【正文】 。經(jīng)營前期所有營業(yè)額將會被昂貴的房租金所占據(jù)，已無利潤可言，對策只有創(chuàng)出桑拿洗浴“第一品牌”的形象、提高服務(wù)質(zhì)量、獨具特色的經(jīng)營理念、大幅度提高人均消費額，無形的給自身帶來經(jīng)營壓力。投資分析：經(jīng)過我們對北京地區(qū)整體的考察情況，已經(jīng)選擇出幾個比較適合經(jīng)營桑拿洗浴的場所，現(xiàn)在我們再認真地分析比較一下。178。我們從圖表中很容易的發(fā)現(xiàn)，房租正是最大的支出項目，是利潤的暗藏的“殺手”。的桑拿浴只可同時容納50人，從餐飲業(yè)分析張餐桌一天可翻6臺次；然而，桑拿浴室一張休息床一天平均服務(wù)1人次。五．投資評估 例： DISCO舞廳、酒吧 營業(yè)面積以1000M178。投資形勢：優(yōu)——商業(yè)環(huán)境良好，地區(qū)人群消費能力強，消費時尚前衛(wèi)，利于進行休閑洗浴項目的投資，具備市場認知度高，市場影響力廣泛，投資回報率比較高的特點。人文環(huán)境：商業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)處于良好，該地區(qū)夜生活人群為數(shù)眾多，高檔住宅小區(qū)密集、基本趨于飽和狀態(tài)，平均房價9000~12000￥/M178。商業(yè)環(huán)境：該地區(qū)休閑娛樂建設(shè)正處在成長階段，地區(qū)整體經(jīng)濟比較發(fā)達，大型商業(yè)寫字樓眾多，機關(guān)事業(yè)單位眾多。缺——該地區(qū)休閑洗浴行業(yè)競爭比較激烈，不利用新開設(shè)桑拿項目，為吸引消費市場的關(guān)注，打敗競爭對手創(chuàng)造自身“品牌”，前期需大量宣傳推廣工作，無形當中會增加投資比例，增加一定的投資風險。人文環(huán)境：北京房地產(chǎn)比較密集區(qū)域，高品質(zhì)、高消費人群較多，商業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)處于完善，該地區(qū)夜生活人群為數(shù)眾多，高檔住宅小區(qū)密集、基本趨于飽和狀態(tài)，平均房價9000￥/M178。商業(yè)環(huán)境：該地區(qū)休閑娛樂建設(shè)正處在成長階段，地區(qū)整體經(jīng)濟比較發(fā)達，大型商業(yè)寫字樓眾多，市場競爭比較激烈。缺——人群整體素質(zhì)比較平衡，該地區(qū)居民消費能力處于中檔水平，為吸引其他地區(qū)市場的關(guān)注，前期需加大宣傳推廣工作，增加市場認知度和“品牌”效益。該地區(qū)人群流量比較大。人文環(huán)境：未來北京房地產(chǎn)重點開發(fā)區(qū)域，該地區(qū)以南寫字樓多為企業(yè)總部基地，居臨豐臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，大型企業(yè)座落于此。參考信息：（三）南三環(huán)地區(qū)特點交通狀況：交通配套設(shè)施齊全，道路狀況也很良好，地域?qū)掗煛Ｍ顿Y形勢：優(yōu)——現(xiàn)今這個區(qū)域，不存在大型高檔桑拿洗浴場所，周邊的商業(yè)環(huán)境非常適合經(jīng)營大型休閑桑拿項目，市場潛力巨大。人文環(huán)境：房地產(chǎn)業(yè)在該地區(qū)發(fā)展迅速，周邊高檔住宅小區(qū)眾多，以“世紀城”最為突出，住宅區(qū)平均房價9000￥/M178。商業(yè)環(huán)境：居臨5星級世紀金源大飯店，該飯店整體40%為商業(yè)寫字樓，飯店擁有地下12000M178。缺——該地區(qū)對于休閑娛樂場所，控制比較嚴格，大型住宅底商多數(shù)不允許開設(shè)，經(jīng)調(diào)查 只有少數(shù)的商業(yè)寫字樓底商，可以經(jīng)營大型休閑洗浴項目，租金相對價格比較昂貴，之后 我們會針對這個問題具體分析。休閑場所：茶藝館、咖啡館眾多，擁有一家大型KTV場所，周邊地區(qū)散落著數(shù)不多小型歌廳、擁有兩家中檔桑拿場所：寶通寶俱樂部、天湖洗浴。（一）金融街地區(qū)特點金融機構(gòu)：工商銀行總行、農(nóng)業(yè)銀行總行、民生銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行、華夏銀行、中信實業(yè)、華泰保險、平安保險、太平洋保險、證監(jiān)會、保監(jiān)會等。如果管理到位，嚴格把握好服務(wù)關(guān)，相信必定會運營穩(wěn)定，在短期內(nèi)便可收回投資成本，運營一年后會逐漸被消費群所認可，巨額回報便會指日可待。經(jīng)營項目價格： 洗浴凈桑180/￥、搓澡98/￥、足底按摩98/￥、保健188/￥、泰式388/￥等 以下均以人民幣為貨幣單位日支出：178。啟動備用金：50萬人民幣員工培訓、開業(yè)宣傳：50萬人民幣投資回報：按照開業(yè)半年內(nèi)，市場的認知度及美譽度一般的情況下，進行以下利潤測算。整體裝修：整體以高檔裝修為目的，約700萬~800萬人民幣。三．案例分析：根據(jù)上述北京的市場投資優(yōu)勢，以投資休閑洗浴為項目，進行一件關(guān)于桑拿洗浴的案例分析。，大型休閑消費場所分布平均化，參與同行業(yè)競爭機率較小，投資項目風險不高。，其中休閑洗浴場所不到200家，體現(xiàn)出市場需求空間廣泛、市場潛力巨大，稀缺狀態(tài)比較明顯。，每月的流動人口平均達到200萬/次。以上因素都促使人們接納了城市中的休閑空間洗浴，在洗浴中潔凈自己，在洗浴中放松自已，也就是在休閑、自由的環(huán)境中享受下洗浴生活。從我國發(fā)展情況看，隨著人民生活水平的提高及勞動時間的縮短，休閑已逐漸成為人民生活的必需，休閑洗浴正是洗浴業(yè)適應休閑消費需求的一種體現(xiàn)。在西方乃至中國是一種以“休閑、舒適、情趣、品位”為主題的洗浴模式。浴場業(yè)主通過管理公司和工程項目管理公司，控制浴場興建的全過程，力求確保在預算范圍內(nèi)，保質(zhì)、保量、保工期地完成浴場的建設(shè)任務(wù)，及時交付使用，實現(xiàn)預期的洗浴項目的投資目標。(3)裝飾承建商負責：①外裝飾；②客房裝飾；③公共場所裝飾。(1)總承建商負責整個浴場項目建造的組織與協(xié)調(diào)工作，它還要完成基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)及土建等主要施工任務(wù)。它們是整個浴場項目的材料、設(shè)備和施工的承擔者。上述四方面的人員是浴場整個項目的技術(shù)設(shè)計承擔者，其中以建筑師為項目設(shè)計的總負責人。(3)機電專業(yè)工程師負責整個浴場專業(yè)機電設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計與有關(guān)技術(shù)方面的意見。(1)建筑師負責設(shè)計和總體的組織與協(xié)調(diào)，擔任浴場項目技術(shù)設(shè)計的總負責人。五、洗浴項目技術(shù)設(shè)計部門的工作它由項目管理公司推薦并經(jīng)業(yè)主認可，然后由項目管理公司與各技術(shù)設(shè)計部門簽訂設(shè)計合同確定的。進度、質(zhì)量的監(jiān)督控制工作內(nèi)容包括協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制各有關(guān)單位的工作完成情況、施工質(zhì)量和工期等。為了完成好這一基本任務(wù)，在工程項目建設(shè)全過程的每個階段上，都要做好以下四方面的工作：組織工作內(nèi)容包括建立相應的管理機構(gòu)，制定工作制度，選擇設(shè)計、施工單位，撰寫各類招標文件，并實施招標等。工程項目管理過程是隨項目的準備工作而開始的，并以建成交付使用而結(jié)束。管理公司在做好上述各項準備工作基礎(chǔ)上，對浴場設(shè)施、設(shè)備進行驗收、接管，然后著手浴場的試運轉(zhuǎn)，并逐步過渡到浴場的正式開業(yè)。編制浴場經(jīng)營預算內(nèi)容包括：(1)試營業(yè)預算；(2)正常營業(yè)預算；(3)五年營業(yè)規(guī)劃與測算。籌備浴場經(jīng)營管理物品內(nèi)容包括：(1)客房用品、設(shè)施；(2)餐廳用品、設(shè)施；(3)廚房用品、設(shè)施；(4)其他經(jīng)營管理的用品、設(shè)施；(5)各類原料。提供洗浴項目發(fā)展的咨詢意見內(nèi)容包括：(1)浴場選址、類型、檔次與規(guī)模；(2)浴場內(nèi)部各類客房的數(shù)量分布、分配，餐飲場所特色和公共設(shè)施的功能；(3)浴場市場營銷策劃與經(jīng)營測算。上述兩部分的總和，再加上適當?shù)牟豢深A見費，即為洗浴項目興建的總投資預算?？尚行苑治鰣蟾媸窃鰳I(yè)主投資決策的依據(jù)。由工程項目管理公司會同技術(shù)設(shè)計部門，依據(jù)管理公司的咨詢意見，初步估算建造的投資額。當然，上述兩個文件也可以結(jié)合為一個文件，即洗浴項目的可行性分析。各參與部門的功能與工作內(nèi)容在下面相關(guān)部分會展開論述。簡單地說，前者側(cè)重于軟件，后者側(cè)重于硬件。為了確保這一最終目標的實現(xiàn)，