【正文】 ? 盡可能提高產(chǎn)品的去化 速度，縮短達(dá)到項目盈虧平衡點的周期是提高項目盈利能力的最大保障。 參見 圖７ — １之《項目盈虧平衡分析圖》。產(chǎn)品去化速度的好壞直接影響到項目投資回收期和資金運作壓力，也間接影響到項目的投資收益狀況，盈虧平衡分析試圖找出項目銷售進度的臨界值。參見《產(chǎn)品售價敏感因素分析表》（表７ — ６）。 根據(jù)項目一期的總銷金額和可售面積的評估（分別參見“市場預(yù)測”之價格預(yù)測部分和產(chǎn)品面積定位部分），項目平均銷售總價約１１７萬元／套，戶均主力面積約３２３ .８６Ｍ ２ ，產(chǎn)品平均銷售單價為３６１３ .５５元／平方米。對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品尤其是本項目開發(fā)的填補現(xiàn)有哈爾濱市場空白點的別墅產(chǎn)品而言，沒有賣不掉的產(chǎn)品、只有賣不掉的價格。 由此可知，項目最大投資獲利比率可達(dá)到４３％左右，投資回報可觀。 具體投資估算情況參見 表５ ７《項目投資收益估算 簡表》。顯然，項目資本金回報率較好。 ２、投資回收期 在《項目財務(wù)現(xiàn)金流量表》（表７ — ３）可以看出，項目在2020年第二季度累計凈現(xiàn)金流開始持續(xù)出現(xiàn)正值，經(jīng)測算，項目靜態(tài)投資回收期為４１個月即３ .４２年。經(jīng)測算，項目財務(wù)凈現(xiàn)值達(dá)到 ２４８２萬元。因此本方案提前一個季度分別安排了３０００萬和４０００萬銀行借款以周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流動。主要是因為此段時期內(nèi)項目一 組團竣工附屬設(shè)施建設(shè)、第二第三組團土建及小區(qū)會所、中心景觀建設(shè)交叉進行，使資金面臨一定壓力。 可以看出，由于項目開發(fā)產(chǎn)品總價高，在進入銷售期后，按合理正常的銷售速度，項目現(xiàn)金回流快、資金壓力相對較小。 三、成本費用估算表 經(jīng)估算，項目總成本費用為４ .２４億元，具體費用支出情況參見表 72 《總成本費用估算表》。 初步估算，一期總銷金額約為 億元，稅后銷售收入約為 億元。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 50 頁 共 70 頁 二、銷售收入估算 項目一期自 2020 年 7 月正式開工，同步進入銷售期，三個級組團滾動銷售。 ２、計算周期 本次財務(wù)評估計算周期為 5 年 ，自 2020 年 1 月項目立項到 2020 年一季度，項目一期竣工投產(chǎn)、產(chǎn)品銷售完畢，居民入住。根據(jù)我司對哈爾濱市高檔物業(yè)市場的調(diào)研，結(jié)合項目位臵以及開發(fā)成本，經(jīng)估算項目開發(fā)別墅產(chǎn)品平均售價約為 117 萬元 /套。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 49 頁 共 70 頁 第七章 財務(wù)評價 一、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) １、財務(wù)價格 項目的財務(wù)評價主要基于對項目總投資的估算、資金投入計劃以及對項目開發(fā)產(chǎn)品未來銷售情況的市場評估。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 48 頁 共 70 頁 二、還貸方式及時間 項目向銀行等金融機構(gòu)融資額，貸期一年，到期本金一次 支付，利息費用分四次每季度支付一次。 項目后續(xù)建設(shè)資金由前期產(chǎn)品銷售收入中支出，以自有資金保證項目建成封頂，順利進入銷售。計劃按施工進度分三批向銀行貸款，其中首期安排在 2020 年中期貸入 4000萬元，預(yù)計在 2020 年中期還本付息。 項目擬向銀行等 金融機構(gòu)融資 億元人民幣。經(jīng)初步測算，資金總額約為 億。資金來源主要有三部分：法人自有資金暨投資主體對項目的直接投資，銀行等金融機構(gòu)信貸資金以及項目銷售（預(yù)售）所得收入等。 ３、具體核算細(xì)目參見附表 56。其中： ? 直接投資額為 萬元，占總投資額的 %。 ? 間接費用包含間接費用包括貸款利息、綜合稅金、營銷費用、其他費用構(gòu)成等部分。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 46 頁 共 70 頁 六、投資估算匯總表 １、項目總投資由直接投資和間接投資構(gòu)成。 ? 預(yù)計項目管理費用和不可預(yù)見費用分別為項目直接投資額的 1%和2%，計 萬元和 萬元。 ? 綜合稅金為項目總銷金額的 8%，計 4118 萬元。 ３、本項目間接費用估算值為 萬元。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 45 頁 共 70 頁 五、間接費用估算 １、間接費 用包括貸款利息、綜合稅金、項目管理費用、不可預(yù)見費用、營銷費用等部分構(gòu)成。 ? 變電站設(shè)備費用 200 萬元。 ? 技防智能化 850 萬元。 ? 本項目自建煤氣站，不再另行繳納市政配套費用。 ３、本項目市政配套費用估算值為 3100 萬元。依據(jù)開發(fā)區(qū)相關(guān)政策，人防配套費用可以免交。 ３、具體細(xì)目參見附表 52。 三、建安投資估算 １、本項目建筑安裝工程 費用由別墅部分建安費用、會所建安費用、其他公建部分建安費用、景觀建安費用（包含景觀設(shè)計費用）以及工程監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督費等構(gòu)成。前期工程費用估算值為 5990 萬元。 項目總投資 直接投資 市政配套工程費用 前期工程費用 建筑安裝工程費用 間接投資 管理費用 不可預(yù)見費用 營銷費用 綜合稅金 貸款利息 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 43 頁 共 70 頁 二、前期工程費用估算 １、本項目前期工程費用主要由土地價格和規(guī)劃設(shè)計費用構(gòu)成，其中土地價格已經(jīng)包括含各類土地費用和部分市政配套費用。具體工作細(xì)目及所需時間見項目實施進度表（橫線圖）（表 41）。 二、項目實施進度安排 對項目一期，實施進度安排如下： 2020 年 1— 3 月進行前期準(zhǔn)備， 2020 年 4— 6 月完成項目設(shè)計部分， 2020 年 7 月施工單位進場， 2020 年 10 月底第一組團結(jié)構(gòu)封頂。一期計劃在 2 年內(nèi)建成，即到2020 年底竣工投產(chǎn)。具體而言，根據(jù)項目規(guī)劃方案，將一期分成三個組團，分期施工推出。按項目地塊分布，每期推出約 1000— 1200 畝。 ９、路燈及場地照明系統(tǒng) 按修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計的要求設(shè)臵。暗線敷設(shè)入戶（大戶型可考慮 2 個接口）。 ７、電視 在物業(yè)管理用房的適當(dāng)位臵安排電視管理中心。 初步估算，項目一期煤氣用量約 750M2/日；項目全部建成后，總煤氣用量約 2200M2/日。待市區(qū)燃?xì)夤芫W(wǎng)通達(dá)之后，與其平管接續(xù)。 初步估算，小區(qū)一期供暖總量約為 萬千瓦。根據(jù)初步估算，小區(qū)一期總用電量約為 5100KVA（包括照明及動力用電）。也可與利民經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)合建污 水處理廠進行中水處理，處理后可用于澆灌綠地和清潔道路。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 39 頁 共 70 頁 ２、排水 生活污水排入開發(fā)區(qū)的市政污水管道（南京路一側(cè)）。小區(qū)應(yīng)有自備水源設(shè)施（如機井、水泵房和儲水設(shè)施等），以保證社區(qū)用水。利民開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有日供水能力 8000 噸的自來水廠，出廠水供水壓力為 5Kg/cm2，通過接觸式除鐵除錳后，水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)（自來水中含 Fe 為 毫克 /升，含 Mn 量為 毫克 /升），根據(jù)開發(fā)區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃， 小區(qū)用水接口考慮在環(huán)四路或哈黑路，管徑為半徑300— 400。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 38 頁 共 70 頁 五、市政配套設(shè)施 根據(jù)哈爾 濱市規(guī)劃院一九九三年二月編制的《利民開發(fā)區(qū)規(guī)劃說明》及開發(fā)區(qū)管委會基建辦提供的文字資料，結(jié)合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評估，對項目市政配套作如下安排： １、給水 小區(qū)主要用水范圍是住戶和商戶日常生活用水、飲用水、消防用水、綠化澆灌用水。將休閑商業(yè)建筑與社區(qū)中心綠化環(huán)境相結(jié)合，將活動休閑場地散布其中，營造富有活力和凝聚力的社區(qū)核心空間。結(jié)合哈市特有的歐陸風(fēng)格和豐富的歷史文化積淀，在景觀塑造上著力體現(xiàn)環(huán)境與人文的有機融合，給客戶以全新的體驗。 ? 充分考慮客戶的實際需求和舒適享受，重視整體樓盤的可操作性與戶型設(shè)計的合理性。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 37 頁 共 70 頁 四、 項目開發(fā)與設(shè)計構(gòu)思 為打造社區(qū)高尚形象，使其成為全區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線，同時又能順 利地開展市場銷售，為項目創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益，規(guī)劃必須具有前瞻性和超越建筑的表現(xiàn)力，在設(shè)計中建議遵循以下要點： ? 相對于區(qū)域內(nèi)其他具有競爭力的項目，盡可能地拓展居住區(qū)的景觀環(huán)境空間； ? 重視園區(qū)的平面規(guī)劃，形成建筑布局上的差異性；尤其重視園區(qū)規(guī)劃中的地形變化和豎向設(shè)計，創(chuàng)造出起伏變化的建筑群體效果。 整體性與多樣性 作為一個總體占地達(dá) 3300 多畝的大型樓盤而言，整體而大氣的形象至關(guān)重要，它關(guān)乎一個品牌形象的建立；而從銷售與居住的角度而言，多樣性與豐富性是其基本屬性。 以“環(huán)境”為本 “環(huán)境”是影響一個樓盤品質(zhì)的決定性因素，同時也是一個樓盤開發(fā)成功與否的關(guān)鍵所在。 項目詳細(xì)技術(shù)參數(shù)見項目方案設(shè)計圖。 二、項目建設(shè)主要技術(shù)參數(shù) 新湖集團哈爾濱利民開發(fā)區(qū)項目（暫定名）共三個地塊，分布于哈黑路兩邊，總占地 3300 多畝，預(yù)計分三期開發(fā)。 基于項目優(yōu)越的地理位臵、滿足哈市乃至周邊區(qū)域?qū)Ω邫n物業(yè)的需求、捕捉市場空白點，項目一期擬開發(fā)純別墅產(chǎn)品，打造以獨立別墅為主的高尚社區(qū)。與太陽島緊緊相臨的松北新區(qū)將最大收益于這一園林旅游優(yōu)勢，如若大批修建住宅項目尤其是高端物業(yè)項目必將對本項目造成非常大的客源截流。與項目近在咫尺的太陽島，松北新區(qū)等區(qū)域成為項目未來主要的競爭區(qū)域。 從國內(nèi)成熟的別墅市場來看，月去化速度一般不超過 30 套 /月；哈爾濱目前別墅市場還處于空白期，未來預(yù)計本項目去化周期較長。 別墅產(chǎn)品初次出現(xiàn)于市場，多數(shù)購房者未接觸到此類產(chǎn)品，存在一定的消費抗性，致使機遇和風(fēng)險并存。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 34 頁 共 70 頁 五、市場風(fēng)險分析 項目的接受度 本項目最大的風(fēng)險點將來自項目的接受度。 目前已有 7 所學(xué)校在開發(fā)區(qū)建設(shè)， 210 家企業(yè)在開發(fā)區(qū)建廠，加上行政辦公區(qū)的建設(shè)，開發(fā)區(qū)已為本項目的開發(fā)建設(shè)提供了一定的利好條件。 ２、規(guī)模上 本項目總占地 3300 畝，一期占地 1065 畝，是目前開