5農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)：新情況、新思考(參考版)
2024-09-06 22:57本頁面
【正文】 。這就要求村集體的干部樹立全心全意為人民服務(wù)的思想，密切聯(lián)系群眾，摒棄官僚作風(fēng)，做到公正廉潔。在對 XX 省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，極少數(shù)農(nóng)戶即使可以得到較好的轉(zhuǎn)讓收益，也不愿參與土地流轉(zhuǎn)。注意新的承包者是否按流轉(zhuǎn)合同要求安排土地用途，即有無改變土地用途現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即予以制止；做好土地流轉(zhuǎn)后經(jīng)營狀況監(jiān)測，如發(fā)現(xiàn)經(jīng)營狀況出現(xiàn)問題，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)采取相應(yīng)對策，以確保農(nóng)民利益不受損失；對土地流轉(zhuǎn)工作中出現(xiàn)的矛盾和糾紛，集體經(jīng)濟(jì)組織出面及時化解 矛盾，消除農(nóng)村不安定因素；在土地股份合作過程中，代表農(nóng)戶參與公司的經(jīng)營管理，確保農(nóng)戶的利益分配。土地流轉(zhuǎn)后仍應(yīng)由村集體進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)測管理。由村集體出面對外統(tǒng)一招商、公開招標(biāo)，以吸引廣大工商企業(yè)和經(jīng)營大戶投資效益農(nóng)業(yè)，最終促進(jìn)農(nóng)業(yè)向集約化、 第 18 頁 共 19 頁 專業(yè) 化、 高效化方向發(fā)展，既能提高土地的利用率，又能增加出讓方的收入，從而達(dá)到兩全其美的效果。 招商引資。在具體操作中，可以先通過 “ 反租 ”實(shí)現(xiàn)土地的集中連片，再由集體經(jīng)濟(jì)組織 “ 倒包 ” 給專業(yè)戶或工商企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營。 組織協(xié)調(diào)。通過土地整理，能夠增加有效耕地面積，優(yōu)化土 第 17 頁 共 19 頁 地利用結(jié)構(gòu)，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境；能夠徹底改變田、地、塘相互 “ 插花 ” 的現(xiàn)象，有利于土地互換，為土地集中連片產(chǎn) 業(yè)化規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造條件；能夠更廣泛地吸引工商業(yè)主投資效益農(nóng)業(yè)，實(shí) 現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。由于農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)農(nóng)地存在著上述種種缺陷，借助并充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟(jì)組織的力量，以較小的交易成本進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地集中連片、專業(yè)化規(guī)模經(jīng)營，就變得十分重要。沒有經(jīng)村民會議／以上成員或者／以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，就把土地流轉(zhuǎn)給外村人或工商業(yè)主，雖然可以節(jié)省談判成本，但會加大履約成 本，一旦某農(nóng)戶想毀約，就可能拿起《土地管理法》這一法律武器。我國的《土地管理法》第條明確規(guī)定： “ 農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議／以上成員或者／以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。較大的履約成本制約了農(nóng)地流轉(zhuǎn)的規(guī)模， 削弱了承租人的投資積極性。這是因?yàn)橐坏┢渲械哪骋晦r(nóng)戶由于種種原因（如喪失非農(nóng)就業(yè) 機(jī)會、人口數(shù)量變動等），使原先約定的租金低于自己耕種的收益，即在該農(nóng)戶看來，原先轉(zhuǎn)讓出去是合算的，現(xiàn)在變得不 第 16 頁 共 19 頁 合算了，那么該農(nóng)戶就有收回土地的動機(jī)，并轉(zhuǎn)化為種種努力，如給承租人制造各種麻煩，要求提高租金等。 由農(nóng)戶自發(fā)實(shí)現(xiàn)流 轉(zhuǎn)，往往面臨較大的履約成本。此外，把土地集中連片進(jìn)行專業(yè)化規(guī)模經(jīng)營，經(jīng)常需要進(jìn)行相應(yīng)的土地整治。要想達(dá)到該規(guī)模，如果由工商業(yè)主們挨家挨戶與農(nóng)戶進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的談判，對于工商業(yè)主來說，談判成本太高，他們不愿承擔(dān)。有實(shí)力、愿投資農(nóng)業(yè)的工商業(yè)主的介入，有利于發(fā)展高效農(nóng)業(yè)。如果不能在更大范圍內(nèi)尋找土地邊際產(chǎn)出率高的交易對象，就難以實(shí)現(xiàn)土地的專業(yè)化規(guī)模經(jīng)營。在交易量較小的情況下，農(nóng)戶缺乏在更大范圍尋找交易對象的激勵。一般而言，農(nóng)民想轉(zhuǎn)包土地，總是在親戚、朋友、鄰居中尋找交易對象。通過農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)來實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，往往交易成本比較大，所需時間比較長。有的地方土地轉(zhuǎn)包僅以口頭方式達(dá)成協(xié)議，沒有書面合同；有的即便簽訂合同也存在著手續(xù)不規(guī)范、條款不完備、缺乏法律保障、隱患較多的問題，一旦發(fā)生糾紛就很難操作。然而，這種形式也存在相應(yīng)的問題，即由于土地轉(zhuǎn)讓關(guān)系不穩(wěn)定、期限短、缺乏制度保障，土地經(jīng)營者在土地上的投資積極性不高，不利于土 地的有效利用。缺乏中介服務(wù)，提高了土地流轉(zhuǎn)的交易 第 14 頁 共 19 頁 費(fèi)用，造成 “ 有買找不到賣、有賣找不到買 ” 的局面，并限制了土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域范圍。雖然土地流轉(zhuǎn)的中介組織已經(jīng)有了很大的發(fā)展，但仍有不少地方服務(wù)于土地流轉(zhuǎn)的中介組織相當(dāng)匱乏，缺少一個從下而上、網(wǎng)絡(luò)狀、多功能的中介服務(wù)體系。在浙江，解決這個問題目前還局限于依賴鄉(xiāng)村干部做耐心細(xì)致的思想工作。維護(hù)少數(shù)農(nóng)戶的合法權(quán)益不受侵犯與推進(jìn)效益農(nóng)業(yè)之間會發(fā)生沖突。然而按人口均分土地容易形成 “ 插花田 ” 、“ 箱子田 ” 的格局，難以形成規(guī)模經(jīng)營。 .維護(hù)農(nóng)民利益和發(fā)展效益農(nóng)業(yè)的沖突時有發(fā)生。在推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過程中，也 存在一些基層干部出于種種原因，在工作方式上過于簡單、粗暴，有時甚至搞行政強(qiáng)迫命令，存在為流轉(zhuǎn)而流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，沒有 第 13 頁 共 19 頁 充分尊重農(nóng)民的意愿。這些問題都呼喚著我國的《土地承包法》盡快出臺，為全國范圍內(nèi)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供有效的法律支撐和保障。 （二）如何看待農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的新問題 .缺乏法律、法規(guī)的支撐。第三，土地流轉(zhuǎn)的收益一般也不是永久固定的，往往考慮了未來通貨膨脹的因素，并留有在未來一定時間后重新談判的空間和余地。這是因?yàn)椋旱谝唬恋亓鬓D(zhuǎn)是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而不是土地買賣，始終存在
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