【正文】 《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。第三十一條 各縣（市）房管部門可參照本辦法另行制定實施辦法。復(fù)核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。第三十條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類 似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。第二十八條 除物價部門審核確定價格的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋以外，其它用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價格應(yīng)當(dāng)以評估方式確定。第二十七條 房屋征收評估鑒定過程中，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照市評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進行說明。第二十六條 市評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。第二十五條 市評估專家委員會選派成員組成專家組，對復(fù)核結(jié)果進行鑒定。第二十四條 市住房保障和房產(chǎn)管理局組織成立市房地 產(chǎn)價格評估專家委員會，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進行鑒定。第二十三條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市評估專家委員會申請鑒定。第二十二條 原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。第二十一條 被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。第十九條 房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。第十七條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估后，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，分戶的初步評估結(jié)果包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。第十五條 在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明有關(guān)情況。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。第十三條 注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師均需在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。第十二條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準。第六條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。抽簽過程與結(jié)果由公證機關(guān)現(xiàn)場公證。（五）如房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名單公布后5個工作日內(nèi)協(xié)商選定不成的，則由房屋征收部門在報名的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)中推薦3個以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，公開抽簽確定。（三）房屋征收部門按報名先后順序在房屋征收現(xiàn)場公布報名的評估機構(gòu)名單，由被征收人協(xié)商選定。第五條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定：（一）由房屋征收部門向社會發(fā)布征收評估信息。第四條 對從事房屋征收的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)實行信用管理制度。任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。第二條 評估市區(qū)國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。二〇一一年七月二十五日抄送：市政府辦公室，各區(qū)人民政府（管委會）、市各有關(guān)部門。在此之前，已領(lǐng)取房屋拆遷許可證實施拆遷的項目，評估仍按原規(guī)定執(zhí)行。第二十九條 本技術(shù)規(guī)范自2012年2月15日起施行。第二十八條 本技術(shù)規(guī)范所需各附件由相關(guān)部門組織評估專家委員會或由房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織制定。評估報告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留15年。第四章 房屋征收評估工作資料存檔第二十五條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評估報告一并整理存檔； ； ；； （文字、圖片）等資料； （文字、圖片）等資料； （文字、圖片）等資料； 、參數(shù)等證明資料；。在評估報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的評估機構(gòu)，對評估報告的內(nèi)容和結(jié)論負責(zé)任。附件應(yīng)包含估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的相應(yīng)資料，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他文件資料，估價人員和評估機構(gòu)的資格證明。第二十條 房屋征收評估報告應(yīng)包含下列內(nèi)容：；；；；；；；。第十八條 征收項目補償資金總額概算的評估按市場法原理進行，即按照征收項目范圍內(nèi)各使用性質(zhì)房屋的當(dāng)時二手房市場均價乘相應(yīng)擬被征收房屋的建筑面積，分別得出各類型房屋總價，將其相加，再加上裝飾裝修、附屬物、土地使用面積大于房屋建筑面積的補償、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷、臨時安置補償及獎勵等費用和一定的不可預(yù)見金額，即為征收項目補償資金概算總額。第十七條 在建工程應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進行評估，其建設(shè)進度以政府管理部門通知停止施工或房屋征收決定公告時的狀態(tài)為準，評估時以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。（標(biāo)準樣本房屋在征收范圍外時，其基準單價需按本規(guī)范第十一條的規(guī)定進行區(qū)域標(biāo)準化修正）2．土地使用性質(zhì)為非住宅用地的，按土地使用性質(zhì)的基準地價修正的方法計算土地單價。土地使用權(quán)價格應(yīng)采用基準地價修正法求取，基準地價修正時應(yīng)考慮交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、規(guī)劃限制、宗地條件等因素。第十三條 采用收益法評估的，房屋收益應(yīng)按照同一區(qū)域營業(yè)性房屋社會平均租金收益水平修正確定。非住宅房屋適用市場法評估，其中非營業(yè)性用房還適用成本法評估，營業(yè)性用房還適用收益法評估。其中非營業(yè)性用房包括工業(yè)性建筑（廠房、倉儲用房等）、辦公性建筑（辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館等）；營業(yè)性用房包括商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、出租型商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑。第十二條 非住宅房屋征收評估測算的技術(shù)路線為：1．確定房屋類別。當(dāng)“標(biāo)準樣本房屋”位于征收項目范圍內(nèi)時，該系數(shù)取100；當(dāng)標(biāo)準樣本房屋位于征收項目范圍外時，應(yīng)進行區(qū)位因素的標(biāo)準化修正，將“標(biāo)準樣本房屋”的區(qū)位因素情況修正到征收項目所在的區(qū)位因素情況。其計算公式為： 被征收房屋評估價格Vi=“標(biāo)準樣本房屋”基準價格V0Pi32——“標(biāo)準樣本房屋”修正為被征收房屋實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四。3．確定評估價格。系數(shù)確定參見附件三； P32——可比實例修正為“標(biāo)準樣本房屋”實體因素修正系數(shù)。P2——交易日期修正系數(shù)。測算基準價格的可比實例的選取條件見附件二。2．測算基準價格。在征收項目范圍內(nèi)或征收項目所在的板塊和片區(qū)范圍內(nèi)選擇“標(biāo)準樣本房屋”作為評估基準。第十條 采用市場法時，住宅房屋適用基準價格修正測算方式，無法采用基準價格修正測算方式的可采用可比實例修正測算方式；非住宅房屋適用可比實例修正測算方式。如選用兩種以上評估方法評估的，對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，采用簡單平均或加權(quán)平均的方式合理確定評估結(jié)果。有效期自提交正式評估報告之日起，至該征收項目征收補償結(jié)束時止。第六條 房地產(chǎn)價格指數(shù)板塊和片區(qū)劃分圖作為房屋征收評估的技術(shù)基礎(chǔ)。第五條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第四條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。第三條 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范第一章 總 則第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估技術(shù)行為，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補償辦法》、《鎮(zhèn)江市市區(qū)國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)范。2004年3月9日發(fā)布的《鎮(zhèn)江市城市房屋拆遷評估管理辦法》同時廢止。違反規(guī)定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定處罰。市房屋征收部門應(yīng)當(dāng)定期開展評估人員培訓(xùn)和繼續(xù)教育活動。第三十五條 從事房屋征收評估的注冊房地產(chǎn)估價師和評估工作人員應(yīng)當(dāng)熟練掌握房屋征收相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及房地產(chǎn)評估的專業(yè)知識。復(fù)核評估費用由原評估機構(gòu)承擔(dān)。第三十四條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。第三十二條 除屬于政府定價的房屋之外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。第三十條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)定，進行房屋征收評估及提交規(guī)范的評估報告。第二十九條 房屋征收評估鑒定過程中，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進行說明。第二十八條 評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。第二十七條 評估專家委員會應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對復(fù)核結(jié)果進行鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《鎮(zhèn)江市國有土地上房屋征收與補償辦法》第35條規(guī)定處理。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。第二十三條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。不得以印章代替簽字。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。存在錯誤的，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收項目公示欄公示3個工作日。第二十條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。第十八條 偽造、變造土地、房屋權(quán)屬證明、工商營業(yè)執(zhí)照等證明文件騙取停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，?yīng)當(dāng)依法予以追繳，并追究相應(yīng)的法律責(zé)任。被征收房屋于2010年7月1日前已經(jīng)取得工商營業(yè)執(zhí)照，將非經(jīng)營性用房用于經(jīng)營，在征收時持續(xù)營業(yè)一年以上的，可以結(jié)合實際營業(yè)年限按照下列比例給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。法律、法規(guī)和省、市人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。（二）被征收房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)持有合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證以及其它有關(guān)許可、登記證件。實行貨幣補償?shù)?，停產(chǎn)停業(yè)期限為6個月；實行非住宅房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)期限按過渡期限計算，過渡期限從被征收人簽訂征收補償協(xié)議并搬遷交房之日起，到產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋通知交付之日止；被征收人使用征收部門提供類似房屋周轉(zhuǎn)的，使用周轉(zhuǎn)房屋的時間應(yīng)予扣減。計算平均效益應(yīng)當(dāng)結(jié)合納稅情況，以會計核算及其他有關(guān)資料為依據(jù)，對不能提供會計核算等資料的，按照納稅情況評估，評估中使用的有關(guān)指標(biāo)、參數(shù)等應(yīng)參照稅收相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對停產(chǎn)停業(yè)期間確實需要發(fā)生在冊職工工資和養(yǎng)老、醫(yī)療保險費用的，給予適當(dāng)補償，職工工資一般按照本市當(dāng)年最低工資標(biāo)準計算，養(yǎng)老、醫(yī)療保險費用按照單位應(yīng)支付部分計算。第十四條 停產(chǎn)停業(yè)損失是指因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失。第十三條 被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。因被征收人的原因不能對被征收房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字、蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，評估機構(gòu)可以依據(jù)被征收房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同類房屋進行評估，評估結(jié)果有效，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照認定、處理結(jié)果進行評估。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向征收項目的評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。第十條 房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征收實施等有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。第九條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。同一征收項目由兩家以上評估機構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商或由房屋征收部門指定一家評