【正文】 2023年 3月 23日星期四 6時 41分 22秒 06:41:2223 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 23日星期四 上午 6時 41分 22秒 06:41: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :41:2206:41Mar2323Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , March 23, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 23日星期四 6時 41分 22秒 06:41:2223 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :41:2206:41:22March 23, 2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :41:2206:41Mar2323Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 23, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 23日星期四 6時 41分 22秒 06:41:2223 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :41:2206:41:22March 23, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :41:2206:41Mar2323Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 23, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 指標(biāo)三：北城板塊上半年推貨、售價情況 參考結(jié)論一：市場指導(dǎo)均價 參考結(jié)論二：發(fā)展商先期銷售均價 2400元 /平方米 (2620+2568+2458) 247。 方向四：系統(tǒng)思考，整合推廣，連環(huán)促銷 策略一：分年度、半年度、季度、月度實(shí)效化的 計劃與總結(jié)模式，使整個項(xiàng)目的營銷運(yùn)營事前有 計劃，事中有監(jiān)控，事后有總結(jié)； 策略二：在年度總綱的框架下，形成環(huán)環(huán)相扣的 活動體系、促銷體系與軟炒作體系，按部就班， 有的放矢； 營銷節(jié)奏建議 06年 9月 15日 —— 9月 25日 內(nèi)部調(diào)整期 06年 9月 25日 —— 10月 25日 客戶阻擊期 06年 10月 25日 —— 11月 25日 客戶培育期 06年 11月 28日 公開發(fā)售期 蓄客培育期 達(dá)到總蓄客 700名（含發(fā)展消化所剩 200名） 持續(xù)熱銷期 06年 11月 28日至年底 本節(jié)點(diǎn)基于以下兩個方面的條件制定： 假定我司于九月中旬左右接受該項(xiàng)目； 本營銷節(jié)點(diǎn)指我司對項(xiàng)目進(jìn)行分貨后的首批推貨消化計劃，首批消化 計劃我司保底可以消化 73%，理想可消化 80%； 營銷價格建議 指標(biāo)一：全市成交均價 2023年上半年成交均價 2620元 /平方米 月度 最高價 最低價 均價 4月 3900 1500 2470 5月 10000 1600 3261 6月 10000 1600 2458 數(shù)據(jù)來源：長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局 結(jié)論： 46月，開福區(qū)樓市成交均價走低，尤其是 6月，受國 家宏觀調(diào)控政策影響，成交均價跌至 2458元 。 方向二：快速蓄客、充分培育、適合引爆 策略二：合富輝煌專職客戶部門系統(tǒng)的客戶拓展 與經(jīng)營體系，既立體化客戶拓展渠道，又系統(tǒng)化 客戶經(jīng)營平臺。 結(jié)論四：市場大勢 大市盤整 銷售趨緩 長沙樓市自 98年至今，一路走高，目前進(jìn)入了一個平靜盤整期； 長沙市 05年 商品房銷售面積 ，遠(yuǎn)低 于長沙市的 06年商品房供應(yīng)量 1200萬平方 ，供大于求，壓力巨大； 新政的調(diào)控，使發(fā)展商重新洗牌，開發(fā)升級，產(chǎn) 品升級； 消費(fèi)理性，投資謹(jǐn)慎； 市場形勢趨緊 濱江 大盤云集 壓力巨大 宏觀市場預(yù)判結(jié)論 《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（ 165號文件） 《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（ 166號文件 《財政部等部門要求各地從五個方面落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金》 2023年 5月 29日： 長沙“國六條”、“國十五條”“ 165號文” 結(jié)論一：政策板塊 政策從嚴(yán) 市場規(guī)范 結(jié)論二：開發(fā)板塊 （本土發(fā)展商） 項(xiàng)目 占地（畝） 開發(fā)商 星月城 750 信遠(yuǎn)智邦集團(tuán)（本土與外來的結(jié)合） 創(chuàng)遠(yuǎn) .第 3城 927 創(chuàng)遠(yuǎn)集團(tuán) 秀峰山莊 653 長沙市大聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 香格里麓山別墅 948 湖南凱達(dá)房產(chǎn)湖南財信控股公司 岳麓山公館 638 湖南經(jīng)投實(shí)業(yè) 天景名園 800 湖南天景名園置業(yè)有限公司 金霞花府 674 湖南宏吉置業(yè) 梅湖浪琴灣 919 湖南振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 楓華府第 1000 湖南繼善投資發(fā)展有限公司 怡情水鄉(xiāng) 671 湖南成功新世紀(jì)投資有限公司 鄱陽小區(qū) 510 長沙申奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 泰禹家園 500 湖南省泰禹實(shí)業(yè)有限公司 星語林汀湘十里 824 長沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有 限公司 山水未來城 668 湖南致盛愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 錦湘國際星城 湖南美聯(lián)置業(yè) 比華利山 1500 湖南漢業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 同升湖山莊 1012 長沙市同升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 幸福里 539 長沙星河苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 部分外來品牌發(fā)展商名錄 : 項(xiàng)目 占地（畝） 開發(fā)商 珠江花城 917 珠江實(shí)業(yè) 綠城青竹園 1962 湖南綠城投資置業(yè)有限公司 萬國城 Moma 1320 當(dāng)代置業(yè) 陽光 100國際新城 990 陽光 100置業(yè)有限公司 卓越蔚藍(lán)海岸 558 深圳卓越集團(tuán) 長沙玫瑰園 1000 廣州玫瑰園 中洋橘郡 2023 北京中洋創(chuàng)業(yè) 早安星城 1100 長沙東業(yè)建設(shè)實(shí)業(yè) 威尼斯小城 2580 廣東碧桂園 鵬基諾亞山林 706 鵬基地產(chǎn) (深圳 ) 開發(fā)升級 產(chǎn)品分層 結(jié)論二：開發(fā)板塊 結(jié)論三：消費(fèi)者板塊 消費(fèi)理性 投資謹(jǐn)慎 ⊙ 自新政公布前后，樓盤銷售普遍受挫。自新政公布后 13個工作日，長沙市日均交易量降幅達(dá) 13％，其中 6月 4日，全市僅成交 120套； B、市場盤整： 長沙樓市自 1998年以來至今歷經(jīng)幾年的高速成長，市場盤整是市場必然的產(chǎn)物。 開福區(qū)商品房 4— 6月份成交均價 指標(biāo)二 :區(qū)域交易行情 項(xiàng)目名稱 占地面積 (畝 ) 建筑面積 (平方米 ) 價格 06年上半年推貨及余貨情況 推貨建筑面積 推貨套數(shù) 恒鑫瀾北灣 222 100313 均價 2750 45000 349 左岸春天 (二期 ) 170 170000 均價 3400 35000 261 景香苑 142 90000 均價 2400 60000 375 四季美景水木軒 115 150000 均價 2500 130000 1172 幸福里 539 431043 洋房 2100 57120 364 美林水郡 175 140000 均價 2800 45000 300 合計 1363 1081356 2568 442120 3421 結(jié)論 :上半年，北城板塊樓盤推售均價，基本 沒有超過 3000元 /平方米 , 其中 6盤的平均均價僅為 :2568元 /平方米。 Part3：市場環(huán)境分析 宏觀交易行情 宏觀大市預(yù)判 宏觀交易行情分析 項(xiàng)目名稱 在售推貨總套數(shù) 在售推貨時間 已售套數(shù) （約） 總體銷售率 月均銷售量 （推貨節(jié)點(diǎn)） 月均銷售量 （蓄客節(jié)點(diǎn)） 蓄客時間 （發(fā)放 VIP卡，接受咨詢） 金色比華利 （二期） 355 05年 12月 25 147 ％ 18 18 二期 12月 25推出高層 西街花園（二期） 501 5月 28 108 43％ 36 18 2月 13開始接受誠