【正文】 事后，王先生找到物業(yè)管理公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。一天，王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。(2)物業(yè)公司無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴大的情形下，(屬緊急避險)可以進入樓上業(yè)主家進行檢查維修，如因此給業(yè)主造成如門窗破壞等損失，賠償責(zé)任應(yīng)由受益人承擔(dān)(此案收益人是樓下業(yè)主)。因此，水管老化破裂造成的損失應(yīng)該由該業(yè)主承擔(dān)。給案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)上不承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理認(rèn)為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購買商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩業(yè)主均提出賠償要求。②應(yīng)對物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強培訓(xùn)和約束，強化裝修管理責(zé)任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題，并予以改進。在業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報登記表》，詳細(xì)說明裝修地點、內(nèi)容等情況。②裝修管理人員未到現(xiàn)場核實而盲目同意。(2)分析此案存在的問題，提出物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進。問:(1)請你簡述物業(yè)裝飾裝修管理流程。某高層寫字樓32樓B室的業(yè)主向物業(yè)管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位的裝修管理人員在接到申報后擬以同意。③現(xiàn)場材料堆放是否安全。2)要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求，如①埋入墻體的電線是否穿管，是否用合格的套管。(2)在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應(yīng)重點核查以下的內(nèi)容: 1)要檢查裝飾裝修項目是否是已登記的項目:①檢查裝飾裝修項目是否申報。③物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運管理。2如果你是工程部經(jīng)理，服務(wù)物業(yè)裝飾裝修管理工作，請說明:(1)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些方面？(2)在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應(yīng)重點核查哪些內(nèi)容？【答案】(1)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括的內(nèi)容: ①物業(yè)裝飾裝修的范圍和時間管理。⑤指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進行。③應(yīng)合理安排入住服務(wù)辦理的時間，適當(dāng)延長辦理時間。(3)在組織入住過程中應(yīng)注意的以下問題: ①業(yè)主入住實行一站式服務(wù)，一條龍式流水作業(yè)、一次性解決，方便業(yè)主辦理有關(guān)手續(xù)。⑥領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關(guān)文件資料。④簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件。②驗收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗收單》，簽字確認(rèn)。②其他準(zhǔn)備:包括入住工作計劃、入住儀式策劃、環(huán)境準(zhǔn)備以及其他準(zhǔn)備事項。(2)請說明物業(yè)入住的流程。2你是客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)組織公司新接管的項目入住工作?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)制止。公民只能在法律法規(guī)的限度內(nèi)容自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定，同時還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提。請問:(1)你認(rèn)為物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業(yè)？(2)張某的訴訟請求是否得到法院的支持？為什么？【答案】(1)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進入其購買的物業(yè)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止張某吊裝巨型浴缸。故本案例中，對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權(quán)予以制止，包括顧某拆除私裝物，若其不理會，應(yīng)及時向有關(guān)部門報告。應(yīng)對樓下業(yè)主王某房屋滲水的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，報政府主管部門審批。在房屋儲藏室擅自安裝了抽水馬桶、洗臉盆、改變了立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲存室內(nèi)的儲柜及物品受損。因此，商品房整改期間的物業(yè)管理費用屬尚未交付業(yè)主期間的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理公司應(yīng)該向開發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)整改后，驗收雙方確認(rèn)商品房交付條件，付先生這才收了新房，此時才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。請問:(1)物業(yè)管理公司是否應(yīng)收取付先生這段時間的物業(yè)管理費用？(2)如果物業(yè)管理公司不向付先生收取這段時間的物業(yè)管理費，則應(yīng)該向誰收??？為什么？【答案】(1)物業(yè)管理公司不應(yīng)該收取付先生的物業(yè)管理費用。付先生認(rèn)為，應(yīng)該從自己驗收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費，或者從要求自己再次驗房的掛號信寄出的次日起收取。經(jīng)過驗房確認(rèn)，房屋質(zhì)量問題已基本得到解決。兩個月后，物業(yè)管理公司以掛號信的方式通知付先生，質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。在驗收過程中，付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)公司員工將其一一記錄在驗房單上。在辦理了相關(guān)入住手續(xù)后，付先生高高興興的領(lǐng)到了新房鑰匙。對于房屋細(xì)部質(zhì)量問題，若是在保修期內(nèi)，協(xié)助業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商制定的施工單位予以解決。如果當(dāng)時該女士未在房屋入住交接單上簽字且沒有領(lǐng)取鑰匙，則另當(dāng)別論。因為物業(yè)服務(wù)公司主要是為全體業(yè)主和整個物業(yè)公共部位和公共設(shè)施設(shè)備服務(wù)的，即便業(yè)主沒有實際居住，但是物業(yè)服務(wù)公司仍然為其提供了主要的物業(yè)服務(wù)。這些問題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格，僅以此依據(jù)不能證明房屋未達(dá)到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領(lǐng)取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主入住起應(yīng)向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多的物業(yè)管理費？請問:(1)你認(rèn)為該女士是否應(yīng)該交納出國期間的企業(yè)管理費，為什么？(2)假如你是該物業(yè)服務(wù)公司的客戶經(jīng)理，會如何處理？【答案】(1)該女士應(yīng)該交納物業(yè)管理費用。但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。②更迭:遺留問題較復(fù)雜，需要與物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位和業(yè)主大會等多方面溝通協(xié)調(diào)解決。②更迭:增加了對物業(yè)運行過程中發(fā)生的人、財、物等事項的查驗。②更迭:發(fā)生在物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會、原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間。二是產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與新的物業(yè)管理機構(gòu)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同?！敬鸢浮?1)條件不同: ①新建:建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同。(4)物業(yè)管理用房、市政管理單位的合同等其他內(nèi)容。(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀。2你是某物業(yè)公司的工作人員，公司委派你負(fù)責(zé)某項目的更迭物業(yè)承接查驗工作，請說明物業(yè)管理機構(gòu)更迭物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。③檢測查驗。(2)物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可以采用①觀感查驗。④園林綠化工程。②物業(yè)共用部位。2如果你是某物業(yè)服務(wù)公司的高級管理人員，公司委派你參加新建物業(yè)的承接查驗工作，請說明新建物業(yè)承接查驗的內(nèi)容和方式。(2)查驗的條件不同:新建物業(yè)是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方簽訂合同后。兩種承接查驗的主要區(qū)別是:(1)移交主體不同:新建物業(yè)承接查驗移交主體是建設(shè)單位?！敬鸢浮课飿I(yè)承接查驗是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。對預(yù)留的問題要簽署“遺留問題備忘錄”，這時的簽字可能是“一字千金”的。(2)在這種情況下，A公司應(yīng)聘請專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜襾碇笇?dǎo)移交文件的起草和指導(dǎo)移交工作的進行。請問A公司在這場“物業(yè)管理機構(gòu)更迭”的移交工作中存在什么問題？如何避免？【答案】(1)在物業(yè)管理更迭的移交工作中，各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交重點的重點和難點，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而A公司則認(rèn)為F公司在受托期間未能正常履行其管理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補償部分要扣除相當(dāng)部分。項目交接時雙方分別就項目現(xiàn)狀進行了逐項檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機組時，因正值冬季，環(huán)境溫度無法達(dá)到開機條件，在粗略看過機房后，接受人員便在“一切正?！钡淖謽酉潞灹嗣?。由于F公司以低價中標(biāo)，因而財務(wù)壓力很大，在實際管理運營中經(jīng)常偷工減料，對管理成本進行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。前期物業(yè)管理服務(wù)對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務(wù)。②前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間，因此，其在時間和管理上均是一個過渡時期和過程。⑤物業(yè)管理機構(gòu)的前期運作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。③業(yè)主的入住和裝修管理。1如果公司委派你任某一項目的經(jīng)理，承接一新建住宅小區(qū)，請你簡要說明前期物業(yè)管理的內(nèi)容？為什么說前期物業(yè)管理具有基礎(chǔ)性、過渡性特點？它與早期介入的區(qū)別是什么？【答案】(1)前期物業(yè)管理的內(nèi)容包括:①包含物業(yè)正常使用所需的常規(guī)性服務(wù)。(4)要求維修人員上門維修時必須保證時效和質(zhì)量。(2)說明當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了“交了物業(yè)管理費，管理處就應(yīng)包辦一切”的誤解，對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。請問如果你是該項目經(jīng)理，你準(zhǔn)備如何突破阻力，把入室維修工作引入正軌？【答案】(1)管理處起草并在公告欄張貼《致業(yè)主客戶的一封公開信》。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟運行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始實據(jù)實收取戶內(nèi)維修費用。5)竣工驗收階段: 參與竣工驗收，掌握驗收情況，收集工程質(zhì)量，功能配套及其他方面存在遺留的問題，為物業(yè)的承接查驗作準(zhǔn)備。⑤派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在銷售現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。③擬定各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)。4)銷售階段: ①完成物業(yè)管理方案及實施進度表。③對室內(nèi)裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。3)建設(shè)階段: ①與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。③提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見。2)規(guī)劃設(shè)計階段: ①就物業(yè)的的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議。④根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)。②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容。⑤有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。③有助于了解物業(yè)的情況。(2)早期介入作用是:①優(yōu)化設(shè)計。②物業(yè)服務(wù)公司可以及時做好業(yè)主入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)主受益。物業(yè)管理早期介入對物業(yè)管理公司非常重要。②開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要有一個好幫手，特別是需要有專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型和安裝問題、業(yè)主入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。請問:(1)分別站在開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)的角度，闡述物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有利之處(各不少于兩個方面)。④要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。②要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。②邀請要約人無需承擔(dān)法律責(zé)任。②邀請要約是邀請他方向自己發(fā)出要約，這里的他方無特定指向。②邀請要約是邀請他方向自己發(fā)出要約。②邀請要約是一方邀請他方向自己發(fā)出要約。⑦明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式。⑤物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗。③對違約責(zé)任的約定。1你是某物業(yè)公司的高級管理人員，公司委派你與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，你認(rèn)為簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意哪些事項？【答案】①明確業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會終止。物業(yè)服務(wù)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。(2)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同主要區(qū)別是:物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要區(qū)別在于: ①訂立的當(dāng)事人不同。⑧違約責(zé)任。⑥承接查驗和使用維護。④服務(wù)費用。②物業(yè)基本情況。但是，盜竊發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)起來有一定的難度，故物業(yè)公司無需承擔(dān)全部責(zé)任。(2)失竊案發(fā)生時，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門入室并盜竊的。在與物業(yè)公司多次交涉無結(jié)果的情況下，邵先生對物業(yè)公司進行了起訴，要求物業(yè)公司賠償人民幣8萬元。經(jīng)統(tǒng)計，邵先生家中被盜金錢和物品損失共計8萬余元。一個冬天的夜晚，邵先生回家發(fā)現(xiàn)，自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞，整個門損壞變形，屋內(nèi)一片狼藉。對于代他人簽署的合同，開發(fā)商借此機會收取履約保證金和承包金規(guī)已所有，是侵犯實際履約人即業(yè)主合法權(quán)利的行為，該條款無效。故即便開發(fā)商也物業(yè)公司簽訂為期十年的合同，但是在此期間，若小區(qū)業(yè)主委員會成立并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后，前期物業(yè)服務(wù)合同對小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。(1)請問A開發(fā)商與B物業(yè)公司簽訂為期十年的物業(yè)服務(wù)合同效力如何？(2)A開發(fā)商要求B物業(yè)公司交納履約保證金和承包費的合同約定是否有效？【答案】(1)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的合同，屬于前期物業(yè)服務(wù)合同。隨著二期開發(fā)的繼續(xù)和入住臨近，A開發(fā)商找到B物業(yè)服務(wù)公司并簽訂了為期十年的物業(yè)服務(wù)合同，將該居住小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)限承包給B物業(yè)服務(wù)公司。其次，物業(yè)管理公司應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，采取協(xié)商或司法途徑?jīng)Q定矛盾，無權(quán)采取停水、停電等方式處理物業(yè)糾紛。劉先生置小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全于不顧，擅自封閉陽臺和加裝護欄，不僅侵犯了其他相關(guān)業(yè)主的合法權(quán)益，而且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《管理規(guī)約》的約定，行為不當(dāng)。C、此案的訴訟費用應(yīng)由雙方承擔(dān)。請問物業(yè)公司的各項訴求能否得到法院的支持？劉先生在此案中的不當(dāng)之處？物業(yè)公司在操作中的錯誤所在？ 【答案】(1)A、物業(yè)公司訴劉先生拆除陽臺及防護欄的請求應(yīng)予支持。物業(yè)公司的訴訟請求是:劉先生拆除封閉樣的材料及防護欄并交納罰款。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。物業(yè)公司決定:對劉先生罰款2000元。劉先生認(rèn)為?！比胱『?，劉先生未經(jīng)物業(yè)服務(wù)公司同意，擅自封閉了觀景陽臺并加裝防護欄。王先生作為該小區(qū)的業(yè)主，實際享受A物業(yè)公司提供的服務(wù)，并未提出異議，理應(yīng)按約支付物業(yè)服務(wù)費。請問你認(rèn)為A物業(yè)管理公司能勝訴嗎？為什么？【答案】(1)能勝訴，應(yīng)該判決王先生償付拖欠的物