【正文】 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 51 漯河雙匯商務(wù)大廈市場調(diào)查分析 。 隨著近年來人們投資觀念的不斷轉(zhuǎn)變，投資商務(wù)辦公樓已成為大多數(shù)城市投資者所關(guān)注的焦點，漯河的商務(wù)辦公樓近幾年也將從租賃時代走向銷售時代。 該物業(yè)內(nèi)部管理較嚴格，環(huán)境安靜，但停車位不足。 分析三：房管局大樓 （一）具體概況 案名 房管局大樓 建筑風格 現(xiàn)代建筑風格 物業(yè)位置 黃河路與泰山路交叉口 物業(yè)用途 自用 +租賃 建筑類型 高層 層數(shù) 12 層 （二）綜合分析 該物業(yè)主要是房管局自用，部分出租，租金 28 元 /平米 /月，包括水費、物業(yè)管理費等。 優(yōu)劣勢分析： ● 優(yōu)勢 ：位置好，周邊配套齊全，交通便利，鄰近漯河市行政單位。 ● 劣勢分析 ：現(xiàn)場包裝不到位，市場推廣力度不夠，停車位不足。 ● .租價： 該項目租價在 17 元 — 21 元 /平米 /月之間，租金包括水費、物業(yè)管理費、電梯費。 ● .功能特點 ：以商務(wù)辦公為主，底層作商業(yè)用房。 第三部分：部分寫字樓分析 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 46 漯河雙匯商務(wù)大廈市場調(diào)查分析 分析一 ：金匯國貿(mào)大廈 （一）具體概況 案名 金匯國貿(mào)大廈 銷售均價 只租不售，租金 17— 21元 /平米 /月左右 物業(yè)位置 受降路與交通路交叉口路東 公開日期 20xx 年 12 月8 日 建筑類型 高層 樓盤現(xiàn)狀 樓基本建成，已投入使用 樓棟數(shù) 1 棟 物業(yè)公司 自行管理 占地面積 3000 平方米 物業(yè)管理費 含在租金內(nèi) 建筑面積 13600 平方米 層數(shù) 17 層 工程進度 已經(jīng)封頂 主力面積 框架結(jié)構(gòu)、 可自由分割 建筑風格 現(xiàn)代風格 配套 底層有醫(yī)藥超市、生活超市，有兩部電梯，兩個步梯 （二）綜合分析 物業(yè)分析： ● 結(jié)構(gòu)特點 ：由于是框架結(jié)構(gòu)，所以戶型與戶型之間可以企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 47 漯河雙匯商務(wù)大廈市場調(diào)查分析 相互打開和組合，使用空間具備很大的自由伸展度。另外一種是以金匯國貿(mào)大廈為代表的新一代商務(wù)辦公樓，整體對外招組，不對外銷售，自己管理，屬純商務(wù)辦公樓。這些可利用資源必將對本項目的改造建設(shè)、宣傳推廣提供很強的輔助功能。 分析： 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 44 漯河雙匯商務(wù)大廈市場調(diào)查分析 安防機構(gòu)的設(shè)立，不僅給予了違法、犯罪分子以感觀上的強大震懾，而且給本項目地塊提供了安定的社會環(huán)境。 分析： （ 1）門類齊全的商場與超市，給這一地區(qū)居住和出行人群提供了優(yōu)質(zhì)的購物環(huán)境，方便了日常人們的生活所需； （ 2）這些設(shè)施給本項目的開發(fā)與運作，奠定了良好的投資與經(jīng)營環(huán)境。 分析： 豐富多彩的休閑娛樂設(shè)施，不僅給項目發(fā)展提供了良好的服務(wù)環(huán)境，還有效提升了地塊整體的文化品 位。 （ 2）眾多不同消費檔次的酒店和賓館，可以滿足不同消費階層的外出住宿需求，為本項目的今后開發(fā)建設(shè)提供了現(xiàn)成的服務(wù)設(shè)施。 4：酒店與賓館 項目周邊賓館酒店眾多，有漯河賓館、金島大酒店、許慎賓館等。 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 42 漯河雙匯商務(wù)大廈市場調(diào)查分析 3：銀行 項目周邊有中國農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄所、中國建設(shè)銀行等。 2：醫(yī)院 項目附近有漯河市第二人民醫(yī)院、漯河市中醫(yī)院、鐵路醫(yī)院分院等。 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 41 漯河雙匯商務(wù)大廈市場調(diào)查分析 （ 四）周邊配套狀況 1：學校： 項目周邊有受降路小學、許慎小學、回族小學、漯河高中等。本項目周邊形成一個道路交織網(wǎng)，必然會促進商業(yè)環(huán)境的建設(shè)發(fā)展。 未來商務(wù)發(fā)展趨勢 （ 1）商務(wù)物業(yè)的購買者對于所購物業(yè)的區(qū)位最為關(guān)注，他們往往會注意商務(wù)物業(yè)是否臨近交通樞紐，即所謂人潮帶來錢潮。 黃河路 商業(yè)發(fā)展成熟、政府機關(guān)、保險公司、銀行、證券單位眾多，雖有市中行大廈、市電力局大企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 40 漯河雙匯商務(wù)大廈市場調(diào)查分析 樓等辦公樓，但都非專業(yè)化的商務(wù)寫字樓。 交通路 商業(yè)發(fā)展成熟、各大商場林立、教育設(shè)施多，為漯河的黃金路段，現(xiàn)有專業(yè)的寫字樓 — 金匯國貿(mào)大廈正在出租。 分析： （ 1）地塊周邊眾多公交線路車，使得到達漯河市各個地方的乘車十分方便； （ 2）平均各條公交線路互相交錯，使得部分同一個目的地有多條公交線路通達，有效緩解固定目的 地的人流量，滿足本項目各類人群的出行需要； （ 3）完善的公路、鐵路交通網(wǎng)，完全可滿足本區(qū)域商務(wù)辦公人士的出行需要，可節(jié)約其較多的時間成本。 交通線路 （ 1）本項目周圍公交路線眾多，有 1 路、 8 路、 9 路、11 路、 77 路、 28 路等。 公安街 南北干道，北接濱河路，南到人民路、從本項目樓前通過，車流量密集，治安較亂。 交通路 南北干道，連通漯河市北區(qū)和南區(qū)的主要干線，地面寬大、平整， 雙向四車道， 車流量十分密集。東接東環(huán)路，至京珠高速公路，西接嵩山路，可至 107 國道，路面平整，為雙向四車道，車流量密集。 分析： （ 1）本項目周邊交通便利，出行方便，這為本項目改造成為商務(wù)辦公樓打下了良好的基礎(chǔ)； （ 2）附近地區(qū)發(fā)展成熟、城市基礎(chǔ)設(shè)施完備，人文環(huán)境與商務(wù)環(huán)境良好，項目未來發(fā)展?jié)摿^大； （ 3）附近地區(qū)商務(wù)環(huán)境良好，有力的增強了本項目作為辦公物業(yè)的賣點優(yōu)勢。 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 36 漯河雙匯商務(wù)大廈市場調(diào)查分析 二、本區(qū)域概況分析 （一）周邊環(huán)境狀況 道路狀況 道路交通便利，北有濱河路、南有人民路、西 有交通路、東有解放路，均為交通主干道，出行方便、快捷。 分析： （ 1）臨近漯河市市區(qū)主要交通干道（人民路、解放路等），位于火車站廣場對面，是連接“漯河與周邊各地市縣及全國各省市”的交通樞紐，出行方便、快捷； （ 2）屬于漯河市核心商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)氛圍濃厚，有眾多的中小型公司在此經(jīng)營、辦公。 建筑面積 ： 11000 平方米。 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 34 漯河雙匯商務(wù)大廈市場調(diào)查分析 前言 項目周邊配套的調(diào)查與分析，是項目開發(fā)中一個很重要的環(huán)節(jié)。 企業(yè) ()大量管理資料下載 Page 31 漯河雙匯商務(wù)大廈市場調(diào)查分析 背景資料 十八、拜訪客戶所從事的職業(yè)是： %%% %%%%%%%系列2 % % % % %1 2 3 4 5 1..私營老板 拜訪客戶中： ? 是私營老板的占 % ? 是行政