【正文】 主要市場(chǎng)表現(xiàn)如下： （ 1） 玉城名郡項(xiàng)目 2021 年 3 月開(kāi)盤，其中的平層退臺(tái)式花園洋房均價(jià) 5000 元 /㎡，高于多層 3500 元 /㎡約 60%，仍然 得到市場(chǎng)的廣泛追捧，排隊(duì)購(gòu)買、甚至一房難求的狀況屢見(jiàn)不鮮；（ 2） 目前泰州在售單價(jià)最高的金通梅園項(xiàng)目，疊拼的意向預(yù)定狀況（ 1： 7）要遠(yuǎn)高于多層（ 1： 5）、小高層（ 1： 1）的意向預(yù)定情 況；（ 3） 自從玉城名郡花園洋房一炮走好后， 歐亞國(guó)際等一些樓盤紛紛打起花園洋房的說(shuō)辭，引起了市場(chǎng)的極大關(guān)注；（ 4） 同。 “ 萊茵東郡”項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)極為明顯：本項(xiàng)目產(chǎn)品表征： （ 1） 層層退臺(tái)式的花園意向構(gòu)筑 ；（ 2） 錯(cuò)落庭院式的情景洋房體現(xiàn) ；（ 3） 雙層疊躍層的居家生活方式 ；（ 4） 頂層挑空、多面露臺(tái)的格局 ；（ 5） 底層送半地下活動(dòng)組合空間 。由 揚(yáng)州 萊茵達(dá)置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)的改造揚(yáng)州古運(yùn)河西岸的萊茵苑項(xiàng)目已取得良好的銷售業(yè)績(jī)， 在揚(yáng)州 市民 心 中的 牢牢樹立起“萊茵達(dá)” 的 精品樓盤地位。該項(xiàng)目是 萊茵置業(yè)布局長(zhǎng)三角城市的又一重要 棋子。另該區(qū)域內(nèi)土地放量會(huì)有所增大，加上其它區(qū)域的土地放量，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。 威脅點(diǎn)分析 目前該區(qū)域尚未真正意義上的商品住宅開(kāi)盤，住宅物業(yè)前景雖好，但市場(chǎng)價(jià)格及未來(lái)存在一定的不確定因素。 隨著 本區(qū)域不斷成熟，其 吸引力的 會(huì)不斷 增強(qiáng)， 其他項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)發(fā) ，將大力改善 和提升 未來(lái) 項(xiàng)目所在區(qū)域的商住環(huán)境，吸引更多置業(yè)人群的關(guān)注 。目前，該地塊周邊其他項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)程度不夠， 商住氛圍尚為形成， 吸引置業(yè)人群 方面 的力度尚顯不足 ， 但 未來(lái)有 很大 的發(fā)展?jié)摿Α? （ 5） 土地價(jià)格 從泰州市區(qū)整體看，該區(qū)域土地價(jià)格相對(duì)較低，本項(xiàng)目為集團(tuán)帶來(lái)的資金壓力相對(duì)較小。 (4)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) a、“原創(chuàng)性” —— 本案花園洋房 120— 180 ㎡左右的精致戶型面積配比、一層及二層送采光地下室的原創(chuàng)構(gòu)造，在泰州市場(chǎng)上屬于絕對(duì) ； b、“高檔型” —— 花園洋房是市場(chǎng)共識(shí)的高檔體現(xiàn)，疊拼更以其稀缺性成為高檔房產(chǎn)的代名詞，集合兩種概念于一身的本案，當(dāng)之無(wú)愧的可 用高檔表現(xiàn)； c、“純粹性” —— “萊茵東郡”部分是純花園洋房，形式統(tǒng)一、定位清晰，保障了小區(qū)檔次 的純粹性； d、“無(wú)可比擬性” —— “萊茵東郡” 是絕對(duì)原創(chuàng)類建筑，任何項(xiàng)目都不具備直接比擬，項(xiàng)目所處板塊概念尚不清晰，因此留給了本案更加靈活的市場(chǎng)占位。 （ 2） 區(qū)域交通 濟(jì)川東路延伸與已在建的進(jìn)城高速口相連，縱二號(hào)路的建設(shè)完畢，迎春東路與現(xiàn) 328 國(guó)道相連接，及地塊西邊連接濟(jì)川東路與迎春路規(guī)劃道路的建設(shè)完善，將為本項(xiàng)目形成極其便利的交通網(wǎng)。 地塊周邊樓盤價(jià)格 目前，臨近地塊僅有一安居點(diǎn)項(xiàng)目（地塊對(duì)面“翰林雅居預(yù)計(jì) 7 月份開(kāi)盤），從大范圍看，具體樓盤價(jià)格為： 樓盤名稱 銷售價(jià)格 安居房（新建） 多層 2200 元 /m2 蓮花 6 區(qū)（舊盤） 多層 3200 元 /m2 盛和東方名門（新盤） 多層 3380 元 /m2 鵬欣尚城（新盤） 小高層 4280 元 /m2，多層 3350 元 /m2 第四節(jié) 項(xiàng)目 在市場(chǎng)中的 SWOT 分 析 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1） 政府規(guī)劃 項(xiàng)目地處泰州市區(qū)東面，毗鄰海陵新區(qū)，屬泰州城市重點(diǎn)發(fā)展的起始端，同時(shí)地塊屬海陵工業(yè)園區(qū)住宅服務(wù)配套區(qū)域，為未來(lái)城東住宅新板塊核心部分。 目前，臨近項(xiàng)目周邊的土地成交較少，從現(xiàn)已成交的情況看，本項(xiàng)目對(duì)面地塊（ 2 地塊）成交價(jià)格為 58 萬(wàn)元 /畝（ 2021 年），共計(jì)土 地 16 畝。 本項(xiàng)目所在城東住宅板塊將逐步與迎春東路高教區(qū)住宅板塊連接，形成曲線型的商住帶，從未來(lái)整體看，本項(xiàng)目不存在與新老城區(qū)生活隔斷的現(xiàn)象，由此偏遠(yuǎn)的觀念也將自然消除。 目前地塊西邊安居點(diǎn)商業(yè)（縱二號(hào)路斷）已經(jīng)在建中，預(yù)計(jì)將在今年下半年完成，由此該區(qū)域商業(yè)配套部分將開(kāi)始逐步完善，對(duì)本項(xiàng)目形成配套支持。 按泰州市規(guī)劃，未來(lái) 328 國(guó)道將南遷，原國(guó)道將成為城市的內(nèi)環(huán)線。目前，地塊所處區(qū)域有一處安居點(diǎn)（已開(kāi)始入住） 、翰林雅居（ 6 月份左右開(kāi)盤）及部分沿街（縱二號(hào)路）商業(yè)（在建中）。 地塊屬泰州市城東住宅新板塊建設(shè)項(xiàng)目（地塊往東延伸 1 公里、往南延伸 2 公里、往西延伸 公里、往北至二號(hào)路所在區(qū)域）。 地塊距濟(jì)川東路核心商 業(yè)居住區(qū)、新市政府、稅東街（老城區(qū)步行商業(yè)街）、東進(jìn)路（老城區(qū)核心商業(yè)街）約 3 公里左右。 第三節(jié) 周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)情況分析 本項(xiàng)目位于泰州海陵新區(qū)濟(jì)川東路與 328 國(guó)道交叉口，屬泰州海陵工業(yè)園區(qū)地塊。 綜上所述， 未來(lái)幾 年 泰州 市區(qū)房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，住宅投資仍占據(jù)主導(dǎo)地位，商品房施工面積增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)。因此，小開(kāi)發(fā)商將面臨出局的危險(xiǎn) ，而實(shí)力雄厚、資金運(yùn)作比較成熟的開(kāi)發(fā)商則擁有更廣闊的發(fā)展空間。 （ d）房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加規(guī)范有序 隨著宏觀調(diào)控作用的逐步顯現(xiàn)，隨著市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，開(kāi)發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)新一輪洗牌重組，質(zhì)量、品牌和資本將成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。 （ b）商品房?jī)r(jià)格將保持穩(wěn)定 從供給角度看，商品房供應(yīng)比較充足，房?jī)r(jià)缺乏大幅上漲的動(dòng)因；從需求角度看，受房產(chǎn)新政的影響，盡管出現(xiàn)了持幣待購(gòu)的現(xiàn)象，但有效需求客觀存在，并且在等待中增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅下跌。 未來(lái) 房地產(chǎn)業(yè)仍將是最具影響力的產(chǎn)業(yè)，在國(guó)家多次宏觀調(diào)控之下， 泰州 市房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加成熟、理性，總體前景看好，在穩(wěn)定中發(fā)展將成為主基調(diào)。 適當(dāng)提高住房建設(shè)的容積率水平，老城區(qū)內(nèi)容積率不低于 ，新區(qū)容積率不低于 。 （ 3） 政策配套力度加大 凡新審批、新開(kāi)工的各類住房，套型建筑面積 90 平方米以下的住房（含商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)住宅建設(shè)總面積的 70%以上。 供地計(jì)劃將在以下區(qū)域內(nèi)進(jìn)行分配：在新供應(yīng)商品住房用地中，海陵區(qū)（含經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）為 平方公里，高港區(qū)為 平方 公里。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房將重點(diǎn)向南、適度向東，并兼顧西北選擇建設(shè)地點(diǎn)。分別為：周山河街區(qū)、火車站街區(qū)、海陵新城（工業(yè)園）及高港新城等 片區(qū)將作為新增住房建設(shè)重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)；海陵背部街區(qū)和高港金港路東側(cè)街區(qū)將作為舊城改造重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，在土地供應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施和建設(shè)資金等方面給予優(yōu)先安排。 2021 年，市區(qū)商品住房建設(shè)規(guī)劃為 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn)平方米，經(jīng) 濟(jì)適用住房、廉租住房 1610 套，建筑面積 萬(wàn)平方米。 今后 5 年住房建設(shè)具體 指標(biāo)為：海陵區(qū)（包括經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）內(nèi)，將建商品住 房 萬(wàn)套，建筑面積 445 萬(wàn)平方米；經(jīng)濟(jì)適用住房、 廉租住房 6250 套，建 筑面積 55 萬(wàn)平方米。 按照國(guó)家相關(guān)政策，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀和購(gòu)房需求，泰州市規(guī)劃確定近 5 年住房 建設(shè)的總量目標(biāo)為：市區(qū)建設(shè)商品住房 萬(wàn)套，總建筑面積 700 萬(wàn)平方米。另 12 月份，高教園區(qū)牧醫(yī)北地塊 153 萬(wàn)元 /畝的成交價(jià)格（樓面價(jià)近 1500 元 /㎡）亦創(chuàng)了同區(qū)域歷史新高。至 11 月，泰州市開(kāi)始陸續(xù)恢復(fù)正常的土地出讓，從整體的出讓情況看，受國(guó)家進(jìn)一步宏觀調(diào)控的影響，開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始偏向理性，出現(xiàn)了區(qū)域不佳地塊流拍的現(xiàn)象。 —— 2021 年的土地交易量為歷年最高。 海陵區(qū)共出讓土地 17 宗，總面積 平方米（約 2313畝），土地平均成交樓面價(jià)約 1125 元 /㎡（ 75 萬(wàn) /畝）。另， 90 ㎡以下及 150 ㎡以上戶型市場(chǎng)接受度較高， 130 ㎡左右戶型開(kāi)始逐漸偏離主力概念。 —— 中小戶型、中低總價(jià)的普通住宅成為市區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)主流 自 2021 年以來(lái)，泰州房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)健、持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，房產(chǎn)市場(chǎng)供求比基本平衡，中小戶型、中低總價(jià)的普通住宅成為市區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)主流，過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)也在國(guó)家宏觀政策、部門規(guī)范化管理等“組合拳”調(diào)控下得以控制，市區(qū)房?jī)r(jià)一季度漲幅進(jìn)一步回落。該地區(qū)未來(lái)樓盤已被市民及開(kāi)發(fā)商看好。西臨東風(fēng)路，與城市新區(qū)隔路相望，東接新 328 國(guó)道與海陵工業(yè)園毗鄰，北起迎春東路南側(cè)支路，南至鳳凰東路。該地區(qū)的前景越來(lái)越被大部分人看好。大量的人群聚集使得區(qū)域內(nèi)一個(gè)新興的新泰州展現(xiàn)在人們眼前。 老城區(qū)（小高層 4500 元 /m2－ 5000 元 /m2左右，多層 3900 元 /m2左右）： 該板塊處于泰州市中部，在交通和商業(yè)配套環(huán)境上都比較完善，隨著泰州市整體規(guī)劃的推進(jìn)，使得區(qū)域內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地變得稀少，從而更加劇了該地區(qū)在各大開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者心中的地位，該地區(qū)主要以高檔樓盤為主，作為泰州市的核心區(qū)域，這 個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為泰州市房?jī)r(jià)的標(biāo)桿。究其原因主要在于，一是泰州整體房地產(chǎn)發(fā)展的推動(dòng)；二是城南新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，居 住氛圍的進(jìn)一步形成，市場(chǎng)認(rèn)可度的提升；三是城南新區(qū)的可選擇新開(kāi) 房源較少，新樓盤所在位置、居住氛圍、相關(guān)配套與老的成熟小區(qū)相比，尚存差距。 從主城（海陵區(qū)）城南新區(qū)看，至今尚未有新盤推出，在售樓盤基本為老盤的后期開(kāi)發(fā)，如蘇源花園、盛和花園、西湖翠院等，其銷售價(jià)格在總體市場(chǎng)的帶動(dòng)下，略有增長(zhǎng)（相較前季度調(diào)查數(shù)據(jù)），銷售總體亦近結(jié)束。 2021－ 2021 年，泰州房?jī)r(jià)漲幅在 1700 元 /m2左右。 2021 年，泰州 市中心均價(jià)為 4700 元 /m2左右， 海陵區(qū)均價(jià) 3600元 /㎡左右，包含經(jīng)濟(jì)房、安居房則在 3300 元 /㎡左右。 2021 年底，新區(qū)每平米商品住房?jī)r(jià) 格為 1250 元，但此后房?jī)r(jià)迅速飆升。其中成交面積比去年同期增長(zhǎng) %，成交金額比去年同期增長(zhǎng) %。其中，成交價(jià)在 10 萬(wàn)元以下的二手房占比環(huán)比上升了 %，而成交價(jià)在 35 萬(wàn)元以上的二手房占比環(huán)比下降了 %，反映了消費(fèi)承受能力底部在上升的同時(shí)，高端消費(fèi)的熱情在下降。 成交價(jià)在 10 萬(wàn)元以下的二手房占比環(huán)比上升了 %。其中，住宅竣工面積 萬(wàn)㎡，占總竣工面積的 %。 ● 2021 年上半年（ 1－ 6 月） 泰州市在建商品房施工面積 ㎡，比去年同期增加 萬(wàn)㎡，增長(zhǎng) %，其中，住宅施工面積 萬(wàn)㎡，辦公樓施工面積 萬(wàn)㎡，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 萬(wàn)㎡。 泰州房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展特點(diǎn) 分析 近 年 泰州 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展， 市區(qū) 的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： ● 2021 年 泰州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。 2021 年 16 月份主城區(qū)存量房買賣 1469 套，成交面積 萬(wàn)㎡，成交金額 億元。其中登記面積比去年同期上升%，成交金額比去年同期增長(zhǎng) %。 9） 16 月份主城區(qū)新建商品住宅完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記 3021 套 。 2021年上半年主城區(qū)商品房預(yù)售許可證面積 萬(wàn)㎡，比去年同期的 萬(wàn)㎡增長(zhǎng) %。 16 月份市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款增幅明顯上升，余額為 18020 萬(wàn)元，比年初增加12120 萬(wàn)元，增幅為 %。 在房地產(chǎn)投資資金來(lái)源方面， 16 月份市區(qū)自年初資金來(lái)源小計(jì) 284364 萬(wàn)元，比上季度增長(zhǎng) %，比去年同期增長(zhǎng) %。 2021 年上半年，市區(qū)完成土地開(kāi) 發(fā)投資 億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的 %，比 去年同期下降 億元，體現(xiàn)出 泰州 市經(jīng)營(yíng)性用地出讓情況的變化。其中，成交價(jià)在 10 萬(wàn)元以下的二手房占比環(huán)比上升了 %，而成交價(jià)在 35 萬(wàn)元以上的二手房占比環(huán)比下降了 %，反映了消費(fèi)承受能力底部在上升的同時(shí)，高端消費(fèi)的熱情在下降。 4） 成交價(jià)在 10 萬(wàn)元以下的二手房占比環(huán)比上升了 %。 3） 上半年主城區(qū)存量房買賣 1469 套 。 2） 商品房竣工面積比去年同期下降 %。 盤點(diǎn) 2021 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，泰州的房地產(chǎn)市場(chǎng) 狀況大致如下： 1） 16 月份在建商品房施工面積達(dá) 萬(wàn)㎡ 。相對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的行政調(diào)控手段，金融政策從需求源頭發(fā)揮作用，效果要明顯和嚴(yán)厲的多。 2021 年，央行 6 次加息， 10 次提高存款準(zhǔn)備金率。 至 2021 年房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控年， 泰州 房地產(chǎn)的發(fā)展仍然保 持著 健康的 發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前市場(chǎng)整體供應(yīng)量不足， 供給的稀缺直接引致 銷售勢(shì)頭 的 旺盛 。相反在人們買漲不買跌的心理作用下市場(chǎng)整體銷售勢(shì)頭依然旺盛。泰州市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了自 2021 年以來(lái)的首次大幅上揚(yáng)。商品房一經(jīng)推出立即得到市場(chǎng)的回應(yīng)。 泰州市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)自 2021 年泰州市政府提出沿江開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以來(lái)，城市改造拆遷力度的加大使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作進(jìn)一步擴(kuò)大。進(jìn)出口貿(mào)易增勢(shì)強(qiáng)勁。先后有 40 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商來(lái)泰州投資興業(yè)，累計(jì)興辦三資企業(yè) 1700 多家，實(shí)際利用外資累計(jì) 億美元。全市擁有各類市場(chǎng) 360 個(gè)，其中超億元市場(chǎng) 25 個(gè)，商貿(mào)餐飲等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，交通、郵電、 市政服務(wù)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，金融保險(xiǎn)、信息咨詢、社區(qū)服務(wù)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)迅速崛起。泰州建筑業(yè)發(fā)展較快，目前擁有房屋建筑總承包特級(jí)資質(zhì)企業(yè) 2 家，一級(jí)資質(zhì)企業(yè) 3 家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè) 59 家，多次摘取全國(guó)建筑工程質(zhì)量最高獎(jiǎng) —— “魯班獎(jiǎng)”，在國(guó)內(nèi)外建筑市場(chǎng)贏得了“神兵”、“鐵軍”的稱號(hào)?，F(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè) 萬(wàn)多家，其中規(guī)模以上企業(yè) 1083 家，形成以機(jī)電、化工、紡織、食品、輕工、醫(yī)藥、建材等為主體的支柱行業(yè)。初步核算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。地級(jí)泰州市組建以來(lái)