【正文】 最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第七十一條規(guī)定，抵押期限為主債務(wù)履行之日起至主債務(wù)全部清償完畢之日止。經(jīng)過(guò)慎重合議，靈璧縣法院于XX年4月2日判決被告木材公司與第三人西某等五人簽定的房屋租賃合同無(wú)效。四名原告、五位第三人以及他們各自的律師出了庭。既然木材公司于3月1日將房屋租賃給五位第三人，又怎么可能于5月1日再租賃給魯全根呢？四原告提供的這份證據(jù)，又一次證明了木材公司與西某等第三人簽定的房屋租賃合同是虛假的。四原告同時(shí)向法院提供了木材公司收取魯全根房租的收據(jù)，收款日期是XX年8月12日，金額是463元，收款項(xiàng)目為家具廠純利潤(rùn)。合同期限為XX年5月1日至XX年5月1日。四原告還向法院提供了一份房屋租賃合同。這些問(wèn)題，五位第三人沒(méi)有提供證據(jù)證明。免去原木材公司張某的經(jīng)理職務(wù)，并不必然就是西某主持工作。西某認(rèn)為，在XX年1月30日靈璧縣林業(yè)局任命她為靈璧縣大森林貿(mào)公司經(jīng)理的同一文件上，免去了原木材公司張某的經(jīng)理職務(wù)，雖然沒(méi)有正式任命，但她實(shí)際上從此時(shí)起就主持了木材公司的工作，原靈璧縣林業(yè)局局長(zhǎng)也為此出具了證明。任命宣布以后，西某將木材公司的公章從靈璧縣林業(yè)局領(lǐng)回，并以法定代表人的身份，分別與包括西某本人在內(nèi)的五位第三人簽定了房屋租賃合同，用租賃費(fèi)97772元折抵木材公司欠五位第三人借款，租賃合同期限為20年，其中三個(gè)人為XX年3月1日至2020年3月1日，兩個(gè)人為XX年3月1日至2022年3月1日。XX年1月30日，靈璧縣林業(yè)局以靈林人字[XX]9號(hào)文件任命西某為靈璧縣大森林貿(mào)有限公司經(jīng)理。（五）這里還有一個(gè)問(wèn)題必須說(shuō)明，那就是本案第三人之一西某的任職問(wèn)題。由于這五間門(mén)面房已經(jīng)先行抵押給銀行，所以變賣(mài)時(shí)，靈璧縣工商銀行優(yōu)先受償貸款本息近12萬(wàn)元。[!]貸款到期后，木材公司未能及時(shí)償還貸款，當(dāng)然也沒(méi)有能力償還貸款。因?yàn)榈盅汉贤谑畻l第一款規(guī)定：“本合同生效后，未經(jīng)乙方書(shū)面同意，保證不將本合同項(xiàng)下的抵押物再設(shè)立任何形式的抵押、質(zhì)押，也不將抵押物出租、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)給第三人。也許正是這個(gè)規(guī)定，使五位第三人萌生了簽定房屋租賃合同、用房租抵付欠款的念頭。早在XX年2月14日，被告木材公司與靈璧縣工商銀行簽定了最高額貸款抵押合同，將上述五間門(mén)面房設(shè)定抵押，同時(shí)辦理了抵押登記，后來(lái)實(shí)際貸款10萬(wàn)元。而本案四原告是依據(jù)《合同法》第五十二條第二款主張合同無(wú)效，其主體既可以是合同當(dāng)事人，也可以是合同外的利害關(guān)系人，只要能夠證明合同當(dāng)事人具有主觀上的惡意，就可以宣告合同無(wú)效。四原告是要求宣布合同無(wú)效，而不是要求撤銷(xiāo)合同，二者雖然都是由《合同法》明確規(guī)定的，但它們之間有著很大的區(qū)別。西某等人還認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定，朱宗祿等四原告只是木材公司的債權(quán)人，而不是租賃合同當(dāng)事人，根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定，當(dāng)然不應(yīng)當(dāng)享有租賃合同的撤銷(xiāo)權(quán)，無(wú)權(quán)提出撤銷(xiāo)租賃合同，所以，四原告的主張違反了法律規(guī)定，西某等人請(qǐng)求法院依法駁回四原告的訴訟請(qǐng)求。此外，最高額貸款抵押合同期限為XX年2月14日至XX年2月13日，第三人與木材公司簽定的房屋租賃合同在2月13日以后，應(yīng)為有效。第三人西某等共同認(rèn)為，四原告訴請(qǐng)撤銷(xiāo)木材公司與第三人西某等人簽定的房屋租賃合同不符合法律規(guī)定。所以，朱宗祿等四原告請(qǐng)求法院依法確認(rèn)木材公司與第三人西某等人簽定的房屋租賃合同無(wú)效。四原告在起訴木材公司借款案件中，歷時(shí)一年多，在法院查封、拍賣(mài)無(wú)人購(gòu)買(mǎi)后，經(jīng)法院、靈璧縣工商銀行和四原告協(xié)商，在原告向靈璧縣工商銀行償還貸款后，才得以用木材公司房屋抵償債務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)了債權(quán)，而西某等五人出示的房屋租賃合同直接對(duì)四原告的合法權(quán)益構(gòu)成侵害，故四原告具狀起訴是完全符合法律規(guī)定的。該合同主要違反了《合同法》第五十二條第二款、《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第三十四條第四款、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十六條、第七十一條等有關(guān)規(guī)定，還違反了木材公司與靈璧縣工商銀行簽定的最高額貸款抵押合同第十條、第十三條的約定。（二）朱宗祿等四原告在訴訟中明確、具體提出了四個(gè)觀點(diǎn)：一是木材公司與西某等五人簽定的房屋租賃合同是虛假的。經(jīng)過(guò)合議，認(rèn)為該案涉及實(shí)體問(wèn)題，并不是在執(zhí)行程序中能夠解決得了的，所以，建議朱宗祿等四原告向法院提起民事訴訟。7月31日，第三人西某等五人持XX年3月1日與木材公司簽定的五間門(mén)面房租賃合同，向法院提出異議，要求保護(hù)其合法租賃權(quán)，拒不遷出房屋。這樣的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是符合法律歸規(guī)定的，所以法院于6月25日裁定以被告木材公司五間門(mén)面房抵償欠四原告?zhèn)鶆?wù)，并交付原告之一徐芹所有。由于公告期內(nèi)無(wú)人購(gòu)買(mǎi)，經(jīng)協(xié)商，四原告同意接受該房產(chǎn)抵償債務(wù)。朱宗祿等四人申請(qǐng)執(zhí)行后，靈璧縣法院XX年12月20日委托靈璧縣價(jià)格認(rèn)定中心對(duì)上述五間門(mén)面房進(jìn)行鑒定，鑒定價(jià)值為32萬(wàn)元。在查明借款事實(shí)后，靈璧縣法院分別以（XX）靈民一初字第570號(hào)、第571號(hào)、第572號(hào)、第573號(hào)民事判決書(shū)作出木材公司應(yīng)當(dāng)償還欠款的判決。為了確保判決的順利執(zhí)行，他們共同向法院提出財(cái)產(chǎn)保全的請(qǐng)求。id=XX01042376 李華陽(yáng)律師專(zhuān)欄：/ZhuanTi/lihuayang/List_律法官：HTTP://律法提供（HTTP://）篇八：這份租房合同為何無(wú)效？這份租房合同為何無(wú)效？這份租房合同為何無(wú)效？ 日前，安徽省宿州市中級(jí)法院終審判決一起房屋租賃合同糾紛案件，雙方當(dāng)事人惡意串通簽定的房屋租賃合同，因?yàn)閾p害了合同外其他人的合法利益，在一審判決無(wú)效后，又被終審判決無(wú)效。出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重篇七：租賃合同無(wú)效出租人實(shí)際使用了房屋怎么辦？租賃合同無(wú)效出租人實(shí)際使用了房屋怎么辦？律法[]友“柴扉”問(wèn)：我和柴某的租賃合同因某些原因無(wú)效了，但柴某已經(jīng)占有使用我房子半年，請(qǐng)問(wèn)我是否有權(quán)要求柴某支付這半年的合同租金？李華陽(yáng)律師：最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第五條規(guī)定，房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。第七條 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。合適么？？）【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過(guò)強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)；（3）合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說(shuō)，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本解釋都有明確規(guī)定。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)??！窘庾x】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。第五條 房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。（未登記不影響合同效力）若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無(wú)效。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場(chǎng)行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均適用本解釋?zhuān)瑢?shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)?！窘庾x】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。承租人在租賃房屋特別是從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的店面時(shí)候，應(yīng)當(dāng)審核出租的房屋是否有相關(guān)建房審批手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，以最大程度保護(hù)自己的合法權(quán)益。這里房屋訂立的合同出租人有房屋的出租人可以進(jìn)行補(bǔ)救措施，出租人可以向相關(guān)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)補(bǔ)辦建房審批手續(xù)，在法庭辯論前，在取得審批手續(xù)后，法庭會(huì)認(rèn)定該合同有效。六、沒(méi)有房產(chǎn)證，房屋租賃合同仍有效情況。筆者認(rèn)為處理這類(lèi)案件，雙方均存在明顯過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)按對(duì)等責(zé)任原則平均分擔(dān)賠償責(zé)任，即各自承擔(dān)50%的責(zé)任。這種賠償責(zé)任分擔(dān)應(yīng)當(dāng)以出租方承擔(dān)，承租方承擔(dān)20%為宜。出租方將無(wú)審批的房屋進(jìn)行出租，存在主觀上的過(guò)錯(cuò)，是導(dǎo)致該合同無(wú)效主要原因?！痹谶@類(lèi)案件中，雙方均存在的過(guò)錯(cuò)，具體分兩種情況。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。五、因合同無(wú)效導(dǎo)致賠償責(zé)任分擔(dān)問(wèn)題。在這類(lèi)案件中，承租人要另行起訴出租方主張權(quán)利，也可以在反訴出租方。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。因房屋裝修的賠償事宜，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條處理，該條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。四、承租人能否要求出租人賠償損失問(wèn)題?！保ǘ╆P(guān)于承租押金是否返還問(wèn)題，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；”依照上述法律規(guī)定，該案件房屋租賃押金2萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)返還給承租人。法庭必須釋明原告可以主張被告歸還租賃房屋及按照租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。（一）出租人能否要求承租人支付租金問(wèn)題。本案中該訴爭(zhēng)的租賃房屋位于雖規(guī)劃區(qū)內(nèi)，但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且至今也未通過(guò)主管部門(mén)審批，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 》第二條“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效”的規(guī)定，本案雙方簽訂的《店面租賃合同》應(yīng)為合同無(wú)效。為此，承租人起訴法院要求支付拖欠租金3萬(wàn)元，押金不予返還。合同簽訂后，承租人進(jìn)行裝修開(kāi)店?duì)I業(yè)，也取得經(jīng)營(yíng)許可。承租人于XX年3月19日向出租支付了押金2萬(wàn)元。案例：XX年8月10日，某縣人民政府通過(guò)文件批準(zhǔn)通過(guò)某村新農(nóng)村建設(shè)總體規(guī)劃。本文從無(wú)審批房屋租賃合同案例為切入點(diǎn)，分析在合同無(wú)效后導(dǎo)致的法律后果，以及承租人和出租人責(zé)任分擔(dān)的問(wèn)題。關(guān)鍵詞：租賃合同 無(wú)產(chǎn)權(quán) 無(wú)審批 合同效力 合同無(wú)效引 言本文中“無(wú)證房屋”是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或通過(guò)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的房屋。篇五：論無(wú)證房屋的租賃合同效力論無(wú)證房屋的租賃合同效力[ 鄭聞胤 ]——(XX76)/ 已閱670次內(nèi)容提要：在日常生活，隨著城市化的發(fā)展，房屋租賃、店面租賃合同大量與我們生活緊密相連。由參與方在清單上一起簽字確認(rèn)。其次，如商戶超過(guò)該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)做好如下準(zhǔn)備：第一，邀請(qǐng)公證人員至現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)清理房屋的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行公證；或者可請(qǐng)?jiān)撋啼佀诘氐奈飿I(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、派出所等一起到場(chǎng)，在幾方在場(chǎng)的情況下派人進(jìn)入該商鋪。合同解除應(yīng)采取如下措施較為穩(wěn)妥。在滿足合同解除條件的情況下，如出現(xiàn)商戶拒絕騰退房屋和不償還欠款的情形，出租人大都會(huì)采取強(qiáng)制收回房屋的措施。另外，還要注意的一點(diǎn)是，在出租人有權(quán)采取停水、停電措施的前提下，出租人應(yīng)事先書(shū)面通知商戶，提前告知將采取停水、停電措施，這樣能避免因貿(mào)然停電給商戶帶來(lái)突然損失，以減小風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樯虘艉妥詠?lái)水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，開(kāi)發(fā)企業(yè)是使用人，對(duì)于商戶的欠租行為開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)采取停水停電的自助措施。需要滿足下列條件：出租人作為使用人與自來(lái)水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購(gòu)電協(xié)議》，商戶和自來(lái)水公司、電力公司并沒(méi)有直接簽約。商業(yè)地產(chǎn)租賃糾紛如何解決？具體情況具體處理 商戶欠租怎么辦？出租人是否可以采取停水停電的措施呢？這需要在《租賃合同》中要有明確的約定。房屋租賃合同到期后，如果出租人沒(méi)有提出新的條件，承租人按原合同繼續(xù)交租，則視為租賃關(guān)系延續(xù)，出租人沒(méi)有正當(dāng)理由，不得終止。續(xù)租時(shí)房主提升租金標(biāo)準(zhǔn)如果原承租人不同意房主要求，就是放棄優(yōu)先承租權(quán)，出租人即可與別人建立租賃關(guān)系。房客外出未歸租賃合同屆滿房客外出未歸，租賃合同屆滿，而房客又無(wú)任何續(xù)租的明確表示時(shí)，房主可通知房客的親屬或單位終止租賃合同。如果承租人不積極找房和按期騰房，出租人有權(quán)在合理范圍內(nèi)提高房租。如果承租人在雙方約定的期限內(nèi)確實(shí)無(wú)法找到房屋，出租人應(yīng)當(dāng)給承租人找房搬家的時(shí)間，酌情延長(zhǎng)租賃期限。如無(wú)需解除合同，則不列受轉(zhuǎn)租人為案件第三人。(三)出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人