【正文】 。再次，要看是否能夠最終實現(xiàn)房屋買賣合同目的。其次，要看房屋價款的支付和房屋的交付情況。首先，要看房屋買賣合同的關(guān)于合同解除及相關(guān)違約責(zé)任的具體約定。不僅因為上述法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，更因為確認(rèn)合同有效符合民法的誠實信用原則，有利于維護社會交易關(guān)系的穩(wěn)定，因此實踐中判決合同有效的案例越來越多。第四、《物權(quán)法》第15條規(guī)定： “當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。雖然強制性規(guī)定和管理性規(guī)定如何區(qū)分有待進一步明確，但《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定是管理性規(guī)范目前已基本形成共識，因此不屬于“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定”，不能作為認(rèn)定合同無效的理由。理由：第一、房屋轉(zhuǎn)讓合同屬雙方自愿簽訂，是各自真實意思表示。因此，在起訴前已經(jīng)具備辦理領(lǐng)取房產(chǎn)證條件的，可以認(rèn)定買賣合同有效；否則應(yīng)認(rèn)定為無效。依據(jù)起訴時該房屋是否符合辦理房產(chǎn)證的條件確認(rèn)其效力。一、關(guān)于未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同效力，存在以下三種不同意見：雙方簽訂的《房屋買賣合同》無效。未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同效力與解除而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。我們不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。但迄今為止，國務(wù)院并未根據(jù)法律的授權(quán)制定相應(yīng)的行政法規(guī)予以調(diào)整和規(guī)范，2005年4月30日建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，國務(wù)院辦公廳予以了轉(zhuǎn)發(fā)，該意見明確規(guī)定禁止將購買的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在實踐中，對于期房轉(zhuǎn)讓合同效力問題的認(rèn)識不一。時間一長，如果樓價上漲，由于沒有辦理過戶，賣方在利益的驅(qū)駛下可能將房產(chǎn)再轉(zhuǎn)賣給他人。上述方式，對于買方而言，存在極大的風(fēng)險。否則，張某應(yīng)繼續(xù)履行合同暫時未辦理房產(chǎn)證的房屋買賣的合同效力暫時未辦理房產(chǎn)證的房屋買賣的合同效力所謂期房的轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售的商品房的轉(zhuǎn)讓，是指預(yù)售商品房的預(yù)購人在實際占有商品房并取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給他人的一種法律行為?！备鶕?jù)意思自治和合同嚴(yán)守原則，在不違反法律禁止性規(guī)定的情況下，法院首先應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的選擇?！痹摷s定是雙方當(dāng)事人在平等、自愿的情況下達(dá)成的，雙方權(quán)利、義務(wù)也對等，且符合《中華人民共和國合擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十七條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。本案雙方當(dāng)事人是在自愿平等的基礎(chǔ)上，達(dá)成的合意，意思表示真實，合同內(nèi)容本身沒有違反法律、行政法規(guī)的強制規(guī)定，形式要件也符合法律的規(guī)定，雙方當(dāng)事人達(dá)成合意后即生效，因此，訟爭的《房屋買賣合同》應(yīng)為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)受合同約定的約束。不動產(chǎn)登記制度主要作用在于公示，是針對物權(quán)變動行為而設(shè)立，對合同的效力沒有直接的影響?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項的含義應(yīng)理解為如果合同以未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)為標(biāo)的，轉(zhuǎn)讓行為不產(chǎn)生物權(quán)效力?！蔽覈逗贤ā芳跋嚓P(guān)司法解釋的出臺，改變了長期以來我國法律關(guān)于登記直接決定合同效力的規(guī)定，將登記的效力與合同的效力作了清晰的區(qū)分，使司法實務(wù)對登記與合同的效力關(guān)系有了統(tǒng)一的認(rèn)識，自此司法實務(wù)對此類合同不再因未辦理登記而認(rèn)定為無效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。1999年3月15日、同年12月29日，隨著《合同法》和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的發(fā)布和實施，開始改變以往將此類合同認(rèn)定為無效的做法。修訂前我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條（修訂后為第三十八條）第（六）項規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓，建設(shè)部1990年12月31日發(fā)布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（2001年6月29日廢止）第十八條也明確規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效。觀點二、訟爭的《房屋買賣合同》是雙方自愿訂立，意思表示真實，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合同有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)受合同約束。爭議觀點一、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。后因張某反悔，不愿履行合同，王某向法院起訴，要求張某繼續(xù)履行合同，協(xié)助王某辦理房屋過戶手續(xù)。合同還約定，自合同簽訂之日起，若張某中途不賣，張某除應(yīng)退還定金外，還需賠償30000元給王某；若王某中途不買或者逾期7天支付房款，張某可將王某所支付的定金抵作違約賠償金，不予退還。贈與人簽字：年月日年月日受贈人簽字：同意接受贈與年月日第五篇：未辦房產(chǎn)證 房屋轉(zhuǎn)讓的合同效力未辦房產(chǎn)證 房屋轉(zhuǎn)讓的合同效力作者:周建中*** 時間:20100726 查看(1581)評論(0)轉(zhuǎn)讓未辦房產(chǎn)證的房屋的合同效力案情2006年，張某從某房地產(chǎn)公司購買了一套商品房，合同已經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門備案登記，但房屋尚未辦理房產(chǎn)證。經(jīng)甲方二人協(xié)商一致，為防止將來因該處財產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生爭執(zhí)，現(xiàn)甲方自愿訂立贈與協(xié)議，內(nèi)容如下：一、甲方將位于北京市xx區(qū)xx小區(qū)號樓x門xxx室xx平方米樓房一套及編號為xxx的地下室一間贈與乙方xxx；二、因該樓房屬于拆遷回遷房，至今為止甲方尚未取得房產(chǎn)權(quán)證明，甲方在征得乙方同意的情況下，于雙方簽字之日起3日內(nèi)先行交付房屋鑰匙。甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：__________________年____月____日_________年____月____日第四篇：房屋贈與協(xié)議書(拆遷樓無房產(chǎn)證)贈與協(xié)議書甲方（贈與人）：xxx身份證號：xxxxxxxxxxxxxxxxx身份證號：xxxxxxxxxxxxxx乙方（受贈人）：xxx身份證號：xxxxxxxxxxxxxxxx甲方xxx與xxx是夫妻關(guān)系，乙方xxx是甲方二人的兒子(女兒)。八、本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。六、因執(zhí)行本合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方均同意提請青島仲裁委員會按照其規(guī)則進行仲裁。四、乙方辦理廠房及土地的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的費用全部由乙方承擔(dān)(將政府已繳納的土地款152500元同時轉(zhuǎn)讓給乙方)，但甲方必須協(xié)助乙方辦理，提供便利條件。二、本宗地上的附著物，包括車間、辦公樓、警衛(wèi)室等，以附圖為準(zhǔn)。賣方:買方:經(jīng)紀(jì)方:______年______月______日______年______月______日______年______月______日房屋轉(zhuǎn)讓合同協(xié)議書15出讓方：(以下簡稱甲方)地址：身份證號：受讓方：(以下簡稱乙方)地址：身份證號：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》和其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)，甲乙雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立本合同，供雙方遵照執(zhí)行。四、自本協(xié)議生效之日起,買賣雙方不得再為此而向?qū)Ψ交蚪?jīng)紀(jì)方進一步追究責(zé)任或要求賠償損失?，F(xiàn)賣方需返還買方人民幣(￥____________ )。二、買賣雙方就合約中定金處理已達(dá)成一致意見:賣方根據(jù)上述合約已收取并由經(jīng)紀(jì)方托管之定金人民幣(￥____________ )?，F(xiàn)三方自愿解除上述《房屋轉(zhuǎn)讓合約》,并經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議如下:一、自簽訂本協(xié)議之日起,各方終止履行上述合約。四、本協(xié)議一式叁份，甲、乙雙方及主管部門各執(zhí)一份，此協(xié)議簽字生效。三、房屋的產(chǎn)權(quán)過戶、土地使用權(quán)的39。甲方：乙方：聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：__年__月__日房屋轉(zhuǎn)讓合同協(xié)議書13徐志軍，男，43歲，住臨澤鎮(zhèn)臨西路37甲方 立協(xié)議雙方：以下簡稱：徐志群，男，41歲，住臨澤鎮(zhèn)臨西路37乙方 為家庭生活和工作之便，甲、乙雙方現(xiàn)將座落于臨澤鎮(zhèn)臨西路37的房屋所有權(quán)(權(quán)利人徐志軍、徐志群)中甲方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方(兄弟徐志群)，經(jīng)雙方磋商，特訂立如下協(xié)議：一、甲方自愿將座落于臨澤鎮(zhèn)臨西路37的房屋50%所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。第八條、本合同未盡事宜，雙方另行協(xié)商解決。第七條、在轉(zhuǎn)讓期內(nèi)，若房東有任何要求，甲方負(fù)責(zé)出面協(xié)商解決，與承租人無關(guān)。若因承租人在租賃期不到三年內(nèi)要違約解除本租賃合同的，甲方不予退還保證金。承租人不支付保證金，本合同不生效。承租人不支付轉(zhuǎn)讓金，本合同不生效。承租人的經(jīng)營范圍為箱包，經(jīng)營方式為批發(fā)、零售業(yè)務(wù)。承租人未按期支付租金的39。以后每年以此類推。租賃期屆滿后承租人在同等條件下有優(yōu)先租賃權(quán)和購買權(quán)。第三條、合同項下房屋的租賃期為三年。甲方：乙方：甲方共有人：_____年_____月____日_____年_____月____日房屋轉(zhuǎn)讓合同協(xié)議書12甲方：乙方：根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，甲方同意將位于沖賽康卡東康桑一樓兩間門面二樓兩間房屋租給乙方，就有關(guān)事項訂立本合同。六、此協(xié)議一式肆份，甲乙雙方各持一份，產(chǎn)權(quán)及公證部門各一份。逾期超過一個月如因乙方房屋有其他第三人主張權(quán)利導(dǎo)致無法辦理房屋過戶手續(xù)則甲方應(yīng)承擔(dān)在所購房屋同類地段、同條件房屋的購買差價。如甲方不能按時歸還此房屋轉(zhuǎn)讓款又不將房屋騰空交給乙方時，乙方有權(quán)直接占有該房也可通過相關(guān)部門走司法程序執(zhí)行該房屋的權(quán)屬事宜，并追究甲方的違約責(zé)任，另外由此產(chǎn)生的法律責(zé)任及經(jīng)濟損失由甲方全部承擔(dān)，同時甲方自動放棄申訴權(quán)。甲方必須在____年_____月____日前將房屋騰空交乙方。二、甲方的所有債權(quán)債務(wù)均由甲方自行承擔(dān)與此轉(zhuǎn)讓房無關(guān)，由于甲方房屋的`銀行按揭貸款未付清，因此雙方約定甲方所欠的銀行按揭貸款由乙方承擔(dān)，甲方必須在_____年_____月____日之前配合乙方到銀行辦理提前還款相關(guān)手續(xù)，辦理完銀行還款手續(xù)后甲方必須在天內(nèi)無條件配合乙方到房屋產(chǎn)權(quán)管理部門及相關(guān)單位辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)(甲方也可通過公證處委托他人辦理過戶手續(xù))。首付款_______元(小寫：￥_______元)，銀行抵押按揭金額人民幣：(小寫：￥_______元)。第一百八十七條贈與的財產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)。第一百八十六條贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。第十一條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由 仲裁委員會仲裁。第八條 本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。逾期超過三個月時，乙方有權(quán)單方解除本合同，甲方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20 %的。第七條 違約責(zé)任。第六條 甲方的甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。第四條 房屋交付甲方應(yīng)于本合同生效之日起 日內(nèi)，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。剩余房款 元(大寫 )在甲方將房屋產(chǎn)權(quán)證辦理到乙方名下后，在交付乙方房產(chǎn)證同時由乙方全部支付。第三條 付款方式雙方一致同