均瑤寫字樓項(xiàng)目策劃方案(參考版)
2025-05-06 22:33本頁面
【正文】 據(jù)統(tǒng)計(jì)，超過該地區(qū)現(xiàn)有商務(wù)樓總量，所以該地區(qū)有望建設(shè)成一個(gè)集中商務(wù)區(qū)。這樣做的好處是做到精致和品質(zhì)化，消除預(yù)售看房的粗糙感，使客戶產(chǎn)生美好生活的聯(lián)想，形成親和力并加速銷售業(yè)績的提升。配合樣板房裝修，希望能設(shè)立專門由售樓處通往樣板房的看房動(dòng)線。 樣板房裝修風(fēng)格可以不同，但是同樣要體現(xiàn)精致與全面，可以采用不同的形式來體現(xiàn)傳統(tǒng)與時(shí)尚的結(jié)合。實(shí)品樣板商務(wù)房實(shí)品樣板商務(wù)房應(yīng)有2間樣板房。n 財(cái)務(wù)間。n 設(shè)禮儀臺，現(xiàn)場抽獎(jiǎng)與公布最新銷售訊息。n 分隔部分辦公區(qū)域以利專案人員的案場辦公。n 音響、電視機(jī)。n 共設(shè)三門電話線，一門是客戶回訪線，一門是客戶電話進(jìn)線及傳真專線。n 接待用桌椅及飲水機(jī)。（沙盤區(qū)）n 設(shè)置大型物業(yè)總體規(guī)劃沙盤（1：80）及物業(yè)房型剖面模型。? 簽約區(qū)布置于與物業(yè)公司及辦公區(qū)域同一樓層樓。? 接待臺在進(jìn)門口設(shè)一迎賓臺，由一位禮儀小姐將客戶引入接待區(qū)，即顯出樓盤檔次感，又能使客戶感覺受到充分得尊重。? 洽談區(qū)布置于進(jìn)口右側(cè)，3—4副桌椅和沙發(fā)，營造溫馨氛圍，避免客戶有被推銷的感覺。標(biāo)準(zhǔn)層面模型：由于是施工的原因，了解每一層面的結(jié)構(gòu)狀況往往需要較為直觀的感覺，每一個(gè)單元的好壞在模型中最能見分曉。但所有個(gè)性的表達(dá)，除了為顯示其出類拔萃外，結(jié)合樓盤賣點(diǎn)依舊是其核心內(nèi)涵。為此，明亮的照明、溫暖的環(huán)境和悠揚(yáng)的背景音樂都是必不可少的。二是要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)良好的洽談環(huán)境。由此，室內(nèi)主要物件應(yīng)包括用于客戶洽談的洽談桌椅，樓盤模型、展現(xiàn)樓盤的燈箱和看板等。力求營建一種溫馨、祥和、輕松的氛圍，盡量消除客戶進(jìn)售樓處的“被推銷”的心理障礙。例如：戴德梁行、怡高物業(yè)、FPD、仲量行等。軟件上強(qiáng)調(diào)的就是“服務(wù)”。在大廈原有的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上力求更上一層樓，向高檔的甲級寫字樓靠近，不僅在硬件上，更體現(xiàn)在軟件上。在首批客戶入駐后，需忍受必要的成本犧牲或進(jìn)行合理的成本控制，必須將大樓必要部分試投運(yùn)行，以滿足客戶基本需求并打響大廈品牌，做到承諾兌現(xiàn)。三樓裙房應(yīng)以餐飲中心為佳。三、 產(chǎn)品與現(xiàn)場完善建議 產(chǎn)品完善建議由于1—4層的裙房商鋪?zhàn)赓U對象對于整幢大廈的品質(zhì)定性和形象輔助有巨大的影響，所以中原建議一樓裙房應(yīng)以銀行和商務(wù)中心為佳，配以大堂簡潔而高檔。 制作類與派單——占總體廣告費(fèi)用的10%計(jì)，即約40萬178。 戶外類費(fèi)用——占總體廣告費(fèi)用的20%計(jì)，即約80萬：一方面，考慮到在目標(biāo)客戶集中地區(qū)如徐家匯周邊沿線等處設(shè)置燈箱廣告，另一方面，考慮到本案推廣中的實(shí)際情況，即周邊開發(fā)項(xiàng)目眾多，而戶外廣告可以吸引周邊高層次看房客戶，可能成為我們的目標(biāo)客戶，且此類廣告最為經(jīng)濟(jì)、實(shí)效。樓盤需要通過報(bào)刊傳達(dá)信息、造勢、創(chuàng)造來電量與來人量。推廣費(fèi)用總體分布178。n 中原中介分行網(wǎng)絡(luò)上海中原公司目前在上海已有9間分行在分布在全市各個(gè)重要區(qū)域，例如古北、黃埔、打浦橋、鎮(zhèn)寧路、南丹路以及浦東等區(qū)域，透過分行內(nèi)部之溝通聯(lián)絡(luò)例如內(nèi)聯(lián)網(wǎng)及傳真等可將項(xiàng)目資料發(fā)至各分行之銷售部。n 利用網(wǎng)絡(luò)發(fā)布信息在經(jīng)濟(jì)網(wǎng)站和門戶網(wǎng)站上發(fā)布中商大廈公開消息，同時(shí)可以通過高檔物業(yè)代理商的互聯(lián)網(wǎng)主頁進(jìn)行宣傳，這是接觸企業(yè)客戶的重要途徑。戶外橫幅的主要懸掛地點(diǎn)為本案附近（如肇家浜路、東安路、高安路）；虹橋路沿線、漕溪路沿線、等聯(lián)結(jié)市內(nèi)外的輻射范圍廣的路段。n 媒體廣告以《投資分析報(bào)》、《國際金融報(bào)》、《上海證券報(bào)》、《IT時(shí)報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》《CHINA DAILY》以及航空雜志為主。中原認(rèn)為，提取總銷金額的1%即400萬元作為市場推廣費(fèi)用是較為合理的。廣告應(yīng)以寫文章、評論等軟廣告為主，加強(qiáng)社會影響和知名度，配以戶外廣告輔助宣傳，在強(qiáng)銷期開始時(shí)可以刊登一些硬廣告用來沖擊市場、吸引客戶。3. 資金回籠預(yù)測假設(shè)上述分階段行銷策略中各階段銷售比例之各類產(chǎn)品去化速度同等，則全程資金回籠預(yù)計(jì)如下。203。203。銷售注意點(diǎn)203。 剩余客戶的最后成交。 客戶資料整合、歸檔。 銷售資料、文件整理、歸檔。目標(biāo)：本期預(yù)計(jì)完成銷售總量的10%左右，差不多全部去化。目標(biāo)：本階段預(yù)計(jì)完成銷售總量的25%左右。 進(jìn)行銷售策略及廣告策略的總結(jié)與適度調(diào)整；持續(xù)期（2002年5月初——2003年7月底）主旨：進(jìn)行銷售的中段各項(xiàng)調(diào)整，此間以軟廣告訴求為主，硬廣告市場保溫為輔，繼續(xù)消化上階段攻勢下產(chǎn)生的買勢。 強(qiáng)大媒體攻勢輔助；216。 預(yù)定客戶集中回訪，并針對幾個(gè)集中的辦公聚集區(qū)，設(shè)置燈箱、看板，并對其入住公司，派送本案的宣傳單頁；216。 銷售資料進(jìn)行適度更新目標(biāo)：本期預(yù)計(jì)完成銷售總量的65%左右（含上期預(yù)計(jì)客戶成交）。 廣告攻勢全面出擊，SP及媒體硬性訴求全面展開。 設(shè)備處于準(zhǔn)運(yùn)作狀態(tài)，內(nèi)部裝飾正處于進(jìn)行當(dāng)中。 外立面的裝飾基本完成。這一階段媒體推廣要“軟硬兼施”，通過頻繁的見報(bào)率（基本上是每周1次的見報(bào)率）來強(qiáng)化客戶對本案的熟悉度，以及相應(yīng)的炒作獲得市場認(rèn)可，加之一些SP活動(dòng)，相應(yīng)的銷售策略進(jìn)行調(diào)整，已達(dá)到銷售速度與利潤最優(yōu)化的狀態(tài)。 接受預(yù)訂及系列政策咨詢等。 SP活動(dòng)通知及開盤期告知。 客戶信息積累與跟蹤。 業(yè)務(wù)員培訓(xùn)并進(jìn)場接待、拜訪客戶。 現(xiàn)場布置完成目標(biāo)：本期預(yù)計(jì)完成銷售總量的20%的預(yù)訂。 銷
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