【正文】 城市之光 3 項目的執(zhí)行策略 我公司將組建強有力的專案小組全面執(zhí)行項目的市場銷售工作，并在周一、周三例行現(xiàn)場專案工作會議與開發(fā)商工作會議對項目的營銷進行深入跟蹤，提出即使的調(diào)整方案，保證項目的順利銷售，提前完成項目的營銷目標。財智中心 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 國華商務會館 國華 項目賣點整理： 3 項目的案名建議 /推廣主題 項目案名： 國華 小公司成本，大公司做派。雙會所服務，餐飲、娛樂、休閑、會晤空間一應俱全。 板式空間，通風、鮮氧、陽光、生態(tài)、 5A 智能締造新商務健康時空。 推廣主題：長 安北 第二階段： 2020 年 8 月 —— 2020 年 5 月 推廣周期 9 個月。 月租抵月供，還賺 455 元，退休養(yǎng)了老，又給孫子一份教育基金。 推廣內(nèi)容： 4F—— 8F 投資物業(yè)的全面銷售。 持續(xù)銷售入市時間 ： 2020 年 5 月上旬 —— 2020 年 6 月上旬 持續(xù)銷售入市區(qū)域 ： 持續(xù)銷售期的主要區(qū)域是以 商場會所銷售與寫字樓銷售。 ２、 協(xié)助客戶做好購買手續(xù)和產(chǎn)權辦理的協(xié)調(diào)。 工程進度： 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 外立面安裝完畢 尾盤銷售期 主要任務 ： 協(xié)調(diào)好 項目的竣工和業(yè)主入伙工作，加強銷售后期的銷售服務工作，以保持開發(fā)商及項目的品牌與形象樹立行業(yè)口碑。 （５）銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。 （ 3）回頭客戶積極把握，其成交機會極大。 持續(xù)銷售期策略： （ 1）該階段客戶對本案之 認識程度較深，銷售人員應配合廣告，重點追蹤，以期達到成交目的。 ７、 有希望客戶再過濾。 ５、 每周六、周日 NP 稿。 ３、 媒體反應總結(jié)。 執(zhí)行內(nèi)容： １、 阻力產(chǎn)品促銷。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 擴大銷售入市時間 ： 2020 年 11 月中旬 —— 2020 年 1 月 擴大銷售入市區(qū)域 ： 擴大銷售期 的主要區(qū)域是以 商場會所銷售為主，拉動寫字樓銷售，從而擴大銷售成果。 （ 4）退訂戶仍再追蹤，實際了解問題所在。 （ 2）利用已購客戶介紹客戶，使之成為活的廣告，并事先告之若介紹成功，公司將提拔一定數(shù)額的“介紹獎金”做為鼓勵。 ７、 有希望客戶再過濾。 ５、 每周六、周日 NP 稿。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ３、 媒體反應總結(jié)。 執(zhí)行內(nèi)容： １、 新產(chǎn)品促銷。 強勢入市時間 ： 2020 年 9 月中旬 —— 2020 年 10 月 強勢入市區(qū)域 ： 強勢銷售期的主要區(qū)域是以商務寫字樓型物業(yè)為主，以投資型物業(yè)為輔的銷售。 定點看板。 DS 作業(yè)。 實施銷售控制。 集成掌握來人來電之成交。 5A 智能第一板和國華實業(yè)的品牌”，利用不同的媒體及相應公關促銷活動，把項目第二階段的銷售工作拉上一個更高階段，從而加速客戶成交，擴大銷售成果 執(zhí)行內(nèi)容： 擴大宣傳輻射面，開發(fā)潛在客源。 開盤入市期策略 ： 開盤入市時間 ： 2020 年 8 月中旬 —— 2020 年 9 月 開盤入市區(qū)域 ： 開盤入市期的主要區(qū)域是以投資型物業(yè)為主，將商務寫字樓型物業(yè)投放市場，以投資型物業(yè)的銷售拉動商務寫字樓的銷售。 1 說明書、平面圖的公開。 1 定 點看板 1 DM 發(fā)送。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 1 報紙型海報。 排定媒體計劃。 來人來電統(tǒng)計及追蹤。 DM 寄發(fā)。 預告公開日期。 完成現(xiàn)場準備工作。 開盤入市期： 主要任務： 做好投資客戶認購的收尾工作，繼續(xù)為項目的開盤聚集人氣，讓內(nèi)部認購客戶知道項目準備銷售，強化地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 項目的優(yōu)勢和賣點，開始進入實質(zhì)性銷售工作。 （三）其他 人員：配合工作，協(xié)助售樓部推進銷售。 人員安排 ： （一）售樓員：負責內(nèi)部認購期間客戶推廣、接待及項目介紹，簽訂認購書，收集資料并及時向上級匯報，記錄客戶檔案等工作。 內(nèi)部認購目的 ： 正式發(fā)售前 的內(nèi)部認購對整個項目的作用是不可低估的，其目的在于： （一） 能從內(nèi)部認購中獲取客戶，從而更清楚掌握客戶的購房意向及市場需求； （二） 項目處于期樓階段，沒有現(xiàn)房、沒有樣板房不能給客戶目睹實在的東西，只得通過內(nèi)部認購、開推介會等營銷手段，讓社會認識項目、了解項目，是正式銷售前期的必要工作； （三）在年初房地產(chǎn)熱銷時推出項目，可為項目起到初步宣傳的作用，為項目造勢； （四）是售樓員在培訓中一個親臨現(xiàn)場實習的好機會，可以運用所學的知識、方法、技巧去接待客戶，回答客戶的提問，從而不斷鍛煉售樓員，提高其業(yè)務水平 和業(yè)務素質(zhì)，為以后走向正式銷售打下堅實的基礎； （五）內(nèi)部認購時，以最優(yōu)惠的價格出售商品房給對我們項目有信心的客戶令其得到最大收益，同時聚集人地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 氣。 1 重點據(jù)點戶外看板內(nèi)容。 1 完成銷售人員的培訓。 區(qū)域性布點。 申請水電及工地電話。 平立面圖的確定。 確立企劃方案細化。 執(zhí)行內(nèi)容 ： 完成各項銷售工具之發(fā)包、施工。 2 項目的銷售規(guī)劃和目標實施 項目銷售周期的規(guī)劃和目標實施 我公司把項目的市場營銷分為兩個階段，銷售周期執(zhí)行分為六個階段，分別為內(nèi)部認購期、開盤入市期、強勢銷售期、擴大銷售期、持續(xù)銷售期、 尾盤銷售期。 項目營銷中心選址的建議 本項目營銷分 2 個階段進行， 第一階段： 我們建議在長安北路大型的寫字樓物業(yè)群樓下做 200 平方米以上的營銷中心。 商務面積投資的可操作性運作方略： 2 項目營銷時機建議 項目營銷上市時間擬定為 2020 年 5 月中旬 2 項目銷售周期規(guī)劃 項目規(guī)劃時間為 12 個月 項目銷售規(guī)劃周期為 2020 年 5 月中旬 — 2020 年 6 月上旬 2 項目的銷售策略 /售樓中心選址 項目銷售的核心策略 本項目銷售有 2 大核心策略， 其一就是投資營銷 ：根據(jù)本項目的適度面積、較低總價和地段的優(yōu)勢特點而進行投資式銷售。 根據(jù)長安北的地段、樓宇體量、商務格局與市場競爭環(huán)境來判斷，我公司提出一種大膽、科學而創(chuàng)新的項目營銷思路，提出以“地段”、“商圈”為主要訴求的投資模式營銷，這樣就很好的避免了商務樓宇期房銷售的弱逝，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 避免了與強勢樓盤長安國際廣場的正面對沖，以獨特的銷售主張打擊該項目的市場“軟肋”，同時，又提前占領了市場先機，可謂是一種“一石二鳥”的營銷 創(chuàng)新。 MALL 復合商務模式 2 項目營銷的核心策略 運用 復合型的差異營銷模式策略，切入市場的空白點，將項目的開發(fā)價值最大化，同時減少市場阻力，短時間內(nèi)完成項目的銷售任務，把項目的開發(fā)風險降低到最低限度。 5A 智能第一板。 業(yè)主二次購房優(yōu)惠：國華大廈業(yè)主在投資型物業(yè)購樓者，又購商務寫字樓物業(yè)可以享受：購樓在優(yōu)惠基礎上再優(yōu)惠 1%~2%。 項目的價格策略 /定位 國華大廈的價格策略及定位 1) 保證開發(fā)商運營的銷售總額基數(shù)不變。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 項目定位 項目的市場定位 長安北核心區(qū)甲級寫字樓，是國際化、人性化、主題化、彈性化的商務大廈，是一個高品質(zhì)、價格適中的商務大廈。 智業(yè)服務公司：廣告公司 、策劃代理公司、商務咨詢代理 、經(jīng)紀公司 會計師事務所、律師事務所培訓機構(gòu)等 。大堂的設計是對門廳的一種延續(xù)，但要表現(xiàn)出一 種內(nèi)斂的商務氣韻。 4—18 層的設計要簡潔明快，有強烈的線條感，體現(xiàn)出德式的包豪斯大開窗工業(yè)化特色風格。在延伸中和 18 層功能進行互動，可以處理成空中花園的挑空挑高設計。 2） 項目的劣勢分析 交通擁擠嚴重 停車難度大 長安北的商務形象不鮮明突出 長安北寫字樓品類單一，產(chǎn)品商業(yè)化開發(fā)低 3） 項目的機會點 西部大開發(fā)，西安大發(fā)展的良好經(jīng)濟環(huán)境 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 長安國際廣場的市場啟動為本案營銷進行了很好的市場預熱 市場雖有巨鱷出現(xiàn)，但 2 年來的市場供應空缺為本案提供了良好的機遇 長安北的特色樓盤缺少，個性商務以及服務目前處于空白 4） 項目的威脅點 周邊新開 發(fā)樓盤形成的市場競爭的威脅 城市化發(fā)展新興商務區(qū)的崛起 龍脈長安北商務形象的式微和現(xiàn)存的交通壓力 城市區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境的封閉性，大中國總部經(jīng)濟滯后。 人氣足：地處黃金地段，周邊 辦公氛圍較好，未來投資升值潛力較大，是多數(shù)企業(yè)、投資者首選之地。 項目的 SWOT 分析 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 1） 項目的優(yōu)勢分析 地理環(huán)境優(yōu)勢：位于市中心長安北是西安的龍脈是西安城市經(jīng)濟文化的中軸緊靠南梢門黃金十字土地資源稀缺，投資升值潛力大周邊城市配套完善商務環(huán)境優(yōu)越。 癥結(jié)六： 長安北缺乏真正屬于主流群體的商務環(huán)境，他們對軟硬件功能需求大，支付能力弱。 癥結(jié)四： 長安北的商務群體構(gòu)成存在斷層，大不大，小不小，寫字樓的適應度低。 目前，長安北路上寫字樓市場供需 7 大癥結(jié)： 癥結(jié)一：長安北缺乏代表中軸龍脈 /金融街形象和精神需求的商務大廈 癥結(jié)二：長安北商務圈 2001 年 ——2020 年近 3 年的市場供應空白期市場問題 ——地旺人旺樓不旺。長安中路經(jīng)過十幾年的發(fā)展已經(jīng)形成了以服務行業(yè)企業(yè)為主體的功能區(qū)，其中又以中小型公司居多，這些事物型特色的公司，主要表現(xiàn)為腦力勞動居多，對辦公空間的智能地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 水準要求較高，該地區(qū)市政配套齊全，人口密集商務氣氛較活躍，距城區(qū)繁華地段舉步之遙。 太平洋大廈 入駐企業(yè) 23 家，出租率 100% 證券公司、保 奧林匹克大廈 奧林匹克大廈一期入駐企業(yè) 52 家，出租率 80% 奧林匹克大廈二期，目前底商在招商，整體在做酒店裝修。 長興飯店 項目為一家招待所因為特殊的位置已成為中小企業(yè)辦公駐地目前按照 5寫字間出租出租率為 85%以上 科技有限公司、華泰財產(chǎn)保險公司、電梯公司、海派出國留學公司、法律事務所、會計事務所、軟件公司、電子公司、旅行社、公證處、科技公司、禮品公司、美容實業(yè)公司、按摩減肥中心、醫(yī)療器械、快遞公司、票務公司、旅游公司等 。 泛美大廈 大廈共入駐企業(yè)，近 100 多家，入駐率90% 西安電視二臺、房地產(chǎn)、機電公司、電子公司、科技公司、工貿(mào)公司、投資管理公司、設計公司、廣告公司、中國人壽保險公司、國信證券、外地西安分公司、辦事處 。 絲綢大廈 入駐企業(yè) 2 家，大樓入住率為 10% 西部網(wǎng)通、餐飲、自用兩層。奧林匹克大廈一期成功銷售后，二期五證不全，銷售不很理想，目前定位為酒店重新設計包裝。 目前竣工、在建的項目有絲綢大廈和奧林匹克大廈二期。 華融大廈 泛 美 大 廈 102186 電費： 元 /度 150元 /個 /月、 4800元 /平米 30 元 / 平米、 （含全部） 4 部進口電梯，中央空調(diào)，程控電話插座及有線電視系統(tǒng)，天然氣，自備發(fā)電機組，蓄水池