【正文】 但是有一種情況例外，如果男女雙方在 1994年 2月 1日之前就已經(jīng)開始同居的，由于法律承認他們的事實婚姻關(guān)系，因此，生存的一方可以作為死者的配偶繼承遺產(chǎn)。 149. 同居期間一方死亡，另一方有權(quán)利繼承遺產(chǎn)嗎？ 未按《婚姻法》的規(guī)定辦理結(jié)婚登記而以夫妻名義共同生活的男女，一方在同居期間死亡的，另一方是不能以配偶身份主張自己享有繼承權(quán)的。 參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋》 (二 )第一條。另外，一方將未成年的子女送他人收養(yǎng)，必須事先征得另一方的同意。哺乳期內(nèi)的子女，原則上應由母方撫養(yǎng)；如父方條件好，母方同意，也可由父方撫養(yǎng)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋》 (一 )第四條。 但是還應當注意，如果同居的時候一方或雙方都不到法定婚齡 (男 22周歲，女 20周歲 ) ，那么補辦婚姻登記之后，他們的婚姻關(guān)系從雙方都達到法定婚齡的那一天算起。因此，如果日后雙方分手，在財產(chǎn)、子女等方面發(fā)生糾紛，處理起來會比較麻煩。 為了得到穩(wěn)定、完全合法的婚姻關(guān)系，雙方還是應當盡早去辦理結(jié)婚登記手續(xù)。 147 未婚同居違法嗎？需要補辦結(jié)婚登記手續(xù)嗎？ 在充分尊重個人戀愛自由的當代社會，男女雙方只要情投意合，并且 都沒有配偶，法律不會干涉他們的同居行為，因此未婚同居不違法。由于該押金是可以退還的，所以對按要求裝修的業(yè)主沒有損害。開發(fā)商利用會所為小區(qū)業(yè)主提供服務，理應收取相應費用，并無不妥。即使為了所有業(yè)主的利益要開辦娛樂設(shè)施，也要向業(yè)主大會提出建議，經(jīng)業(yè)主大會會議批準后方可實行，否則，即為侵犯業(yè)主權(quán)益的行為。業(yè)主對于會所不享有經(jīng)營的權(quán)利，也無權(quán)要求分享會所經(jīng)營的收益。 小區(qū)會所是由開發(fā)商建設(shè)的，并且會所的面積不列入業(yè)主所購買的房屋建筑面積，因此會所的所有權(quán)在開發(fā)商的名下。 143 會所是指在小區(qū)中為人們提供全面的休閑娛樂活動的場所。 （ 3）樓外用作公共休息的 設(shè)施或架空層。根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，不應分攤的公用建筑面積包括： （ 1）從屬于人防工程的地下室、半地下室。 141 設(shè)施嗎？ 如果對公共部位進行維修，必須進入業(yè)主的房屋，那么業(yè)主必須提供便利，以免影響整棟樓居民的正常使用。 140 公司應承擔責任嗎？ 中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 物業(yè)收取了物業(yè)管理費，就負有義務對小區(qū)內(nèi)的設(shè)施、綠化、交通、安全進 行管理。物業(yè)管理公司的保安工作不是保鏢，也不是保管工作。 保安的服務內(nèi)容是負責小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)、業(yè)主門戶以外的公共秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。 139 承擔責任嗎？ 如果按照物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司已經(jīng)完整履行了保安義務，并且沒有失職行為 ，則不用承擔責任。但如果盜竊是由于物業(yè)保安措施的嚴重失職造成的，物業(yè)管理公司要承擔相應責任，如何賠償需要雙方協(xié)商。 （ 3）一棟住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬于 一個單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費，由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)按所擁有的建筑面積比例分攤；在一棟住宅內(nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面 積的比例分攤。 公共設(shè)施被損害找不到責任人時，一般情況下按受益人原則分攤，具體有以下幾種情況： （ 1）物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維修管理的部分外，其余部分的維修費用，由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分攤。建筑安裝工程保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生的維修費用，不得從公共維修基金中支取。 136 公共維修基金專項用于共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造。而物業(yè)管理費收取的只是公共設(shè) 施設(shè)備小修和日常運行維修及保養(yǎng)費。 135 同時收取物業(yè)管理費與公共維修基金合法嗎？ 合法。 此規(guī)定的立法目的在于保證住宅維修基金的落實到位，以保障房屋保修期滿后維修、更新、改造工作的順利開展。 134 不交專項維修基金就不能辦房產(chǎn)證嗎？ 是的。未經(jīng)業(yè)主的許可，物業(yè)管理公司不能將這些公用房屋挪作他用。 但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只要征 得業(yè)委會同意， 在 不影響業(yè)主生活 的前提下 ，是不需要向業(yè)委會交廣告費的，因為該廣告的受益者是業(yè)主和開發(fā)商雙方 ；另一種情況， 如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費就全部歸開發(fā)商所有了。 不管是上述哪種情況，物業(yè)管理公司都對樓頂及外墻面不享有所有權(quán)，沒有權(quán)利擅自允許他人進行利用。具體分兩種情況：第一，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過 全體業(yè)主及與業(yè) 主 委 員 會同意。 131 樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰所有？ 樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰主要應看樓頂?shù)乃袡?quán)歸誰所有。購買車位后，業(yè)主獲得了車位 的所有權(quán)，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業(yè)管理公司進行管理。物業(yè)公司聽從開發(fā)商的指使，擅自停水停電的行為，是違法的，受損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害賠償責任。 129 業(yè)主拖欠房款違反了他與開發(fā)商之間的購房合同，開發(fā)商可以依據(jù)房屋買賣合同追究業(yè)主的責任。 停水停電的權(quán)利是供水供電企業(yè)的一項重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)管理公司不是小區(qū)內(nèi)的供水供電人，自然不享有供水供電權(quán)。 如果供電供水部門委托物業(yè)公司代收 水電費，那么在業(yè)主拖欠水電費時，物業(yè)管理公司可以對業(yè)主停水停電。根據(jù)權(quán)利義務一致原則，用水用電人有義務繳交水費電費，而供水供電人有義務依約供水供電。如果物業(yè)擅自提高物業(yè)管理費的收取標準，業(yè)主可以要求物價部門進行協(xié)調(diào)，也可以通過仲裁或訴訟程序解決。除因政府調(diào)整價格外， 開發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價。 中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 126 物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費。 125 ,管理費還要交嗎？ 因為房屋質(zhì)量問題是業(yè)主與開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系，而物業(yè)管理費是業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同約定的，二者是兩個不同的法律關(guān)系。 124 對物業(yè)管理公司提供的服務不滿 ,管理費還要交嗎 ? 應視具體情況而定 ,如果物業(yè)管理公司的行為還不構(gòu)成違約，業(yè)主仍需繳納物業(yè)管理費。業(yè)主沒有入住因此水電費可能很少，但是物業(yè)管理公司對整個小區(qū)的管理是一種公共性服務，也包括對該空房的管理。 業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，應留存開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。并且由于通常情況下，開發(fā)商都會要求抵銷一年以上的物業(yè)管理費，而收取一年以上的物業(yè)管理費是不合法的。 122 不可以。 121 嗎？ 房屋預售前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關(guān)情況進行協(xié)商，但不能將包括物業(yè)管理費在內(nèi)的有關(guān)物業(yè)管理的具體條款規(guī)定在售樓合同中。 參考法條：《物業(yè)管理條例》第四十五條 120 所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費用和安裝費用都應包含在房價內(nèi)，除了在合同中明確表示在交房時另行收取的，都屬于不得收取的費用。 提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務的單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任。物業(yè)管理公司接受委托代收前面這些費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。如果承租人到期沒有支付物業(yè)管理費，業(yè)主要承擔連帶繳納責任。支付物業(yè)管理費是基于物業(yè)管理合同的義務，房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個不同的權(quán)利義務關(guān)系，不能混同。 實踐中，對于沒有取得房產(chǎn)證的房屋，物業(yè)管理費通常按房屋的實測建筑面積收?。含F(xiàn)房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費，如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符，以實測報告為準；期房通常按照房屋建成交付時，開發(fā)商向購房人提供的該房屋的實測建筑面積報告為準，購房人依據(jù)該報告提供的面積 繳納物業(yè)管理 中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 費。 嚴格來說，物業(yè)管理費應依據(jù)房產(chǎn)證上標明的建筑面積收取。非業(yè)主的物業(yè)使用人只對物業(yè)享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，而沒有處分的權(quán)利。 非業(yè)主使用人是指沒有物業(yè)的所有權(quán)，但是對物業(yè)享有使用權(quán)，并且按照合同、法律規(guī)定能夠行使業(yè)主的部分權(quán)利的人。物業(yè)的使用人也要受業(yè)主公約約束。 116 主公約，業(yè)主承擔責任嗎？ 業(yè)主公約對承租人同樣有效。物業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開發(fā)商履行義務，只能以開發(fā)商的名義，不能以自己的名義。 115 無權(quán)。如果受委托的專業(yè)性公司的服務達不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標準和要求，則物業(yè)管理公司應當對業(yè)主承擔違約責任。 進行“轉(zhuǎn)委托”時，首先，要選聘具有相應資質(zhì)的專業(yè)性服務公司來承擔專業(yè)服務項目；其次，物業(yè)管理公司要與專業(yè)性服務公司簽訂委托協(xié)議，在協(xié)議中約定，專業(yè)性服務公司提供的專業(yè)性服務質(zhì)量和水平不得低于物業(yè)管理服務合同中對相關(guān)專業(yè)性服務質(zhì)量和要求的約定；同時還要約定專業(yè)性服務公司達不到服務質(zhì)量和要求時的違約責 任。 113 “轉(zhuǎn)委托”？ 物業(yè)管理公司不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)或任何其他企業(yè)。 112 開發(fā)商與業(yè)主之間主要是購房合同關(guān)系，如果開發(fā)商未將其房屋全部賣出，那么開發(fā)商也是業(yè)主，與普通業(yè)主承擔相同的權(quán)利義務。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間沒有任何的 行政管理的法律關(guān)系。處罰權(quán)，只能由行政機關(guān)或司法機關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。 在任期中， 經(jīng)業(yè)主委員會或者 20％以上業(yè)主提議，認為有必要 撤換 業(yè)主委員會委員的， 應當 由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。按期繳納物業(yè)管理費用是房屋產(chǎn)權(quán)人應盡的義務，業(yè)主欠費既影響物業(yè)管理企業(yè)正常履行物業(yè)管理合同，也侵害了其他業(yè)主的利益，因此欠費業(yè)主不宜作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表，但這并不是等于是剝奪了欠費業(yè)主的被選舉權(quán)。欠費業(yè)主也是 業(yè)主，有資格參加選舉。業(yè)主委員會的委員是按照業(yè)主大會法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來的，其他任何人不得干涉。 109 欠繳物業(yè)管理費的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會委員的資格嗎？ 有資格。業(yè)主委員會委員是全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，具有法律意義上的“身份”，該“身份”不得轉(zhuǎn)讓或委托。同一小區(qū)內(nèi)后建立的樓盤的業(yè)主，可以通過增選或者補選的方式 加入到業(yè)主委員會 中。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機構(gòu)，在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一般只有一個業(yè)主大會，因此也就應該只選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。 106 業(yè)主委員會的職責是什么？ 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)， 是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁 ，履行下列職責： ① 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； ② 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； ③ 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； ④ 監(jiān)督業(yè)主公約的實施； ⑤ 業(yè)主大會賦予的其他職責。居委會不是小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，既不享有業(yè)主的權(quán)利，也不必承擔業(yè)主的義務。 105 盡管在實際生活中存在著由居委會為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，但實際上，居委會是無權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。 (2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。 參考法條：《物業(yè)管理條例》第十二條 104 中國最大的資料庫下載 網(wǎng)友整理 應當由業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過的決議選 擇物業(yè)管理公司，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與該管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，約定物業(yè)服務的項目和物業(yè)收費標準、收費方法等。 103 有效。就北京而言，在滿足成立業(yè)主大會條件的小區(qū)，業(yè)主首先應致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處，請求他們來小區(qū)指導成立業(yè)主大會的工作。 業(yè)主大會的職責主要有：①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；②選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；③選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；④決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督 實施；⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；⑥履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。定期會議的召開程序 應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開 ；臨時會議可以由 20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理時，由業(yè)主委員會組織召開。 100 雖然您在買房的時候還沒有獲得產(chǎn)權(quán)證書，并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但是由于您已經(jīng)簽訂了購房合同并且已經(jīng)入住，對該房屋有相當?shù)目刂茩?quán)，并且從物業(yè)管理中獲益，因此應該支付物業(yè)管理費。 99 業(yè)主為房屋的所有權(quán)人，即房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人?！段飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于 3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行 政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。所以業(yè)主在簽訂了購房合同后實際上就是認可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。 97 盡管業(yè)主并沒有直接參與到前 期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。因為中介機構(gòu)按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息，讓供需雙方見面，就提供了相應的服務，即使承租人繞過中介機構(gòu)和出租人簽約，合同的成立也是中介機