【正文】 旅游業(yè)是一個(gè)綜合性產(chǎn)業(yè)，是集食、住、行、游、購(gòu)、娛六要素為一體的系統(tǒng)工程?？山粨Q性一 直是被旅游房地產(chǎn)業(yè)所廣泛關(guān)注的問題。但是目前浙江省很多休閑度假旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在缺乏市場(chǎng)調(diào)研的 ???? 產(chǎn)權(quán)酒店四大軟肋 . 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁(yè) 共 13 頁(yè) 基礎(chǔ)上盲目跟進(jìn)，項(xiàng)目倉(cāng)促上馬，資金實(shí)力不足，前期大力炒作，工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)跟不上。硬件要求主要包括房產(chǎn)所在地的自然和人文旅游資源，房產(chǎn)的布局結(jié)構(gòu)和內(nèi)部設(shè)施。休閑度假旅游房地產(chǎn)主要包含者兩重功能，一是休閑度假，二是可交換性。目前浙江省居民平均收入約為 8000 元左右，就收入水平而言，產(chǎn)權(quán)酒店仍然是奢侈品，城市工薪階層多數(shù)不具備購(gòu)買能力。 價(jià)格供求不一致主要是指投資者預(yù)期的休閑 度假旅游房地產(chǎn)價(jià)格和消費(fèi)者所能承受的價(jià)格之間的矛盾。 （二） 存在的問題 1．供給和需求矛盾 目前浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)中存在的最大矛盾是供給和需求的矛盾。 第三，消費(fèi)者購(gòu)買決策日益理性化，維權(quán)意識(shí)加強(qiáng)。 第二，經(jīng)營(yíng)者管理更加合理化。盡管目前信譽(yù)問題仍然是制約浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，但較產(chǎn)業(yè)初興時(shí)已有了較大的改善。在中國(guó)首屆旅游房地產(chǎn)影響力項(xiàng)目的推選中，浙江省的產(chǎn)權(quán)式酒店在全國(guó)可謂首屈一指，影響力大而且發(fā)展早，其中 4 家榜上有名：位于西子湖畔的“陽 ???? 張俐俐 .分時(shí)度假 旅游住宿業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的新理念 [J]. ???? Randall S. Upchurcha,*, Kurt Gruberb. The evolution of a sleeping giant:resort timesharing[J]. hospitality Management 21 (2020) 211– 225 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁(yè) 共 13 頁(yè) 明谷”、建德“月亮灣國(guó)際會(huì)展中心”、淳安千島湖的“天清島”和“秀水山莊”。得天獨(dú)厚的旅游資源優(yōu)勢(shì)和良性發(fā)展的旅游產(chǎn)業(yè)為休閑度假旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。全省風(fēng)景名勝區(qū)總面積達(dá)到 3500 平方千米，占全省陸地面積的 ％，其中國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)數(shù)量居全國(guó)各省第一。經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，以及隨之而來的居民可支配收入和閑暇時(shí)間的增多和為休閑度假旅游房地產(chǎn)提供了良好的外部環(huán)境?，F(xiàn)今，如果你在一些分時(shí)度假網(wǎng)站上搜尋一些產(chǎn)品和服務(wù)的信息，你會(huì)發(fā)現(xiàn)適合不同細(xì)分市場(chǎng)的休閑和娛樂需求的廣泛信息 ????。 在國(guó)外，休閑旅游度假房地 產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)從量的增長(zhǎng)階段發(fā)展到了質(zhì)的提高階段。目前在全世界 90多個(gè)國(guó)家和地區(qū)已有 4145 家左右的分時(shí)度假區(qū)，已有來自世界 191 個(gè)國(guó)家和地區(qū)超過 450 Hospitality Management 21 (2020) 245– 255 ????王婉飛 .分時(shí)度假在中國(guó)本土化面臨的問題與對(duì)策 .旅游管理 [J]. 1822 頁(yè) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁(yè) 共 13 頁(yè) 萬個(gè)家庭擁有分時(shí)度假權(quán)， 1999 年全球分時(shí)度假營(yíng)業(yè)收入已超過 67 億美元，據(jù)專家預(yù)測(cè)，1995 年 —— 2020 年，全球分時(shí)度假營(yíng)業(yè)收入將達(dá)到 2020 億美元，它吸引著越來越多的投資開發(fā)商投身其中，同時(shí)也吸引著越來越多的購(gòu)買者。通過休閑度假、分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店、旅游房地產(chǎn)的結(jié)合，達(dá)到供求雙方的雙贏。 當(dāng)前，在全國(guó)許多旅游資源較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，如海南、浙江、北京、上海、廣東、山東、云南、大連、天津、四川等地，此類旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)行情十分看好，售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出同類地段普通商品房。隨著我國(guó)正在形成的旅游強(qiáng)國(guó)地位和強(qiáng)大的消費(fèi)群體，我國(guó)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)必然有巨大的發(fā)展空間。在這些積壓的房產(chǎn)中，有相當(dāng)大一部分位于度假地和旅游城市，推行分時(shí)度假形式是盤活這部分房地產(chǎn)的有效措施 ????。香港約為 3%— 4%。到 2020 年 7 月止，中國(guó)商品房空置總量在 12020 萬平方米左右，其中空 置一年以上的超過 50%，占?jí)嘿Y金超過 2500 億元，居中國(guó)不良資產(chǎn)之首。 目前，我國(guó)有大量的房產(chǎn)資源閑置。 ????中國(guó)旅游報(bào) .旅游房地產(chǎn)概念 [N]. ???? Con Sarah Rezak. sumer research sheds light on all aspects of resort timesharing business[J] 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁(yè) 共 13 頁(yè) 總之，旅游房地產(chǎn)的概念與其目前市場(chǎng)狀況相吻合，如何根據(jù)中國(guó)國(guó)情和產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際情況有效地經(jīng) 營(yíng)和管理產(chǎn)權(quán)酒店尚處于探索階段。 Con Sarah Rezak 在《從客戶調(diào)研看產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)的若干方面》一文中提到銷售成本的控制是旅游房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功與否的關(guān)鍵所在，而控制這些成本的關(guān)鍵又在于靈活地使用客戶調(diào)研的數(shù)據(jù)?！胺?jǐn)?shù)”消費(fèi)可 獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間 ????。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。 時(shí)值度假型酒店：指消費(fèi)者購(gòu)買一定數(shù)量的 “分?jǐn)?shù) ”，這些 “分?jǐn)?shù) ”就成為他們選購(gòu)產(chǎn)品的貨幣。 高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村：指在高爾夫球場(chǎng)、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)地附近開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售。委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間 (或一周 )的居住權(quán)。如：景區(qū)住宅、海景住宅、風(fēng)景名勝度假村 (風(fēng)格別墅 )、民俗度假村等旅游置業(yè)項(xiàng)目。 目前文獻(xiàn)研究中出現(xiàn)頻率較高、認(rèn)識(shí)較為一致的旅游房地產(chǎn)概念表述如下：旅游房地產(chǎn)是指與旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。 interestin timesharing. Hospitality Management 19 (2020) 433177。有些認(rèn)為旅游房地產(chǎn)就是景觀房產(chǎn)，在景區(qū)內(nèi)或周圍建房子；有些認(rèn)為應(yīng)利用已有的或開發(fā)新的度假景區(qū)，對(duì)此區(qū)域進(jìn)行綜合利用開發(fā)；還有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為用“休閑房地產(chǎn)”代替“旅游房地產(chǎn)”的概念更為確切。分時(shí)度假作為休閑度假方式之一，無疑是新時(shí)期發(fā)展起來的一種有著廣闊前景的時(shí)尚旅游產(chǎn)品。因此，無論是供給還是需求，我國(guó)目前都已具備了發(fā)展分時(shí) 度假的條件 ???。 分時(shí)度假的概念和其產(chǎn)品在上世紀(jì)