房地產(chǎn)銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)的技巧(參考版)
2024-11-16 22:23本頁(yè)面
【正文】 ?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，“土地出讓合同約定的使用年限屆滿”，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是指房屋所有權(quán)。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。工業(yè)用地50年。未封閉的陽(yáng)臺(tái)算一半面積，全封閉的陽(yáng)臺(tái)算全面積，露臺(tái)不算面積。17． 地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過(guò)該房間凈高難度1/2者18． 半地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過(guò)該房間凈高難度1/3且不超過(guò)1/2者。15． 磚混結(jié)構(gòu)：由磚和砂漿砌筑而成的，墻承重的結(jié)構(gòu)。13． 開(kāi)間：平行于建筑物寬度方向的尺寸為開(kāi)間。10． 得房率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積11． 層高：由本樓層地面至上層樓板上表面的距離。建筑面積=套內(nèi)建筑面積（含陽(yáng)臺(tái)面積）+公用分?jǐn)偯娣e8．套內(nèi)建筑面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱了等結(jié)構(gòu)面積。6．公用建筑面積：建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e（如：公民防護(hù)地下室、地下車(chē)庫(kù)、地下設(shè)備用房等等）。（建筑總面積/土地總面積）5．綠地率：建設(shè)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。2．總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。許多項(xiàng)目六層也配有電梯，更加充滿人文關(guān)懷。專(zhuān)家認(rèn)為，現(xiàn)在流行的板式小高層比起我們20世紀(jì)70年代建造的板樓，有了根本的變化。但從其外觀上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、圍合等形狀。通俗地說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。6層以下的則稱(chēng)炎“多層”；更高的稱(chēng)為“高層”。9建筑結(jié)構(gòu)小高層：據(jù)介紹，“小高層”并不是一種規(guī)范的學(xué)術(shù)叫法。第四考慮區(qū)位價(jià)值。第三考慮未來(lái)交化。自住房對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較高，房屋內(nèi)部和小區(qū)環(huán)境都要宜人。復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅（）高，可在7房則在投資成本允許的范圍內(nèi)進(jìn)行選擇，并可進(jìn)行投資組合。建造空間靈活多變的住宅建筑，采用承重結(jié)構(gòu)骨架固定不變，分隔構(gòu)建則可根據(jù)住宅要靈活布臵，以形成多樣化的內(nèi)部空間。（5）滿足住宅功能多樣化個(gè)性要求原則。（4）滿足現(xiàn)代生活的健康衛(wèi)生原則。（3）滿足現(xiàn)代生活設(shè)施進(jìn)步原則。（2）滿足使用方便和安全原則。（l）滿足分戶獨(dú)立性和保護(hù)隱私性原則。8層住功能的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是什么按照國(guó)際文明住宅標(biāo)準(zhǔn)，住宅功能不僅要滿足最基本的寢、食功能，更要從自然、生態(tài)、社會(huì)、人文等方面滿足現(xiàn)代人對(duì)婚姻、家庭、工作、學(xué)習(xí)、子女教育、休閑娛樂(lè)、身心健康、人際關(guān)系等多方面的需要。（3）信息服務(wù)系統(tǒng)增加實(shí)現(xiàn)電子購(gòu)物、電子圖書(shū)館、遠(yuǎn)程醫(yī)療登記等功能。陽(yáng)臺(tái)，好的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是將大客廳與寬闊的落地陽(yáng)臺(tái)門(mén)及室外景色有機(jī)地融為一體，豁然開(kāi)朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情?，F(xiàn)今住宅設(shè)計(jì)中推崇的是大衛(wèi)生間，三居以上居室應(yīng)設(shè)有兩個(gè)衛(wèi)生間，—個(gè)封閉的設(shè)浴盆和大便器，一個(gè)開(kāi)敞的設(shè)洗澡盆和擺放洗衣機(jī)，解決使用高峰期相互干擾等問(wèn)題。通常人們購(gòu)房時(shí)所說(shuō)的“三大一小”，就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室Ⅲ，被認(rèn)為是較能滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?。起居室、臥室、書(shū)房等人們經(jīng)?；顒?dòng)的空間采用直接采光，可以節(jié)約能源。房門(mén)的開(kāi)向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。在對(duì)戶型進(jìn)行評(píng)判時(shí)可從以下幾方面入手：看居室的功能分區(qū)是否合理，應(yīng)避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。8預(yù)售價(jià)：預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)：預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商晶房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門(mén)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。8一次性買(mǎi)斷價(jià)：買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。7住宅面積毛密度表為“元/平方米起售”。7住宅建筑套毛密度每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套/ha。70、人口毛密度每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人／ha。6建筑小品既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱(chēng)。6建筑線一般稱(chēng)建筑控制線，是建筑物基底位臵的控制線。6公共活動(dòng)中心配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。6配建設(shè)施與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地總稱(chēng)。一般都是帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一股為高收入者購(gòu)買(mǎi)。因此，專(zhuān)家也將垃圾分類(lèi)處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。垃圾的分類(lèi)處理。住宅采光的設(shè)計(jì)不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費(fèi)。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強(qiáng)度卻是普通磚的兩倍。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。節(jié)約土地資源。它是既適應(yīng)地方生態(tài)麗又不破壞地方生態(tài)的建筑。4什么是綠色住宅？“綠色住宅”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。能源等，也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和社會(huì)環(huán)境。4住宅的開(kāi)間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。不難看出對(duì)于一幢住宅樓來(lái)說(shuō)，住宅的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：住宅的建筑面積＝使用面積＋結(jié)構(gòu)面積。采用使用面積的計(jì)算，可以全面地反映住宅所有權(quán)人與住宅使用權(quán)人的租賃關(guān)系：但在住宅買(mǎi)賣(mài)中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的掙面積之和。3居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。3輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。3綠地率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建勾物除外。（3）商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積：各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。3商品房的銷(xiāo)售面獲如何計(jì)算？（l）套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96－86）規(guī)定的方法計(jì)算：其他建筑按照專(zhuān)用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。商品房銷(xiāo)售面積：商品房銷(xiāo)售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。0177。（10）據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為177。2建筑面積的計(jì)算范圍和方法：（1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。2住宅的建筑面積：建筑面積亦稱(chēng)建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。由于抗震的要求，磚混住寫(xiě)一般在5 6層以下。磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫(xiě)筋混凝土結(jié)構(gòu)。（5）辦理公積金需繳納費(fèi)用評(píng)估費(fèi)：％，％。保費(fèi)一次性交。凡是國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈(zèng)與、交換都需要交納契稅。2銀行接揭：是指購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。所有的商品房銷(xiāo)售都須簽訂此合同，內(nèi)銷(xiāo)的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷(xiāo)的房地產(chǎn)合同必須做公證。1高品房預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。1房地產(chǎn)證：是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。土地類(lèi)型：按其使用性質(zhì)劃分力居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房月地。發(fā)展商：專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。地所有者職權(quán)以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門(mén)。房地產(chǎn)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給
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