【正文】 最后，再次對我的老師、同學(xué)和父母致以我最衷心的感謝！ 。 其次，要感謝敖芬芬等我親愛的同學(xué)與朋友，在我論文的寫作過程之中，提出了很多寶貴的意見，幫助我安排文章的目錄，指導(dǎo)我對文章進(jìn)行排版等。從畢業(yè)論文的最初選題到中期修正，再到最終的定稿，董老師提出了很多的寶貴意見。 首先，要特別感謝我的指導(dǎo)老師 董志強(qiáng)老師。資產(chǎn)證券化 這一工具也才可以真正為我們服務(wù)。具體來說就是要完善外部環(huán)境，完善機(jī)構(gòu)設(shè)置和外部立法，全面完善我國的金融市場，尤其是要注意宏觀經(jīng)濟(jì)以及信用風(fēng)險的防范。 結(jié)束語 房產(chǎn)貸款證券化作為近年來 最具影響力的金融創(chuàng)新工具 ,我國也在積極地嘗試?yán)眠@一工具解決我國銀行業(yè)流動性風(fēng)險等問題。(二 )市場 :利用競爭性市場的 “ 優(yōu)勝劣汰 ” 機(jī)制 ,在一定程度上提高代理人客觀公正地履行職責(zé)的意識 ,防范道德風(fēng)險 。第三方風(fēng)險其實可以用委托 代理模型來解釋 ,即通常所說的代理人的道德風(fēng)險 問題。 三、 防范第三方風(fēng)險 。中國信托業(yè)的業(yè)務(wù)都處于起步階段 ,業(yè)務(wù)范圍涉及多個方面 ,經(jīng)營風(fēng)險難以預(yù)測 ,不符合 SPV 作為遠(yuǎn)離破產(chǎn)的實體與業(yè)務(wù)僅限于資產(chǎn)證券化范圍這兩項基本規(guī)定 ,所以 ,作為 “ 破產(chǎn)隔離 ” 的主體與 “ 真實出售 ” 的受讓體 SPV,國內(nèi)大部分信托公司無法達(dá)到這一資格 ,也就無法很好地實現(xiàn) “ 第二層 ” 的破產(chǎn)隔離。美國次貸證券化中 ,SPV 沒有實現(xiàn)第二層的破產(chǎn)隔離 ,從而導(dǎo)致了資產(chǎn)證券化的失敗。 二、 第二層 “ 破產(chǎn)隔離 ” 風(fēng)險控制。第二 ,發(fā)起人必須完全放棄對證券化資產(chǎn)的支配權(quán) 。 防范 “ 破產(chǎn)隔離 ” 風(fēng)險 一、 第一層 “ 破產(chǎn)隔離 ” 風(fēng)險的控制。其次 ,對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進(jìn)行市場評估 ,確定合理的貸款成數(shù) ,避免項目選擇和銷售價格風(fēng)險。首先 ,發(fā)放住房貸款前 ,要對貸款項目進(jìn)行評價。銀行和借款者之間的信息不對稱是造成非系統(tǒng)性風(fēng)險的主要原因 ,也是影響基礎(chǔ)資產(chǎn)池質(zhì)量好壞的關(guān)鍵所在。由該機(jī)構(gòu)建立完整的包括消費者個人信息 (如職業(yè)、職務(wù)、收入、住址 )、正反記錄等在內(nèi)的個人資信檔案 ,通過信用評分卡評定消費者信用等級 ,需要消費者資信信息的銀行可向該機(jī)構(gòu)購買。但是在貸款期限和再融資性方面 ,兩國相差不大 ,更值得引起我們注意的是中國個人信用評價制度的缺失 ,貸款機(jī)構(gòu)和借款人之間存在著嚴(yán)重的信息不對稱 ,因此 ,加快建設(shè)中國的個人征信系統(tǒng)迫在眉睫。 首先對中國與美國房貸申請標(biāo)準(zhǔn)做一個比較。加快建設(shè)我國個人征信系統(tǒng)。其次 ,要防范證券化結(jié)構(gòu)設(shè)計中的風(fēng)險。二是房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo) ,如房地產(chǎn)貸款增長率與貸款總額增長率之比、地價增長率與 GDP 增長率之比、房價與家庭平均收入之比、商品房銷售價格等。 二、 房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)主要依賴于一些宏觀和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來對房地產(chǎn)市場及整個社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行預(yù)測 。其次 ,政府應(yīng)該穩(wěn)定借貸者 ,減少其被銀行和抵押貸款公司收回房屋資產(chǎn)以降低收回的速度 ,保障房價穩(wěn)定 。 一、 穩(wěn)定的房價是個人住房信貸市場健康發(fā)展的重要保證。然而從美國次貸危機(jī)的例子可以看出 ,個人住房貸款實際上是一種風(fēng)險較高且風(fēng)險隱蔽性較強(qiáng)的貸款。一旦國家大力推行緊縮性宏觀調(diào)控政策 ,便會推動個人住房貸款市場由繁榮走向蕭條 ,而原本在繁榮期掩蓋起來的危機(jī)就會在這一時期充分暴露 ,甚至大規(guī)模爆發(fā) ,從而影響商業(yè)銀行乃至國家金融體系的穩(wěn)定。美國次貸危機(jī)的爆發(fā)有著非常明顯的外部環(huán) 境因素。另外，在抵押貸款支持證券交易中，也應(yīng)加強(qiáng)對信息披露的監(jiān)管等。 我國抵押貸款支持證券的發(fā)行不能按照企業(yè)債券的發(fā)行來管理，而應(yīng)該考慮在證監(jiān)會中設(shè)立一個專門的抵押貸款支持證券管理機(jī)構(gòu)作為監(jiān)管主體。這樣，抵押貸款支持證券定價基礎(chǔ)的完善，才能通過價格機(jī)制對住房資金實現(xiàn)優(yōu) 化配置。 次貸危機(jī)后看我國的房產(chǎn)貸款證券化 11 監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該逐漸放開銀行貸款利率，給予貸款利率更大的浮動空間。因此，政府有必要進(jìn)一步健全和完善我國金融監(jiān)管，逐步實現(xiàn)由“分業(yè)經(jīng)營”向“混業(yè)經(jīng)營”的重大轉(zhuǎn)變。但分業(yè)經(jīng)營卻又利于金融 機(jī)構(gòu)的經(jīng)營安全性、穩(wěn)定性，雙方互有利弊。 四、要逐步實現(xiàn)從“分業(yè)經(jīng)營”向“混業(yè)經(jīng)營”的轉(zhuǎn)變。住房抵押貸款期限長，貸 款持續(xù)期內(nèi)受各種不可控因素影響大，存在著諸多現(xiàn)實的和潛在的風(fēng)險（如違約風(fēng)險，利率風(fēng)險，提前償付風(fēng)險），各種貸款風(fēng)險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預(yù)期現(xiàn)金收入流量的穩(wěn)定。 三、完善住房抵押貸款的一級市場 （一）隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業(yè)銀行應(yīng)大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應(yīng)住房抵押貸款證券化對資產(chǎn)基礎(chǔ)的客觀需要。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不僅技術(shù)簡單，可操作性強(qiáng)，而且因有政府機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保而具有較高的安全性、流動性和收益性。 二、分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券。另一方面，應(yīng)在強(qiáng)化監(jiān)管的前提下對有關(guān)保險金、養(yǎng)老基金、福利基金等使用的政策和法規(guī)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，逐步向保險資金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者開放房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場。 全面完善金融市場 從制度上培育房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場的投資者 一、抵押貸款市場必須有穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)投資者參與。由政府出資設(shè)立，既能充分體現(xiàn)政府對住房金融的引導(dǎo)與扶持，強(qiáng)化政府在住房抵押貸款證券化中的主導(dǎo)作用，又能賦予 SPV更高的資信，從而使 SPV 所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；并且由政府出資設(shè)立，可以 有效解決住房抵押貸款證券化中的關(guān)聯(lián)交易問題，從體制上確保住房抵押次貸危機(jī)后看我國的房產(chǎn)貸款證券化 10 貸款證券化的正常運行；加之目前我國商業(yè)銀行的風(fēng)險防范機(jī)制還不完善，金融市場發(fā)育還不成熟，又缺乏信貸資產(chǎn)證券化的操作經(jīng)驗，因而初始階段的 SPV 將面臨更大的運營風(fēng)險。 ) SPV 作為特設(shè)交易機(jī)構(gòu)是住房抵押貸款證券化最關(guān)鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發(fā)展有著決定性的影響。 相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)盡快制定一套規(guī)范而科學(xué)的管理辦法 房地產(chǎn)抵押貸款的銀行要加快電子化的步伐，應(yīng)用先進(jìn)的管 理軟件，實現(xiàn)抵押貸款管理操作的簡明化、電子化和科學(xué)化，并且借助先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息 溝通 ，使購房者能夠很方便地了解全面 資料 ，為房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的拓展提供更多的途徑。因此，當(dāng)前尤為重要的是積極創(chuàng)設(shè)新的中介機(jī)構(gòu)，包括對抵押人資信調(diào)查的征信機(jī)構(gòu)、處置抵押品的代理機(jī)構(gòu)以及對房地產(chǎn)抵押證券信用評級的資信機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)等，除了政府設(shè)立的住宅抵押貸款擔(dān)保公司、房地產(chǎn)抵押證券擔(dān)保公司之外， 也要鼓勵開辦企業(yè)