【正文】 東方 偉業(yè) 廣場(chǎng)售 價(jià) 及租金價(jià)格預(yù)測(cè) ： （ 附 價(jià)格示意圖明細(xì)于后） gai 根據(jù)以上市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果來(lái)看，建議本項(xiàng)目售價(jià)及租金情況具體如下： 備注 ： 根據(jù)目前寧德市場(chǎng)上商鋪銷售價(jià)格、本項(xiàng)目的所處的區(qū)域現(xiàn)狀、項(xiàng)目特點(diǎn)，在采用方案一的價(jià)格下，預(yù)測(cè)項(xiàng)目一樓銷售均價(jià)在 23000 元 /㎡左右，二樓銷售均價(jià)在 14000元 /㎡左右，三樓在 8000 元 /㎡左右， 四樓在 4500 元 /㎡左右， 在理想狀況下（可售部分銷售 100%），按此銷售價(jià)格水平，將實(shí)現(xiàn)毛銷售收入 55430 萬(wàn)元（約 億元），經(jīng)過優(yōu)惠折扣后，最終可實(shí)現(xiàn)成交收入 50996 萬(wàn)元（約 5億元）。㎡，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)及市場(chǎng)培育期的商家租金價(jià)格水平，故項(xiàng)目一樓的租金價(jià)格可參考 110元 /月㎡。㎡，次繁華路段為 100180 元 /月 東僑 區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 目前各區(qū)域租金情況： 區(qū)域 路段 租金水平 （元 /月金龍公司現(xiàn)在也不著急銷售，先用高價(jià)試探市場(chǎng)，等我司項(xiàng)目開業(yè)后，等待升值后繼續(xù)銷售。其價(jià)格分布特點(diǎn)為：在本案的以南片區(qū)的項(xiàng)目銷售均價(jià)為 800010000 元 /㎡；在本案的以東片區(qū)的項(xiàng)目銷售均價(jià) 為 1000011000 元 /㎡；在項(xiàng)目西北方向的酈景陽(yáng)光的一樓均價(jià)達(dá)到 18000 元 /㎡，由于其地處新舊兩區(qū)的過度地帶，故其價(jià)格較高；金域蘭灣由于其為新興的大社區(qū)（ 500 畝），故其底商均價(jià)也高達(dá) 16000 元 /㎡；本項(xiàng)目所在地的金龍項(xiàng)目，第一期的底商銷售均價(jià)在 12021 元 /㎡，已銷售完畢。 目前 在售商鋪價(jià)格： 項(xiàng)目名稱 售價(jià)水平（均價(jià)， 元 /㎡） 金龍紐約街 18000 元 /㎡ 酈 景陽(yáng)光 一樓 18000 元 /㎡，二樓 8000 元 /㎡ 金域蘭灣 16000元 /㎡ 東湖豪門 11000元 /㎡ 瑞豐華府 10000 元 /㎡ 名陽(yáng)帝景 10000 元 /㎡ 君裕東湖 9000 元 /㎡ 海濱壹號(hào) 8000 元 /㎡ 金港名都 A區(qū) 7800元 /㎡ ※ 小結(jié) 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 以上為寧德目前含有商業(yè)的在售項(xiàng)目，還有其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格還未確定，故沒有列示。 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 六 、 價(jià)格策略 厘定價(jià)格的相關(guān)因素 價(jià)格與物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客戶、市場(chǎng)狀況等方面有著密切關(guān)系，本項(xiàng)目厘定價(jià)格時(shí)首要考慮的因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 、 整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 、 市場(chǎng)的供求狀況 、 物業(yè)自身客觀 條件：地理位置、質(zhì)素、建筑進(jìn)度 、 目標(biāo)客戶的價(jià)格接受程度和價(jià)值取向 、 宣傳推廣是否理想 價(jià)格定位 、各樓層定價(jià)基數(shù)說(shuō)明 寧德東方偉業(yè) 廣場(chǎng)各樓層的價(jià)格 (租金、售價(jià) )都是以 寧德市區(qū)目前的各區(qū)域經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 作為 參照對(duì)比 ， 并結(jié)合東僑區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r 得來(lái)的。 我公司 對(duì)商鋪整體分割規(guī)劃，將其間隔成為 “ 易投資、易出租 ” 的商鋪，將交通主動(dòng)線 規(guī)劃 非常合理 。為 業(yè)主 節(jié)約推廣費(fèi)用和保證經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)，真正貼心 為 業(yè)主 服務(wù)。 國(guó)際知名的零售巨頭， 世界 500 強(qiáng)企業(yè)“沃爾瑪” 超市強(qiáng) 勢(shì)進(jìn)駐，重拳打造 寧德東 區(qū) 商業(yè)升級(jí)版，為 寧德 東 區(qū) 商業(yè)片區(qū)注入商業(yè)活力， “沃爾瑪” 超強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)力和影響力，為商場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)勁人流，提升商鋪升值空間，投資 東方偉業(yè) 廣場(chǎng)，和 “沃爾瑪”一起賺錢。 東區(qū) 地塊已成為政府在 2021 年至 2021 年重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的地塊，是 寧德 市 “ 東擴(kuò) ” 、 “ 南 移 ” 戰(zhàn)略 ， 寧德的城市規(guī)劃和城市建設(shè)的重心逐步向?qū)幍聳|部轉(zhuǎn)移 ， 未來(lái)大量的建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)必將集中到東部新城市中心， 東方偉業(yè)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)闁|僑開發(fā)區(qū) ， 發(fā)展前 景光明。樣板商業(yè)街的改造，物業(yè)價(jià)值凸現(xiàn)。 是 寧德 東的重心、中心，整個(gè)片區(qū)的商業(yè)凝聚于一點(diǎn)，是商圈匯聚之處，整個(gè)商場(chǎng)將 成為真正的 “ 聚寶盆 ” 。在政府的支持下，不僅促成 東僑區(qū) 的建設(shè)并帶來(lái)強(qiáng)大人流商機(jī)，并為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供信譽(yù)保障。 寧德東方偉業(yè) 廣場(chǎng)在市政百億資金的交通改造中，成為新 東僑 中軸線 。 集名店、超市、美食廣場(chǎng)的 綜合體。 男女各半： 銷售人員性別比例建議男女各半，適應(yīng)本地市場(chǎng)和本項(xiàng)目特征，加強(qiáng)職業(yè)形象化 和可信任度。 延長(zhǎng)銷售時(shí)間： 分為兩班根 據(jù)商業(yè)特點(diǎn)實(shí)施 8： 30—— 20： 00 兩班倒制度，吸籌和解籌根據(jù)實(shí)際 情況安排，盡可能抓客。 銷售 專 員： 6～ 8 名 招商專員： 4名 招商專員：4 名 運(yùn)營(yíng) 總 監(jiān) （總經(jīng)理） 項(xiàng)目經(jīng)理 廣告策劃經(jīng)理 招商 經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理助理 平面設(shè)計(jì) 文 案 銷售主管 招商專員 招商專員 銷售專員 銷售專員 銷售專員 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)場(chǎng) 管理 與控制 2021年 11 月中下旬銷售人員進(jìn)入售樓處做上崗前準(zhǔn)備； 每周項(xiàng)目小組連同 公司 舉行周例會(huì)，通報(bào)每周銷售情況及目前急需 公司 解決的問題； 按時(shí)制作 來(lái) 客統(tǒng)計(jì)分析、廣告效果測(cè)試分析并以周 報(bào) 月 報(bào) 形式向 公司 提交； 每日以書面形式向 公司 匯報(bào)銷售情況； 定期向 公司 提交例會(huì)紀(jì)要、銷售周結(jié)、月結(jié)及年度總結(jié)； 每月定期與銷售人員溝通，及時(shí)分析市場(chǎng)變化，相應(yīng)調(diào)整銷售策略 。 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 五 、銷售管理 管理 組織架構(gòu) 針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的銷售組織工作，采用 總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目 經(jīng)理負(fù)責(zé)制， 由 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)與 公司 運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 進(jìn)行日常銷售工作的協(xié)調(diào)、對(duì)接，銷售人員負(fù)責(zé)具體銷售工作。 解籌時(shí)按暨定的推貨方式先進(jìn)行解籌，視解籌情況加推而對(duì)于街鋪以及位置好的鋪位可以采取銷控措施； 解籌后主要結(jié)合入駐品牌商家的情況，以位置相對(duì)理想但價(jià)格不是太高的鋪位進(jìn)行銷售； l 尾盤期主要采取大折扣，讓客戶感到有一定的優(yōu)惠。 ? 解籌方案 篩、配籌后按所放號(hào)碼順序排隊(duì)訂房的方式進(jìn)行解籌（詳細(xì)方案日后提供）。 ? 放號(hào)方式 不對(duì)外公布價(jià)格，銷售人員以放號(hào)段大致均價(jià)向客戶作介紹，前 10 天以自然放號(hào)的形式，將全部盤量推向市場(chǎng)，根據(jù)每日由銷售人員上報(bào)的意向房號(hào)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，觀測(cè)市場(chǎng)購(gòu)買傾向及價(jià)格承受情況，為解籌前的銷控提供市場(chǎng)依據(jù)；而后以銷控放號(hào)方式作引導(dǎo)性吸籌。掀起的商業(yè)銷售熱潮，啟動(dòng)商鋪的認(rèn)籌登記。 ? 完成必要的銷售文件（認(rèn)購(gòu)合同、定金通知書、購(gòu)樓須知、按揭須知、預(yù)售合同） 。 ? 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前提條件 ? 售樓大廳裝修完畢并可使 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ? 建筑模型已完 成 ? 完成必要的銷售文件（銷售百問、銷售面積、 鋪位 號(hào)表、認(rèn)購(gòu)登記卡、付款方式、客戶登記表等） ? 銷售人員已完成上崗培訓(xùn) ? 已完成銷售人員的工服、名片制作 ? 完成必要的宣傳資料（樓書、戶型單張、折頁(yè)） ? 宣傳鋪墊（戶外廣告、報(bào)紙軟文廣告） ? 樓體包裝（以工程網(wǎng)包裝、以廣告噴繪包裝） ? 工作人員到位（保安、保潔、財(cái)務(wù)） ? 正式開盤銷售前提條件 ? 取得 《預(yù)售許可證》 ? 現(xiàn)場(chǎng)包裝 ： 看樓通道施工裝修完畢；現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造完成（導(dǎo)示系統(tǒng)、道旗、綠化、背景音樂安裝完畢等）。本項(xiàng)目的銷售操作思路亦是如此，通過核心租戶在一層和二 層不同區(qū)域的安置，將相對(duì)位置較差的單位通過品牌商家的入駐變成相對(duì)較 1 佳的位置，從而帶動(dòng) 二 層的銷售以及順利完成價(jià)格的初步拉升。 本項(xiàng)目 作為純商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)的運(yùn)作一般是 “ 招商先行 ” 。 有目的地入市 根據(jù) 公司 的資金運(yùn)作需要，合理安排營(yíng)銷成本投入和銷售回款的進(jìn)度，提高 公司的資金利用效率。 銷售旺季入市 每年 10 月至下年 5月是房地產(chǎn)銷售的周期性旺季，其中 10— 12 月以及 3— 5 月是銷售黃金時(shí)段，一般在銷售黃金時(shí)段推出的樓盤，比較容易快速聚集人氣，在銷售初期達(dá)到較高的銷售率，因此入市時(shí)機(jī)的選擇對(duì)于樓盤銷售尤其關(guān)鍵。 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 無(wú)造勢(shì)不入市 在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)： “ 無(wú)造勢(shì)即無(wú)市場(chǎng) ” 。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2021 年五一節(jié) 開盤。 二 、入市時(shí)機(jī)及銷售前提 入市時(shí)機(jī) “ 良好的開始是成功的一半 ” ，入市時(shí)機(jī)方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開局。充分的運(yùn)用 “ 一個(gè)主題（ 寧德 首 家購(gòu)物廣場(chǎng) ） ” 突破市場(chǎng)， “ 四大媒體（ 閩東 日?qǐng)?bào)、 寧德 晚報(bào)、 寧德電視臺(tái)、福建電視臺(tái) 、 福州電視臺(tái)、 電臺(tái)大力度 ，高密度報(bào)媒和全方位 ， 大手筆現(xiàn)場(chǎng)包裝） ” 撬動(dòng)市場(chǎng)， “ 以三大 核心賣點(diǎn)（ 東僑核心區(qū)域 、 首家“一站式”購(gòu)物廣場(chǎng)、 聯(lián)合世界 500 強(qiáng)企業(yè) ） ” 攻占市場(chǎng)， “ 三點(diǎn)小利（ 置業(yè)會(huì)員卡、多折扣 、返租大奉送回報(bào)業(yè)主） ” 收獲市場(chǎng)。本項(xiàng)目建設(shè)周期短，工程進(jìn)度快，且達(dá)到銷售許可條件相對(duì)容易，為本項(xiàng)目快打快銷的銷售策略提供了有利的客觀條件。由于 寧德 城市建設(shè)的步伐和經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，市民對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情空前高漲，尤其是優(yōu)質(zhì)商鋪更是成為備受投資客青睞的市場(chǎng)熱點(diǎn)。 、建筑立面 定位 采用大氣、莊重又富有現(xiàn)代城市 商業(yè)綜合體規(guī)范的現(xiàn)代造型，為市民展現(xiàn)時(shí)尚、現(xiàn)代、多姿多彩的城市生活舞臺(tái)，是寧德市的地標(biāo)性建筑。 ※ 結(jié)論： ? 項(xiàng)目的目 標(biāo)客戶主要是 東僑區(qū) 附近一帶的村民 、居民 、公務(wù)員、附近居 住的 商業(yè)人士， 大客戶，因?yàn)槭煜ぴ搮^(qū)域，且投資意識(shí)較濃是消化本項(xiàng)目的重心所在，營(yíng)銷策略應(yīng)該根據(jù)這類人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣、文化水平、消費(fèi)能力制定廣告推廣計(jì)劃、活動(dòng)的安排以及銷售策略。約占成交客戶的 10％。 有定向需要購(gòu)鋪經(jīng)營(yíng)的大中型商戶約占成交客戶的 10％。 購(gòu)買心理分析 ： 以上客戶的資金積累及來(lái)源不象前幾類客戶群般豐厚 ， 多會(huì)選購(gòu)較高樓層、小面積的商鋪 ， 該類客戶最注重返租回報(bào)及商鋪總價(jià)上的因素其次才考慮商鋪位置和客流量等因素 ， 其購(gòu)鋪預(yù)算多在 20 萬(wàn)左右 ， 購(gòu)買心理會(huì)類似選 購(gòu)債券 ， 對(duì)回報(bào)率較為敏感 ， 約占成交客戶的 10％。 約占成交客戶的 20％。約占成交客戶的 20％。 B、 經(jīng)濟(jì)富裕的本地村民 當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村士干部，經(jīng)濟(jì)富裕，具豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)； 當(dāng)?shù)卮迕?，?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有 海外關(guān)系以及 一定資產(chǎn)及物業(yè)。對(duì)返租回報(bào)等促銷措施的需求不太高。 ? 目標(biāo)客戶群定位 ： ? 投資者分析（預(yù)計(jì)所占之購(gòu)買比例為： 55%左右） ? 客戶類型 A 、 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來(lái)的人士 擁有大型企業(yè)的人士； 擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的 投資者； 經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕 ， 具豐富積蓄 ， 以投資置業(yè)作為保值用途的人士； 企事業(yè)機(jī)關(guān)之高層國(guó)家干部； 購(gòu)買心理分析 ： 以上人士對(duì)投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。以寧德當(dāng)?shù)貨]有而福州、溫州等地火熱的品牌為主，形成賣點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力； ? 休閑娛樂功能 ：購(gòu)物中心所設(shè)的影院、 KTV 量販（如 Agogo）、兒童樂園、游戲廳 、網(wǎng)吧、水吧、茶吧、棋牌室等，滿足不同消費(fèi)者的休閑娛樂需求； ? 餐飲功能 ：一樓的西式快餐連鎖店及三層的美食城、火鍋城等，分別滿足了不同消費(fèi)者的“吃”的需求； ? 服務(wù)功能： 除購(gòu)物、休閑娛樂、餐飲本身提供的服務(wù)外，還有專門的服務(wù)設(shè)施和機(jī)構(gòu)，如銀行、電信、婚紗攝影沖印、旅行社、美容院等。 產(chǎn)品文化定位 集“購(gòu)物、娛樂、美食、文化教育、城市服務(wù)、商務(wù)休閑”等功能于一體，滿足全客層全時(shí)段及“一站式”消費(fèi)需求。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 建成寧德市東僑新區(qū)的地標(biāo)性城市商業(yè)綜合體，成為當(dāng)?shù)刈钚碌默F(xiàn)代生活中心，該項(xiàng)目要成為寧德及周邊地區(qū)廣大人民群眾休閑、游玩、社交、購(gòu)物的好去處，成為流動(dòng)人員旅游、觀 光、商務(wù)、游覽的最佳場(chǎng)所，使該項(xiàng)目真正成為消費(fèi)者公認(rèn)的購(gòu)物中心、美食中心、文化娛樂中心、康體運(yùn)動(dòng)中心、社交中心、生活中心。 具體 業(yè)態(tài)組合 ： 大賣場(chǎng)＋精品店＋特色店＋餐飲＋休閑＋娛樂 業(yè)態(tài)、業(yè)種分布（更精確的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布見平面布局圖附一份于后） 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 各樓層業(yè)態(tài)分布： gai 樓 層 業(yè) 態(tài) 1F 男裝、女裝、鞋業(yè)、運(yùn)動(dòng)服飾 /用品、童裝、孕婦 /內(nèi)睡衣、化妝品、商務(wù)禮品、精品掛件、工藝 /收藏品、茶葉專賣 1F(獨(dú)立鋪位 ) 珠寶城 /眼鏡（銀行）、郵政、電信、旅行社、票務(wù)中心、彩票代售點(diǎn)、 照片沖印 /影印、西式快餐、美食街、箱包 /皮具、小百貨、 服裝 /干洗店、鮮花、陶瓷