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5農(nóng)村土地流轉:新情況、新思考(參考版)

2024-09-06 22:57本頁面
  

【正文】 。這就要求村集體的干部樹立全心全意為人民服務的思想,密切聯(lián)系群眾,摒棄官僚作風,做到公正廉潔。在對 XX 省農(nóng)村土地流轉的調查中,我們發(fā)現(xiàn),極少數(shù)農(nóng)戶即使可以得到較好的轉讓收益,也不愿參與土地流轉。注意新的承包者是否按流轉合同要求安排土地用途,即有無改變土地用途現(xiàn)象,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應立即予以制止;做好土地流轉后經(jīng)營狀況監(jiān)測,如發(fā)現(xiàn)經(jīng)營狀況出現(xiàn)問題,集體經(jīng)濟組織應采取相應對策,以確保農(nóng)民利益不受損失;對土地流轉工作中出現(xiàn)的矛盾和糾紛,集體經(jīng)濟組織出面及時化解 矛盾,消除農(nóng)村不安定因素;在土地股份合作過程中,代表農(nóng)戶參與公司的經(jīng)營管理,確保農(nóng)戶的利益分配。土地流轉后仍應由村集體進行相應的監(jiān)測管理。由村集體出面對外統(tǒng)一招商、公開招標,以吸引廣大工商企業(yè)和經(jīng)營大戶投資效益農(nóng)業(yè),最終促進農(nóng)業(yè)向集約化、 第 18 頁 共 19 頁 專業(yè) 化、 高效化方向發(fā)展,既能提高土地的利用率,又能增加出讓方的收入,從而達到兩全其美的效果。 招商引資。在具體操作中,可以先通過 “ 反租 ”實現(xiàn)土地的集中連片,再由集體經(jīng)濟組織 “ 倒包 ” 給專業(yè)戶或工商企業(yè)進行專業(yè)化經(jīng)營。 組織協(xié)調。通過土地整理,能夠增加有效耕地面積,優(yōu)化土 第 17 頁 共 19 頁 地利用結構,改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境;能夠徹底改變田、地、塘相互 “ 插花 ” 的現(xiàn)象,有利于土地互換,為土地集中連片產(chǎn) 業(yè)化規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造條件;能夠更廣泛地吸引工商業(yè)主投資效益農(nóng)業(yè),實 現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整。由于農(nóng)戶自發(fā)流轉農(nóng)地存在著上述種種缺陷,借助并充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟組織的力量,以較小的交易成本進行農(nóng)地流轉,實現(xiàn)土地集中連片、專業(yè)化規(guī)模經(jīng)營,就變得十分重要。沒有經(jīng)村民會議/以上成員或者/以上村民代表同意,并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準,就把土地流轉給外村人或工商業(yè)主,雖然可以節(jié)省談判成本,但會加大履約成 本,一旦某農(nóng)戶想毀約,就可能拿起《土地管理法》這一法律武器。我國的《土地管理法》第條明確規(guī)定: “ 農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的,必須經(jīng)村民會議/以上成員或者/以上村民代表的同意,并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。較大的履約成本制約了農(nóng)地流轉的規(guī)模, 削弱了承租人的投資積極性。這是因為一旦其中的某一農(nóng)戶由于種種原因(如喪失非農(nóng)就業(yè) 機會、人口數(shù)量變動等),使原先約定的租金低于自己耕種的收益,即在該農(nóng)戶看來,原先轉讓出去是合算的,現(xiàn)在變得不 第 16 頁 共 19 頁 合算了,那么該農(nóng)戶就有收回土地的動機,并轉化為種種努力,如給承租人制造各種麻煩,要求提高租金等。 由農(nóng)戶自發(fā)實現(xiàn)流 轉,往往面臨較大的履約成本。此外,把土地集中連片進行專業(yè)化規(guī)模經(jīng)營,經(jīng)常需要進行相應的土地整治。要想達到該規(guī)模,如果由工商業(yè)主們挨家挨戶與農(nóng)戶進行土地流轉的談判,對于工商業(yè)主來說,談判成本太高,他們不愿承擔。有實力、愿投資農(nóng)業(yè)的工商業(yè)主的介入,有利于發(fā)展高效農(nóng)業(yè)。如果不能在更大范圍內尋找土地邊際產(chǎn)出率高的交易對象,就難以實現(xiàn)土地的專業(yè)化規(guī)模經(jīng)營。在交易量較小的情況下,農(nóng)戶缺乏在更大范圍尋找交易對象的激勵。一般而言,農(nóng)民想轉包土地,總是在親戚、朋友、鄰居中尋找交易對象。通過農(nóng)戶自發(fā)流轉來實現(xiàn)土地的規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)業(yè)結構調整,往往交易成本比較大,所需時間比較長。有的地方土地轉包僅以口頭方式達成協(xié)議,沒有書面合同;有的即便簽訂合同也存在著手續(xù)不規(guī)范、條款不完備、缺乏法律保障、隱患較多的問題,一旦發(fā)生糾紛就很難操作。然而,這種形式也存在相應的問題,即由于土地轉讓關系不穩(wěn)定、期限短、缺乏制度保障,土地經(jīng)營者在土地上的投資積極性不高,不利于土 地的有效利用。缺乏中介服務,提高了土地流轉的交易 第 14 頁 共 19 頁 費用,造成 “ 有買找不到賣、有賣找不到買 ” 的局面,并限制了土地流轉的區(qū)域范圍。雖然土地流轉的中介組織已經(jīng)有了很大的發(fā)展,但仍有不少地方服務于土地流轉的中介組織相當匱乏,缺少一個從下而上、網(wǎng)絡狀、多功能的中介服務體系。在浙江,解決這個問題目前還局限于依賴鄉(xiāng)村干部做耐心細致的思想工作。維護少數(shù)農(nóng)戶的合法權益不受侵犯與推進效益農(nóng)業(yè)之間會發(fā)生沖突。然而按人口均分土地容易形成 “ 插花田 ” 、“ 箱子田 ” 的格局,難以形成規(guī)模經(jīng)營。 .維護農(nóng)民利益和發(fā)展效益農(nóng)業(yè)的沖突時有發(fā)生。在推進農(nóng)村土地流轉的過程中,也 存在一些基層干部出于種種原因,在工作方式上過于簡單、粗暴,有時甚至搞行政強迫命令,存在為流轉而流轉的現(xiàn)象,沒有 第 13 頁 共 19 頁 充分尊重農(nóng)民的意愿。這些問題都呼喚著我國的《土地承包法》盡快出臺,為全國范圍內的農(nóng)村土地流轉提供有效的法律支撐和保障。 (二)如何看待農(nóng)村土地流轉中出現(xiàn)的新問題 .缺乏法律、法規(guī)的支撐。第三,土地流轉的收益一般也不是永久固定的,往往考慮了未來通貨膨脹的因素,并留有在未來一定時間后重新談判的空間和余地。這是因為:第一,土地流轉是使用權轉讓而不是土地買賣,始終存在
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