【正文】 成本控制 賽高國際 雅荷中環(huán)大廈 利君 V時代 賽高國際 第 5國際 經(jīng)發(fā)大廈 空調(diào) —— 控制寫字樓成本，建議采用分戶式空調(diào)，物管費中不含空調(diào)費 ?寫字樓整體控制成本，不做中央空調(diào)，采用分戶式空調(diào) ?考慮到未來實際使用的客戶以中小企業(yè)為主，分戶空調(diào)有利于企業(yè)節(jié)約成本 ?空調(diào)分戶降低物管費可作為項目的一大賣點 ?空調(diào)分戶計量降低物管后期維修及管理難度 空調(diào)設置原則 空調(diào)設置建議 針對終端使用者采用分戶空調(diào)，空調(diào)費分戶計量，物管費中不含空調(diào)費用 成本控制 住宅定位 —— 瞰景頂禮華宅 品質(zhì)生活公館 攬盡公園勝景 獨享城市資源 圈層專屬領域 客戶定位 —— 住宅客戶定位 III II I III 次要客戶： ? 職業(yè)特征：大型企業(yè)員工、拆遷戶 ? 置業(yè)目的：滿足自住需求，投資升值 ? 置業(yè)關注點：生活便利度、未來升值潛力 Ⅱ 重要客戶： ? 職業(yè)特征：政府公務員 ?置業(yè)目的：生活品質(zhì)的提升、保值升值 ? 置業(yè)關注點：舒適度、環(huán)境、私密感 Ⅰ 核心客戶： ? 核心客戶 1：以長慶石油為代表的大型企業(yè)中高層 ?置業(yè)目的：改善居住條件、保值升值 置業(yè)關注點：居住舒適度、產(chǎn)品品質(zhì)、配套、環(huán)境、身份感 ?核心客戶 2：陜北客戶 ?置業(yè)目的：資產(chǎn)占有、保值升值 住宅產(chǎn)品定位 —— 市場回顧 項目 一居 比例 兩居 比例 三居 比例 四居以上 比例 風景御園 95 20% 150 190 60% 20% 魏瑪公館 68 10% 90 37% 140150 32% 165170 21% 白樺林間 90100 40% 130150 55% 190 5% 白樺林居 90 20% 130140 60% 160 20% 首創(chuàng)國際城 68 510% 78108 60% 120145 3035% 御景華府 105 35% 140 65% 市場 ?城運公園板塊項目戶型以兩居（ 90100平米 )、三居 (130150)為主 ?兩居占比位于 30%40%之間，三居占比位于 50%60%左右 本項目住宅 戶型定位 戶型 面積 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例 實用兩居 90100 25% 300左右 35% 舒適兩居 110120 10% 100左右 13% 實用三居 140160 45 % 330套左右 40% 舒適三居 160180 10% 50套左右 6% 四居及其他 180以上 10 % 50套左右 6% 合計 100% 830套左右 100% 住 宅 設 計 要 點 領先 私屬空間 精裝雙大堂 建筑挺拔，體現(xiàn)城市意象，與整體統(tǒng)一 控制成本的情況下，強化標識感，體現(xiàn)城市意向 設置住宅私家道路保證居住的私密性 國際
。 ?層高的增加造成成本的變化，投資客戶較不易為成本增加買單，層高基本上無法實現(xiàn)溢價，導致利潤率下降。 公共會議室 —— 將公司會議室剝離出來，分段整合在某幾個樓層，為寫字樓里的中小型企業(yè)提供實惠的分時使用服務 ?辦公空間中有些部分的使用頻率相對較低 ， 如 接待室 、 會議室 、 討論室 、 培訓室 、 茶水間 、 儲物間 等 ?為滿足中小企業(yè)節(jié)省成本的要求 ， 可以利用幾個樓層平面 ，選擇當中位置相對較差的部分設置這些功能 ， 以滿足中小公司的臨時空間拓展需要 ， 提供分時使用服務 單位面積（平米） 個數(shù) 面積小計（平米） 備注 8090 1 8090 40人 6070 1 6070 30人 4050 3 120150 20人 1020 10 100200 510人 合計 15 360510 會議室 /討論室設計建議 公共配套 產(chǎn)品靈活劃分 —— 性價比型，追求高形象，兼顧一定的內(nèi)部功能 產(chǎn)品靈活劃分 產(chǎn)品核心價值點： 小單位 w為主、可自由組合拆分，滿足多種面積需求 建議本項目辦公物業(yè)采用框架結(jié)構，以 70100平米的小單位劃分，便于客戶按所需面積自由組合或分割： ?針對區(qū)域中小型企業(yè)的實際辦公需求，應控制單位面積，以 70100平米為主； ?同時不排斥實力較強的中型企業(yè)整層購租或需求較大面積，應使辦公物業(yè)便于組合，滿足多種面積需求。 ?通過雨蓬的設計增強寫字樓主入口的昭示性 做整體雨蓬，強調(diào)入口部分的 昭示性 ，往兩翼延伸（例如較為常用的梭形），增強入口的標志性 內(nèi)部空間 —— 公共通道寬敞、明亮，體現(xiàn)高檔次（同時選材上控制成本） 內(nèi)部空間 ?內(nèi)部公共空間如走廊裝修時，保證品質(zhì)感的同時，在建材選擇上注意成本控制； ?公共衛(wèi)生間等配套設施應注意成本控制，以實用品牌為優(yōu)。 ?區(qū)位、形象、性價比 主抓核心客戶實現(xiàn)穩(wěn)定回現(xiàn)目標； 打造高形象和高性價比型，兼顧一定的內(nèi)部功能； 核心客戶 寫字樓定位 —— 產(chǎn)品 1. 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，本區(qū)域以中小型企業(yè)為主，辦公需求集中在以70100平米為主； 2. 同時不排斥實力較強的中型企業(yè)整層購租或需求較大面積，應使辦公物業(yè)便于組合，滿足多種面積需求； 3. 為保證實用性，根據(jù)市場標準，單層 13001500平米最為經(jīng)濟。 衛(wèi)生間儲物空間特別充裕。設置消防監(jiān)控、門禁巡更、可視對講等系統(tǒng)。 ?精裝修方案：只有墻、地、廚、衛(wèi)，不含家具、家電、軟裝。 在簡潔、現(xiàn)代風格下，通過改變套內(nèi)家具擺設、色彩等方式打造相互協(xié)調(diào)、具有一定區(qū)別，能具混搭效果的三套風格主題 3） 三大功能空間形成相對獨立的模塊 ，廚室、衛(wèi)浴、廳臥空間能夠?qū)崿F(xiàn)不同主題的搭配 廚房 廚房 廚房 衛(wèi)浴 衛(wèi)浴 衛(wèi)浴 廳臥 廳臥 廳臥 A B C 廚房 廚房 衛(wèi)浴 廳臥 廳臥 衛(wèi)浴 廚房 衛(wèi)浴 廳臥 D E F 三套基礎設計方案 通過模塊組合形成的新的設計方案 … 精裝修 ?設計原則：簡約、現(xiàn)代，更富時尚感，更多明快跳躍的顏色 個性化提升 —— 聘請知名設計師；通過早期樣板間的設置，給予客戶直觀感受 ?受戶型限制，建議采用 現(xiàn)代簡約的風格 ， 提升視覺感受，但細部微調(diào)進行區(qū)分。 市場平臺 項目建議 描述 個性化 單一的裝修方案 多風格特征 三套基礎設計方案，采用現(xiàn)代簡約風格，顏色明快、富有時尚感，具體方案由設計單位提供 模塊化精裝菜單 以功能空間為模塊，三套方案為基礎，根據(jù)客戶喜好，自由進行排列組合 人性化 缺乏細節(jié)考慮 衛(wèi)浴空間 注重室內(nèi)收納空間及細節(jié)設計，從四大功能空間入手，真正從實用出發(fā)，增加客戶居住便利性及舒適度 入戶玄關 客、臥空間 廚房空間 細節(jié)提升 利用科技及設計，符合人體生活習慣 精裝修策略 —— 滿足客戶個性化和人性化需求，提升精裝修競爭力，進而提升項目價值 精裝修 ?模塊化精裝菜單 ：從基礎裝修標準上將戶內(nèi)空間區(qū)分為廚室、衛(wèi)浴及廳臥三個功能模塊，三個模塊相互獨立卻又和諧搭配，設計多套基礎方案，客戶可以根據(jù)自身喜好，隨意配搭不同模塊 個性化提升 —— 模塊化精裝菜單，平衡客戶的“惰性”與“個性”，滿足客戶自主選擇需求 模塊化菜單設計原則： 1） 只改變設計形式感。 入口 大堂內(nèi)部空間 每幾層形成一個共享單元，單元之間和外部空間形成景觀互動，能夠給客戶帶來震撼感受 ?每幾層形成一個共享單元，單元之間和外部空間形成景觀互動，頂部形成空中花園，底部是共享大廳 ?“不對稱、不均勻”，空間里富于變化，局部把幾層串聯(lián)起來，保持一定的整體性，影響立面設計產(chǎn)生一定特色 ?利于改善大進深設計，提高產(chǎn)品的舒適度 空中花園 ?通過對市場、客戶的研究，針對本項目戶型和目標客戶的特點，建議控制總價、建降低裝修標準。 本項目公寓 產(chǎn)品定位 定位依據(jù) 項目名稱 戶型面積 裝修 賽高街區(qū) 7090平 毛坯 風景御園 4575平 精裝 ( 1000元 ) 白樺林居 5070 精裝（ 廚、衛(wèi) ） 雙子座公寓 8595 毛坯 雙威理想城 4 51平 毛坯 雅荷中環(huán)大廈 100150 毛坯 本項目戶型定位： 4070平米 /套，精裝修 面積 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例 4050 30% 120130套 35% 5060 40% 140150套 40% 6070 30% 90100套 25% 合計 100% 350380套 100% ?假設本項目公寓售價達到 1萬元 /平米，租金可達到 4060元 /平米 〃 月，則年租金回報率可實現(xiàn) 68%。 商業(yè)街 商業(yè)氛圍營造 —— 趣味小品，雕塑，等增添街區(qū)活力，街區(qū)入口設置導示和特色店標等地標性建筑 商業(yè)街 公寓定位 —— 新空間 精品國際公寓 超能空間 至享服務 客戶類型 占比 客戶構成 置業(yè)關注點 購買客戶 投資客戶 70% ?區(qū)域內(nèi)高端客戶：企業(yè)高管、行業(yè)老板、公務員等 ?陜北財富人群 ?少量西安本地北郊區(qū)域外高端客戶 ?少量與西安有地緣關系的外地投資客戶 ?資產(chǎn)保值 ?收益穩(wěn)定 自住客戶 30% ?首次置業(yè)、過渡居住的年輕白領 ?大型企業(yè)高管 ?性價比 ?區(qū)位 ?配套 ?服務 ?交通 使用客戶 使用 100% ?企業(yè)高管 ?年輕白領 ?生意人 主抓核心客戶實現(xiàn)穩(wěn)定回現(xiàn)目標； 打造創(chuàng)新精品服務式公寓，滿足客戶對高品質(zhì)公寓的需求。 816m 68m 單層平面 商鋪劃分 —— 盡量使空間多變，組合方式靈活；單位面積要合理劃分，便于后期銷售 第三種 兩層整體 第一種 下小上大 第二種 一層小單位 劃鋪、銷售方式靈活 ?12層餐飲鋪面復式結(jié)構自成一體，需整體出售； ?根據(jù)需要，客戶自由組合，就為經(jīng)營帶來更大的靈活性，做得好，就把周圍的鋪面合并過來，做大；或者再隔一下，變得更小，而這樣的靈活性又會帶來更多的變數(shù)，更多樣、個性更豐富。 商業(yè)街 商鋪劃分 —— 商鋪可互聯(lián)互通，便于組合，利于后期銷售 商業(yè)街 風情商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃（四） 商鋪劃分原則： ?通常商業(yè)經(jīng)營面積的面寬進深比以不小于 1： 2為宜 ?為了使后期商鋪靈活組合，便于銷售，單位面積在 50200平米的鋪子可占 6070%%。地上 23層商鋪，滿足店鋪空間彈性組合需求，營造高低錯落的視覺效果； ?商業(yè)規(guī)模： 地上 23層商鋪， 800010000平米。 （平面規(guī)劃示意） ?商業(yè)街目前已經(jīng)開業(yè)的 30余家商鋪，其中尤以各 類特色餐飲 為亮點，粵菜，潮州菜，湘菜，晉菜，茶餐廳，西餐等應有盡有，如唐晉人家、 DIAZ咖啡、海上軒、人間小廚、一家 e廚、大金生活館等。 戶外廣告 參考案例一：上海 海上海商業(yè)街 ?海上海位于上海市楊浦區(qū)，總建筑面積 23萬平方米；由三棟 LOFT、七棟精裝修公寓和一條長 400米， 2萬平方米的創(chuàng)意商業(yè)街組成； ?建筑形式： 23層商業(yè)街； ?建筑風格： 現(xiàn)代的建筑風格融入中國傳統(tǒng)元素。 ?中距離確認： 200米外，外墻大型店標。同時滿足社區(qū)居民的消費所需 ?大型餐飲 （ 34家） ?西餐廳 （ 12家） ?咖啡廳、茶社 ?雪茄吧、書吧 …… ?高端休閑會館 （ 1家） ?娛樂演藝 /KTV（ 1家） ?高端 SPA/健身 （ 1家） …… ?高端品牌旗艦店 （如品牌服裝、服飾、家居家飾、汽車概念展廳、電子數(shù)碼） ?中 /西式快餐 ?銀行、通訊營業(yè)廳等 …… 本項目商業(yè)業(yè)態(tài)建議： 餐飲（ 40%）、休閑娛樂（ 30%）、品牌專賣及服務設施（ 30%） 商務 社交 精品生活 休閑 體驗 商 業(yè) 設 計 要 點 領先 內(nèi)部空間 活力廣場 空中花園 現(xiàn)代簡約的建筑風格，體現(xiàn)國際化特征 精品生活、商務社交、休閑娛樂 景觀中庭、挑空等處理，提升商業(yè)檔次 動線指引性明確的地面鋪裝，細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì) 綠植、雕塑、小品景觀等，提升整體商業(yè)氛圍 活躍、現(xiàn)代氣息，凸顯城市感和設計感 國際 商業(yè)設計要點建議 觀賞性小品、雕塑：顯示趣味性，體現(xiàn)人文精神 現(xiàn)代建筑 主題特色 綠植、桌椅、天井等在商業(yè)頂層打造特色休憩地 設計、材質(zhì)等方面突