 異，房地產(chǎn)業(yè)步入了跨區(qū)域投資開發(fā)的時(shí)代，國內(nèi)外許多大集團(tuán)正在將投資向北方轉(zhuǎn)移。 政府服務(wù)效率的競爭 政府管理部門審批速度、服務(wù)效率和態(tài)度等是重要的投資軟環(huán)境，當(dāng)前國內(nèi)許多城市已經(jīng)在政府服務(wù)提速以及服務(wù)態(tài)度上發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，服務(wù)型政府已經(jīng)成為改善投資環(huán)境的重要因素。如此一來，濟(jì)南作為區(qū)內(nèi)節(jié)點(diǎn)城市對房地產(chǎn)業(yè)的吸引力相對降低。由此影響到濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在全國，青島的環(huán)境競爭力處第 6 位，政府管理競爭力第 5 位、開放競爭力第 6 位，濟(jì)南已經(jīng)遠(yuǎn)不及青島，有的方面甚至低于煙臺、威海等城市。這種局面在“十一五”期間將會更加顯現(xiàn)。沿海城市優(yōu)越的自然區(qū)位有利于發(fā)展景觀地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和生態(tài)住區(qū)，利于招商投資。 二是來自省內(nèi)膠濟(jì)沿線，尤其是青島、煙臺等沿海城市的發(fā)展。 （二）面臨挑戰(zhàn) 城市區(qū)位競爭 對濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成影響的競爭城市主要來自兩個(gè)方向，一是來自南北交通干線的石家莊、徐州甚至臨沂等城市的競爭。 “十一五”期間以城市快速公交系統(tǒng)工程為龍頭、帶動道路系統(tǒng)建設(shè)和市政設(shè)施建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的硬件基礎(chǔ)。奧體中心和政務(wù)中心的建設(shè)將帶動燕山新區(qū)的商務(wù)辦公、體育休閑以及居住地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，臘山新區(qū)將依托京滬高速鐵路樞紐進(jìn)行商業(yè)物流地產(chǎn)以及居住地產(chǎn)的開發(fā)?！笆晃濉逼陂g城區(qū)面積將有 50— 60 平方公里的增長空間，這對房地產(chǎn)業(yè)來說是一個(gè)難得的發(fā)展機(jī)遇。因此，適應(yīng)城市規(guī)劃的要求，“十一五”期間促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，也成為濟(jì)南必然的選擇。為了適應(yīng)濟(jì)南城市發(fā)展的需要，最新的《濟(jì)南城市總體規(guī)劃綱要（ 2020 年 — 2020 年）》提出“ 2020 年中心城人口規(guī)模為 340 萬人， 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁 共 43 頁 建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?330 平方公里左右”。所以，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演化的客觀規(guī)律，大力促進(jìn)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，將成為濟(jì)南“十一五”期間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然選擇。 由于房地產(chǎn)業(yè)不僅可以帶來較高的回報(bào)率，更能帶動數(shù)十種相關(guān)行業(yè)，尤其是金融、建筑、建材、裝飾等行業(yè)的發(fā)展。 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 按照城市發(fā)展階段理論，根據(jù)濟(jì)南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度以及人均收入等指標(biāo)綜合判斷，濟(jì)南現(xiàn)階段正處于工業(yè)化中期階段。 另一方面， 濟(jì)南城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾突出，城市擴(kuò)展用地緊張等問題，將會在“十一五”期間更加突現(xiàn)出來，因此，隨著科學(xué)發(fā)展觀的全面落實(shí)和構(gòu)建和諧社會的逐步開展，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)關(guān)系，將是濟(jì)南“十一五”期間社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中將要著力解決的重大問題之一。按照最新制定的《濟(jì)南城市規(guī)劃綱要》， 2020 年濟(jì)南城市化水平將達(dá)到 65%左右。 城市化與城 鄉(xiāng)統(tǒng)籌 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 43 頁 隨著濟(jì)南融入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)步伐的加快，以及濟(jì)南節(jié)點(diǎn)城市地位的加強(qiáng)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度必然加快。而目前包括濟(jì)南在內(nèi)的山東半島城市群建設(shè)，特別是濟(jì)南都市圈規(guī)劃的逐步實(shí)施，將極大地促進(jìn)并加強(qiáng)濟(jì)南與經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)部其他城市的聯(lián)系。濟(jì)南地處該經(jīng)濟(jì)區(qū)南翼，黃河下游南岸，成為承東啟 西、連接南北的最重要的節(jié)點(diǎn)城市之一。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （一）發(fā)展機(jī)遇 區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化 以京津塘為中心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)是我國發(fā)展迅速的三大經(jīng)濟(jì)區(qū)之一。房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)系國計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)部門，“十一五”期間不僅其發(fā)展速度仍高于國民經(jīng)濟(jì)的平均發(fā)展速度，而且其產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)等都會發(fā)生一系列的重大變化。同時(shí)，房地產(chǎn)市場供求雙方信息不對稱，包括一級市場政府與開發(fā)商之間、二級市場開發(fā)商與購房者之間、三級市場二手房中介商與購房者之間，購買方信息不足，容易為交易行為留下隱患，引發(fā)糾紛。 政府職能轉(zhuǎn)變滯后和市場信息 缺乏，難以滿足企業(yè)和市場快速發(fā)展的要求 政府對開發(fā)經(jīng)營管理流程的改革相對滯后，項(xiàng)目審批花費(fèi)時(shí)間較長，影響項(xiàng)目開發(fā)周期；相關(guān)信息咨詢服務(wù)和優(yōu)惠政策不到位，致使投資商的發(fā)展遭遇諸多困難。精品意識不足，商品房質(zhì)量不高，住宅性能達(dá)標(biāo)率較低，質(zhì)量糾紛較多，因質(zhì)量問題的投訴增多。 市場秩序不夠規(guī)范，違規(guī)開發(fā)問題突出，商品房質(zhì)量有待提高 “十五”期間房地產(chǎn)市場處于不斷發(fā)育的快速成長期，管理制度也處于變革和建立中，市場秩序不規(guī)范的現(xiàn)象屢見不鮮。其主要原因是商品房市場供求失衡、開發(fā)量不足所致。因此，“十一五”期間土地供需矛盾將繼續(xù)存在，并有擴(kuò)大的趨勢。 表 5 商品住宅空置情況 按當(dāng)時(shí)銷售單價(jià)劃分 2020元以下 2020～ 2500 2500～ 3000 3000～ 3500 3500元以上 % % 2% % % 按 建 筑 面 積 劃 分 80 平方米 80～ 100 平方米 100～ 120 平方米 120～ 140 平方米 140平方米 % % % % % （五）房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題 開發(fā)用地供應(yīng)偏緊，土地供需矛盾加劇 “十五”期間每年出讓土地面積呈遞減趨勢，土地供應(yīng)明顯不足，“招、拍、掛”地塊 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 43 頁 的數(shù)量和規(guī)模都很有限，許多房地產(chǎn)公司在“等米下鍋”。 總體而言，從濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房價(jià)格水平、空置情況以及住宅使用面積等方面判斷，濟(jì)南房地產(chǎn)市場相對于全國以及其他同等規(guī)模的城市基本不存在泡沫現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場發(fā)育是穩(wěn)健的，因而也是基本健康的。按銷售單價(jià)分，主要是單價(jià)在 3000 元以上的住 宅空置量較大，占到了總空置套數(shù)的 %；按建筑面積劃分，主要空置的是 120 平方米以上大戶型住宅，占到了總空置面積 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 43 頁 的 %。從時(shí)間來看，濟(jì)南市空置的商品房大多為一年之內(nèi)的待銷商品房，所占比例超過 80%（見表 5）。從空置結(jié)構(gòu)上看，住宅占總空置量的 80%。 商品房空置情況 2020 年全市商品房空置面積 萬平方米，較上年上升了 6%， 其中商品住宅空置 萬平方米，較上年的 萬平方米上升了 3%。 商品房銷售面積及銷售額 濟(jì)南市 19982020 年銷售商品房面積和銷售額均逐年增長，其中 2020 年銷售面積增長最快， 20 2020 年銷售額持續(xù)增長最快。 2020 年商品房均價(jià)上升過快的主要原因：一是土地政 策調(diào)整以來，獲取土地的成本提高；二是省市重點(diǎn)工程建設(shè)、舊城拆遷改造導(dǎo)致被動需求量增大；三是商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，中低價(jià)房源減少；四是升值的心理預(yù)期吸引了更多的置業(yè)投資和炒房者。 （四）商品房銷售 商品房銷售價(jià)格 濟(jì)南市商品房價(jià)格一直保持上升的趨勢。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 43 頁 表 4 濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 單位： 億元 年 代 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 累計(jì)值 本年完成投資 商品房建設(shè)投資 按用途分類 住 宅 安居工程 辦 公 樓 4 商業(yè)營業(yè)用房 其 他 房地產(chǎn)資金來源分析 2020 年，銀行貸款所占比例明顯下降，全市用于房地產(chǎn)開發(fā)的到位資金（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)資金 億元）為 億元，與完成投資的比例為 :1，資金來源以自籌資金、定金及預(yù)售款為主，占全部資金的 %；而銀行貸款為 億元，所占比例明顯下降，比上年下降 個(gè)百分點(diǎn)（圖 4）。住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他房地產(chǎn)的投資比例分別為 74%、 7%、 7%、 12%。濟(jì)南市的房地產(chǎn)投資增長率低于全國平均水平，更遠(yuǎn)低于部分投資增長快的城市。其中住宅投資增長 %。 （三）房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資規(guī)模及結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長， 1998— 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例在 %－ %之間，低于全國 %的比例。其空間分布表現(xiàn)出明顯的不均衡性，主要分布在主城區(qū)膠濟(jì)鐵路以南地區(qū)和堤口路、無影山中路與北園大街西段一帶，此外，東部新城和西部新城目前也 有部分項(xiàng)目正處在建設(shè)之中。 表 2 濟(jì)南市域歷年房地產(chǎn) 業(yè) 土地開發(fā)情況 單位：萬平方米 年 代 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 當(dāng)年完成開發(fā)土地面積 待 開 發(fā) 土 地 面 積 本年購置土地面積 數(shù)據(jù)來源：《濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒 2020》 商品房開發(fā)面積 濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大， 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積為 萬平方米，其中住宅施工面積 萬平方米（圖 1）；商品房竣工面積為 萬平方米，其中住宅竣工面積為 萬平方米，辦公樓為 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房為 萬平方米（表 圖 2）。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 43 頁 （二 ）房地產(chǎn)開發(fā) 土地開發(fā)面積 濟(jì)南市域歷年完成的土地開發(fā)面積波動較大， 2020 年較 2020 年上升了 %， 2020 年較2020 年上升了 41%，而 2020 年較 2020 年下降了 27%（表 2）。在七城市中，濟(jì)南市商品房均價(jià)位居第五，城市居民人均可支配收入位居第二；商品房價(jià)（單價(jià)）與城市居民人均可支配收入的比位居第六，說明房價(jià)收入比是比較低的。在七城市中，濟(jì)南市的房地產(chǎn)投資額位居第六，固定資產(chǎn)投資位居第四；房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重位居第六，居于下游水平。在七城市中，濟(jì)南市的 GDP 位居第三，房地產(chǎn)投資額位居第六；房地產(chǎn)投資額占 GDP 的比重位居第六，房地產(chǎn)投資居于下游水平。 （一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的對比分析 城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是人均國民生產(chǎn)總值（ GDP）具有密切的關(guān)系，通過房地產(chǎn)投資額占 GDP 或房地產(chǎn)投資占社會固定資 產(chǎn)投資的比重，可以分析濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)狀況；同時(shí)選取了城市居民人均可支配收入與濟(jì)南市大致相近的長沙、福州、西安、廈門、大連、青島等 6 個(gè)城市進(jìn)行橫向比較，進(jìn)一步分析濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平（表 1）。然而，在商品房開發(fā)之外 ，還有大量舊村改造項(xiàng)目和單位集資建房項(xiàng)目沒有進(jìn)入統(tǒng)計(jì)范圍。 同全國一樣，現(xiàn)階段濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)為主導(dǎo)。隨著購買力的逐漸增強(qiáng)，居民住房消費(fèi)需求保持旺盛勢頭，住房條件不斷改善， 2020 年人均住宅使用面積已達(dá) 平方米。 （三）編制依據(jù) 《濟(jì)南市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》 《濟(jì)南市土地利用總體規(guī)劃》 《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃》及《濟(jì)南市近期建