【正文】 展板： 現(xiàn)場售樓處和展銷會展板兩種，進行產品細說，配合銷售員介紹 演示 VCD： 利用三維技術演示樓盤情況，尤其是期房階段演示“陶然十景”具有現(xiàn)實意義，刻錄電子樓書（ 10000 份）隨樓書一 道派發(fā)；用于看房車電視屏幕介紹；初期結合電視廣告運作；結合多媒體網頁運作 。 跨街橫幅： 在現(xiàn)場及周邊主要街道，方便客戶尋找。 DM2：“銷售單片”正式開盤時使用，結合引導期客戶反映進行調整，大量印刷，于收樓處、接待處大量派送 首次印刷 10000 份，派發(fā)完畢后 重新設計重新印刷（按套數(shù) 1： 50 計，估計總量達 40000 份）。用于寄發(fā)或定點派發(fā)，也可作為現(xiàn)場工具。 房型配置圖： 用于銷平銷海等印刷品上，了解房型情況和面積，增加美感；請明泉公司盡快 提供所有整理過并分類的房型圖，由本 公司繪制家具配置圖。好的智能化演示可以充分提升樓盤形象 效果圖： 表現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃與綠化設計，最好有 4～ 5張： 40萬平方米總體鳥瞰效果圖（包括周邊商業(yè)、學校等設施）；一期總 體鳥瞰效果圖；最能展示環(huán)境效果的景觀，分別以白天、傍晚、夜景等形式表達。小房應貼近其客戶 消費力低的特點采用簡潔的現(xiàn)代式；大房型貼合消費者采用較為奢華或者為較有品味的中式裝修風格 樣板房應充分顯示房間功能，尤其“加一”的功能應當突出。尤其是 2+1， 3+1 中的功能房需羅列不同的設計方案，供客戶選擇?？稍O計改良式的蹋蹋米，木制移門等局部布置；歐式： 運用一些大膽的色調或材料，簡潔而大方，具有視覺沖擊力，明顯的文化特征，如雕塑小擺飾、吧臺、開放式廚房等。 方案二、突出大、小房型的裝修要點 大房型：注意細節(jié)勾畫，設計要求居住的舒適度； 小房型：著重在實用性，簡潔、大方，最大限度地利用空間，避免局促感。不同房型，不同面積，不同風格，甚至以房間功能為單位制定菜單模式。 （ 6） 菜單式裝修 裝修房比較適合于中檔及中高檔住宅，而對極高檔和低檔住宅應彈性地對待 —— 極高檔者由明顯的個性要求，而低檔住宅則存在成本與總價障礙。 三、成本與售價問題 （ 1） 價格可采用組合表示方法，例如：“ 2600 元（房價） +600 元（裝修價）”； （ 2） 批量化的裝修成本應低于個案裝修成本； （ 3） 住裝統(tǒng)一按揭有利于克服購房心理而促進銷售，也有利于發(fā)展商收款； （ 4） 裝修房會使消費者總體花費減少。 裝修房：問題與措施 一、個性化問題 解決成批住宅裝修個性化的幾個重要觀念如下： （ 1） 開發(fā)商的審美與判斷能力必須超過大多數(shù)的住戶； （ 2） 刻意追求個性化的住戶不占多數(shù)； （ 3） 個性是一種對外的張揚，主要表現(xiàn)在大門、玄關、大廳和書房，而不一定在住宅的所有方面； （ 4） “小菜單”與“大菜單”可解決裝修方案的個性化選擇； （ 5） 個性化更多地通過裝修以外的家俱、裝飾及陳設來體現(xiàn)； （ 6） 個 別局部可以不裝修。 以上這些對發(fā)展商的影響，正是毛坯房長期流行的本質原因 今日中國：需要裝修房 與國際同行相比，今天中國的住宅產業(yè)有六大不同： （一）由于住房政策和金融政策的改變，中國幾乎是突兀地出現(xiàn)了一個世界最大地住宅市場； （二）大、中型規(guī)模的全封閉住宅小區(qū)是中國的一大特色； （三）由于人口眾多，中國人大多數(shù)居住在多層以上的公寓 里； （四）大多數(shù)的中國消費者在室內設計方面的審美能力還相當差； （五）裝修行業(yè)內魚龍混雜，騙局甚多； （六）絕大多數(shù)發(fā)展商不敢于承擔建造最終住宅產品的責任。 二、對物業(yè)管理者的益處 不至于面對零散裝修所帶來的長期污染； 減低社區(qū)保安工作的壓力； 減少住戶的投訴； 減少管理成本； 加快小區(qū)入住速度； 三、對社會環(huán)境的益處 減少這方面日益增多的法律糾紛； 遏制低水準裝修； 提高居住水平和改善生活方式； 建立健康的鄰里關系； 促進住宅產業(yè)的整體發(fā)展； 提高裝修技術與藝術； 淘汰數(shù)以萬計的發(fā)展商和裝修公司中的一部分不合格者。同時我們建議養(yǎng)護林與停車場有一定的落差，在做安全保護措施的同時，可要求停車場管理人員隨時注意，避免不必要的損失。隨時進行現(xiàn)場整理，避免內部裝飾的變形，保證展示的完整性和完美性。物管主要體現(xiàn)在環(huán)境衛(wèi)生的整理，對可休憩場所的垃圾的隨時收集，注意盡量少地影響客戶。 （ 2） 現(xiàn)場售樓處 “會所一”前面，金匯路入口處安排保安一名，完成對進出車輛的引導，防止外來客戶亂停車現(xiàn)象的發(fā)生； 次入口處安排保安兩名，注意案場的穩(wěn)定、有條不紊；售 樓處門口設迎賓小姐若干。 （ 2） 聯(lián)合管理 請知名物管公司掛 名顧問，明泉物業(yè)實施管理。物業(yè)管理公司的品牌不僅代表放心、安全、方便，更是生活品質的提升。 自然物業(yè)管理也就首當其沖地成了開發(fā)商和購房者共同關注的焦點，一流的物業(yè)管理會成為房地產項目的賣點。這一切是由房地產市場的供求均衡關系，決定了房地產市場由賣方市場向買方市場轉化，個人掏錢買房呈現(xiàn)出對房屋的要求越來越精細、越來越周全、越來越多樣化的趨勢。 廣告規(guī)格： 5秒 廣告安排：上視 5 秒套裝 6， 600 元 /天 7 天 =46， 200 元 東視 5秒套裝 6， 888 元 /天 7 天 =48， 216 元 廣告費用： 94， 416元 （ 4）第四階段： 20xx 年 2 月 8日 — 2 月 23 日 廣告目的：提醒目標受眾再次關注品牌，加深印象。 廣告規(guī)格： 5 秒 廣告安排：上視 5 秒套裝 6， 600 元 /天 10 天 =66， 000 元 東視 5 秒套裝 6， 888 元 /天 10 天 =68， 880 元 廣告費用： 13， 488 元 （ 2）第二階段： 20xx 年 10 月 1日 — 10 月 19 日 廣告目的：針對目標受眾 進行集中投放，加深品牌認知度。魚兼得，事業(yè) 三、廣告語及部分文案表現(xiàn) 國際的，竟然是傳統(tǒng)的 江南：中國制造 凡爾賽來了，留下一段回憶 羅馬來了，也只是匆匆而過 十年虹橋已淡凈了浮華的喧躁 它內斂光華，期待著自己最初的堅持 這堅持應該是種國際化的中式， 有景、有情、有享受?? 這堅持可以淡雅但必須豐富 就像今天的吟風賞月，手邊的擺置我選擇 CAPPUCCINO 我們并沒有否定什么 精致的陶然十景追溯的是純正的江南風韻 獨有的五親空間是對居住的人性思考 這里倡導健康、發(fā)展健康、但最重要的 —— 這里有健康 錦繡江南 ，一個名字，一份對虹橋的堅持，一處中國人的家 江南：讓世界喝彩 一直以來，我們都在不斷的追求與前進 巴洛克、洛可可、凡爾賽、雅典?? 一路上，我們失落了許多，也遺忘了許多 如何找回失去的記憶？ 清溪潺潺而過，遍地春光燦爛 秋來風景怡人，如何不憶江南 ？ 賞畢陶然十景，四大會所功能齊全 逛完景觀一條街，五親空間讓您溫馨滿懷 在錦繡江南，你會找到記憶中的家 在錦繡江南，你會發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的，竟然就是國際的 LIVE IN中國 戶外導示系統(tǒng)（路牌、旗幟）可解決客戶對地理位置的模糊意識或誤解；車體屬費用不高但效果尤其是對知名度效果極好的媒體，建議采用。 投放原則： 1．量：開盤期、強銷期高密度集中 投放，采用彩色版面；持續(xù)期平穩(wěn)投放；清盤期結合促銷手段靈活投放 2．線：兩種組團――電視、報紙和戶外結合 主線 ―― 電視、新民晚報、解放日報 輔線 ―― 新聞晨報、申江服務導報、房地產時報、文匯報、戶外導示、車體 雖然晚報聲勢日下，但仍然雄踞上海灘報業(yè)龍頭老大的位置，目前尚不可能放棄；解放日報投放效果和投放量基本穩(wěn)坐第二把交椅，而且“住宅消費”等欄目操辦得有聲有色，行情看漲，應當重點考慮。 傳播上不區(qū)分“一期”、“二期”、“三期”，而是統(tǒng)一“錦繡江南”形象。 媒體策略： 報紙廣告、電視廣告為主。 通過交叉組合，樹立“明泉”房地產業(yè)品牌形象。 活動建議： 釣出江南真生活 時間： 11月 8日 內容：第一屆“錦繡江南杯”有獎釣魚大賽 地點：社區(qū)內 目的：制造新聞，引起廣泛注意；增加社區(qū)文化品位；加強樓盤與客戶的親和力 鑒于此階段本案景觀街、環(huán)境、會所等都落成，虹橋購物樂園已具有一定知名度，已經正式可以將本案賣點直觀地進行展示。 多樣社區(qū)老業(yè)主聯(lián)誼活動，促成人際傳播。 第二階段： 開盤期和強銷期 全新亮相 驚爆開盤 大投入全新出展； 排山倒海般的公開面市 戰(zhàn)術目標： 軟硬結合、文武雙做、高低空兼顧，保證一個月左右的全新亮相。 中西論戰(zhàn) ――中式風格向泛濫的歐陸風宣戰(zhàn) 時間： 20xx 年 9月（開盤前） 載體：報紙――以“房地產時報”為主 形式：新聞會戰(zhàn)，正反皆有 內容：中國人應該住在那里？ 目的：形成社會話題，營造社會熱點，為開盤拉開序幕。 虹橋的再一次崛起 ――“新虹橋生活圈”大討論 時間： 20xx 年 8月 地點：待定 主辦：閔行區(qū)政府、明泉房產 承辦：明泉房產 人員：上海市房地局官員、閔行區(qū)政府官員；房地產權威、專家；各大報社記者；明泉房產，清華、杭州設計院以及天啟等單位 內容：如何再造“虹橋”輝煌，如何定位“新虹橋生活圈”，“期待新虹橋”、“虹橋的第二次騰飛”的討論；明泉房產作“錦繡江南”產品推介，在提高地段形象的同時，側面提及錦繡江南。 不涉及具體產品具體價格等細節(jié)，引起懸念，充分“蓄勢”同時便于調整。 產品概念的全面導入，引起市場興趣，樹立入市形象。 ◆去化―― 7 月預開盤至年底完成 600 套左右的去化任務，至 20xx 年 4 月清盤 ◆塑造――將本案塑造成“國際的，竟然是傳統(tǒng)的！”生活方式 依附“新虹橋生活圈”，將本案地段塑造成“虹橋”概念 塑造明泉品牌、“錦繡江南”品牌 本案（一期）分以下三個階段完成： 第一階段：引導期，也叫蓄勢期 奇正相交 蓄勢高峽 多種手法并用，塑造“生活概念”和“板塊概念”；引而不發(fā)、激起好奇心、積累目標客戶 戰(zhàn)術目標： 塑造有傳統(tǒng)文化特征的時尚生活概念，提高產品立意。 “錦繡江南”在市場的聚光燈下成為 一個耀眼的明星。 產品解碼 —— 反彈琵琶法 跳出江南看江南，用 “出口轉內銷” 的方法從外向內逆滲透法、倒推法， 用世界級的眼光遙望江南文化，便抓住江南神韻，從而抓住“崇洋”情結的上海人的“心”。 原虹橋生活圈 —— 20 世紀“科技 +生活”的歐 陸建筑群。 B：產品模糊 —— 開發(fā)商傾注全力打造的“江南風格”與多元化需求于骨子里崇洋的上海人存在著“斷裂帶”，完全改良化、變異化的江南風格又破壞了國人引以為豪的江南神韻。 錦繡江南這一品牌便可在上海房地產市場高奏凱歌，一路飄紅 —— 這也是客戶追求的終極目