【正文】 ? 歡樂頌經(jīng)過將近一年的運營，憑借其良好的品牌優(yōu)勢、差異化的主題概念和優(yōu)秀的營銷手段，已在南頭片區(qū)贏得一席之地。根據(jù)深圳市規(guī)劃局和南山區(qū)建設(shè)局公布的消息，金福瑞公司于2023年實行項目改建，并將其改名為金福瑞購物廣場。曾在 2023年被列為深圳 52個需重點處理的問題樓盤之一，這個盤也是南山糾紛最多、處理最難的老大難項目。“一心”指灃河、太平河交匯的中心綠地公園，是整個片區(qū)的中心；“二軸”指城際鐵路交通景觀軸和西太路總部經(jīng)濟商務(wù)軸；“三帶”指灃河景觀帶、太河景觀帶、河景觀帶；“五區(qū)”指現(xiàn)代裝備制造產(chǎn)業(yè)區(qū)、數(shù)字動漫產(chǎn)業(yè)區(qū)、總部商務(wù)辦公區(qū)、通信產(chǎn)業(yè)區(qū)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)區(qū)。 二、跨越式發(fā)展。 目前客戶以中小企業(yè)主和投資客為主； 企業(yè)客戶主要集中在電子、 IT、設(shè)計等中小發(fā)展型企業(yè)為主，企業(yè)實力有限，看重長期的升值潛力 都市之門租賃客戶：本市著名企業(yè)；行業(yè)的大中企業(yè)為主； 未來供應(yīng)項目 寫字樓等級 項目進度 綠地中心 超高層雙子塔 建設(shè)中 綠地領(lǐng)海 5A級寫字樓 建設(shè)中 綠地藍海 5A級寫字樓 建設(shè)中 綠地智海 5A級寫字樓 建設(shè)中 CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰹檎龑еС执笮烷_發(fā)商啟動； 未來綠地集團將有大量寫字樓入市，前景看好 案例借鑒經(jīng)驗 69 西安寫字樓發(fā)展分兩種方式： 一、外溢發(fā)展。 高新管委會的輻射效應(yīng)與政策導向，對產(chǎn)業(yè)的分布和區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生規(guī)律化聚集效應(yīng) 城市擴張所產(chǎn)生的商務(wù)區(qū)： 唐延路板塊 是老核心區(qū)發(fā)展逐漸飽和后商務(wù)辦公 往西外溢擴展 而形成 66 項目名稱 總建面 租金 西港國際大廈 70303 100120 西部國際廣場 124946 5570 財富中心 80445 4065 郎臣大廈 66303 90100 高新國際 140000 85120 南洋國際 —— 5060 創(chuàng)業(yè)廣場 85600 6575 海星城市廣場 138000 5565 項目名稱 主力戶型 租金 旺座國際 85900 6070 唐灃國際廣場 123202 4050 望庭國際 120300 2540 橡樹街區(qū) 160880 3545 class國際公館 217477 6080 洛克大廈 89240 5070 領(lǐng)先時代廣場 140210 3545 銀河新坐標 82209 6080 旺座現(xiàn)代城 200400 5060 高新區(qū)核心區(qū)： 1993年 ~2023年 唐延路板塊： 2023年 ~2023年 是高新區(qū)最早的寫字樓區(qū)域，進駐企業(yè)一般為 國內(nèi)外著名企業(yè)駐陜機構(gòu)、本市著名企業(yè)、行業(yè)中的大中型企業(yè)為主 隨著高新區(qū)老核心區(qū)發(fā)展逐漸飽和，土地供應(yīng)逐漸往西轉(zhuǎn)移，商務(wù)辦公逐漸往西擴展； 進駐的企業(yè)一般為投資咨詢、信息通訊、電子 IT等草創(chuàng)型企業(yè) 老核心區(qū)的寫字樓租金比唐延路板塊的高 政府引導產(chǎn)生的商務(wù)區(qū)： CBD板塊 則是政府通過 強力引導，引進大型開發(fā)商及大型企業(yè)進駐，實現(xiàn)區(qū)域迅速發(fā)展 67 引進綠地集團，打造 64萬平米的綠地中央廣場， 集商務(wù)、商業(yè)、會展等功能與一體的商業(yè)綜合體 打造超過 60萬平米的高端住宅綠地世紀城。項目周邊分布有永陽公園、木塔寺公園、奧林匹克公園、以及在建的 150畝 CBD中央公園，形成開闊潔凈的宜居環(huán)境。在使用項目中只有經(jīng)發(fā)大廈、利君 V時代規(guī)劃為純寫字樓，賽高街區(qū)和天地時代廣場、第 5國際等項目中既有寫字樓又有商住公寓。 政府對這個區(qū)域的規(guī)劃很明顯，先重點打造鳳 5路和我們項目區(qū)域這兩個點，鳳 5路更多的是商業(yè)中心，我們區(qū)域偏重商務(wù)一些，未來隨著市政府的搬遷等因素，肯定會有更多的企業(yè)跟隨過來選擇經(jīng)開區(qū)的。如果外立面、大堂、配臵、配套上做好了肯定會有好的企業(yè)選擇的，這個區(qū)域的辦公氛圍應(yīng)該也會越來越濃厚。經(jīng)發(fā)大廈的高端形象、質(zhì)感外立面、豪華大堂、電梯配臵等諸多方面都能滿足這些高端客戶對辦公物業(yè)的需求。 ?“ 西安向北”的發(fā)展戰(zhàn)略，多項重大利好加速區(qū)域發(fā)展； ?城市功能更加復合、完善，體現(xiàn)“城市新中心”價值。 因素二：政府強有力規(guī)劃 59 西安市行政中心北遷 ，將使北城成為西安的政治、經(jīng)濟、文化中心 地鐵 2號線 ，促進北城快速發(fā)展，進一步拉近與主城區(qū)的距離 新火車客運站 ，為實現(xiàn)北城高速發(fā)展提供了進一步的鐵路支持 大明宮遺址改造 ，有效保護遺址，建立國家歷史公園 市行政中心北遷，新客運站、地鐵二號線的建成，大明宮遺址改造，將加速北城的發(fā)展 從而實現(xiàn) “產(chǎn)業(yè)新城” 向 “功能復合新城” 轉(zhuǎn)變，成為西安城市新中心，為寫字樓發(fā)展提供了機遇 60 1993年：經(jīng)開區(qū)創(chuàng)建（總規(guī)模不足 10平方公里） 1996年：成為省級開發(fā)區(qū) 2023年：躍升國家級開發(fā)區(qū) 從 2023年起，經(jīng)開區(qū)二次創(chuàng)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)帶動、產(chǎn)業(yè)擴張，先后完成文景路 8條道路和一批園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 2023年：提出“未央新城”定位 2023年：城市運動公園向市民開放 2023年以來，西安經(jīng)開區(qū)先后投資 60億元，實施“環(huán)境升級系統(tǒng)工程” 1993— 1995年 1996— 2023年 2023— 2023年 2023— 2023年 2023之后 2023年：行政中心搬遷 2023年：北客站開通 2023年：地鐵 2號線通車 …… 產(chǎn)業(yè)拉動階段 “ 未央新城”的提出 “ 城市新中心” ?經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，通過產(chǎn)業(yè)拉動區(qū)域發(fā)展；成為城市主要經(jīng)濟增長點； ?通過 4大支柱產(chǎn)業(yè)的拉動，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口集聚，區(qū)域整體城市意向不佳，居住氛圍與配套設(shè)施提升速度較慢。 新材料產(chǎn)業(yè)：國家級新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地 依托國家級新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地，以稀有金屬材料和新能源（節(jié)能型）材料領(lǐng)域為主要發(fā)展方向，培育一批具有自主知識產(chǎn)權(quán)和核心競爭力的優(yōu)勢企業(yè)。 電力電子產(chǎn)業(yè)：本省世界 500強投資企業(yè)最密集的產(chǎn)業(yè) 積極承接大型國有電力電子企業(yè)“退二進三”和重組改造，發(fā)揮西門子、阿爾斯通、日立等世界500強企業(yè)和西電集團等國內(nèi)知名企業(yè)的聚集優(yōu)勢，打造技術(shù)先進、帶動能力強、西北最大的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。 經(jīng)開區(qū) 西高新 曲江 浐灞 核心區(qū) 西郊 ? 西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于 1993年， 2023年被國務(wù)院批準為國家級開發(fā)區(qū)； ? 開發(fā)區(qū)定位 以提高吸收外資質(zhì)量為主，以發(fā)展 現(xiàn)代制造業(yè) 為主，以優(yōu)化 出口結(jié)構(gòu) 為主，致力于 發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) ，致力于發(fā)展高附加值服務(wù)業(yè) ，促進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)向多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展。 25家境外世界 500強企業(yè)投資項目和一批國內(nèi)知名企業(yè)先后入駐，促進了四大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。超市停車場占用 150個停車位 停車場放臵在 1層 街鋪產(chǎn)品打造：以 1拖 2的銷售模式 打造 50 業(yè)主一 業(yè)主四 業(yè)主二 業(yè)主三 模式一：一二層分開銷售 模式二： 1拖 2銷售 業(yè)主二 業(yè)主三 業(yè)主四 業(yè)主一 地面 地面 ?二樓常用作眼鏡超市、較大餐飲等較大的商家，由外部獨立樓梯連接二樓 ?優(yōu)點：二層銷售價格較高，能達到一層的 60%以上 ?缺點：二層面積大導致銷售 總價高，銷售速度慢 ?適應(yīng)區(qū)域：商業(yè)較繁華地段 ?一二層賣給同一個業(yè)主 ?優(yōu)點：使得二層較容易銷售 ?缺點：二層不能形成大面積的商鋪，使用功能受限制 ?適應(yīng)區(qū)域：社區(qū)型街鋪 與區(qū)域商業(yè)成熟度匹配，為推薦方案 街鋪產(chǎn)品打造： 開間 4~5米，進深 12米 ，單層總面積控制在 60平米 內(nèi) 51 開間區(qū)間 比例 進深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m以下 % 3m－ 6m % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 15m－ 18m % 18m以上 % 18m以上 % 合計 % 合計 % 深圳 23個社區(qū)商業(yè)項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計 3~6米的街鋪開間最為常見，滿足大部分街鋪商家的需求 進深的合理尺寸一般是開間的 2~3倍 建議普通街鋪打造 4~5米的開間， 12米的進深，總面積控制在 60平米以內(nèi) 部分特別引進的業(yè)態(tài)如銀行、郵政、知名咖啡館品牌等需要定制式打造 通過面積控制，實現(xiàn)總價控制在 220萬 左右 52 層數(shù) 2023年 （元 /月 〃 平米） 2023年 （元 /月 〃 平米） 2023年 （元 /月 〃 平米） 2023年 （元 /月 〃 平米） 價格年增長 率 街鋪銷售價格 一層 18000 （元 /平米） 18900 （元 /平米） 19845 （元 /平米） 20837 （元 /平米） 5% 二層 9000 （元 /平米） 9450 （元 /平米） 9922 （元 /平米） 10419 （元 /平米） 5% ?商業(yè)街鋪價格： 運用租金反推法 ?計算方法：街鋪首層銷售價格 =首層散鋪租金水平 /商業(yè)物業(yè)年投資回報率 （商業(yè)物業(yè)年投資回報率取 8%） 街鋪二層銷售價格 =街鋪首層銷售價格 *50% 租售價格說明： ?以上租售價格均為 2023年價格 ?2023年以后的租售價格水平按照不同物業(yè)形態(tài)，根據(jù) 固定的價格增長率 調(diào)整得到 ?具體價格需視項目招商或銷售時的 市場條件和銷售招商策略 再做調(diào)整 按照 2023年的價格，單層 60平米的 2層商鋪，價格為 216萬元 外立面打造：配合大盤打造 Artdeco風格 53 ? 建筑風格應(yīng)注意和住宅、公寓在整體風格上的統(tǒng)一性，建議采用古典沉穩(wěn)的建筑風格 ? Block街區(qū)又要從住宅、公寓中區(qū)分開來，在色彩上，選擇鮮艷，對比強烈的顏色，以暖色調(diào)為主 54 專題三： 28萬平米商業(yè)項目如何打造？ 55 西安寫字樓群主要集中在四大區(qū)域： 城內(nèi)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、高新區(qū) 56 高新 經(jīng) 開 城內(nèi) 曲江 長安路 ?城內(nèi) —— 城市商業(yè)、商務(wù)中心，辦公氛圍成熟、但無新項目供應(yīng) ?產(chǎn)品水平： 形象、配臵均較高 ?客戶類型： 世界知名公司、國內(nèi)頂級企業(yè)，地產(chǎn)、銀行、通訊、科技、服務(wù)等 ?代表項目： 中大國際、長安國際中心 經(jīng)開區(qū) —— 隨政府搬遷帶動，區(qū)域辦公氛圍逐漸升溫 ?支柱產(chǎn)業(yè)： 商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料 ?分布：主要 沿未央路線形分布 ?產(chǎn)品水平： 以商住公寓為主，純寫字樓較少。 負一層：大型超市 面積 1萬平米 100米 100米 科技二路 經(jīng)十三路 負 1層 如華潤萬家、人人樂、好又多等超市 位臵 1：一層業(yè)態(tài)布局 38 20米 100米 科技二路 經(jīng)十三路 1層 品牌餐飲 1000平米 散鋪 1000平米 有展示面，滿足招商需求； ，提升其銷售價值 ?品牌餐飲可放臵 2~3家本地餐飲品牌，如 KFC、永和豆?jié){、魏家涼皮、小六湯包等適合社區(qū)服務(wù)的餐飲品牌 ?散鋪可以包裝成為親子、運動等主題銷售，劃分為 2~4個大鋪，作為鋪王銷售 位臵 1：二層業(yè)態(tài)布局 39 ，提升其展示面 L型放臵 健身俱樂部：中體倍力、亞特體育俱樂部 20米 100米 科技二路 經(jīng)十三路 1層 女子休閑會館 800平米 健身俱樂部 1200平米 位臵 2：整體業(yè)態(tài)排布 40 家電專賣店 2023平米 家電專賣店 2023平米 1F 2F 科技二路 經(jīng)十三路 50米 40米 位臵 2放臵類似于 蘇寧國美 之類的家電專業(yè)店，總面積為 4000平米 位臵 3：整體業(yè)態(tài)排布 41 大型餐飲 2023平米 大型餐飲 2023平米 1F 2F 可放臵 3~4個較大型餐飲品牌，如小肥羊、陜西松貿(mào)及其他本地的品牌 科技二路 經(jīng)十三路 50米 40米 位臵 1動線設(shè)計： 負 1層超市動線 42 在超市北側(cè)設(shè)臵輔營區(qū)，充分利用超市的人流 基于超市招商考慮，在購物中心主入口處設(shè)臵扶梯，方便顧客進入負一層的超市 在負一層南面設(shè)臵收銀區(qū)以及顧客出入的扶梯，通過扶梯既可到達首層出口，也可進入負二層的停車場 在負一層最南側(cè)設(shè)臵后場空間，包括卸貨區(qū)、倉儲空間和員工活動空間等功能 超市主營區(qū) 科技二路 經(jīng)十三路 1層大型超市動線及功能布局示意圖 由超市到首層的扶梯 超市輔營區(qū) 收銀區(qū) 由首層到超市的入口扶梯 位臵 1動線設(shè)計： 1層動線 43 由于 Block面積較大，因